W jaki sposób papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką działały, dopóki ich nie otrzymały
Kiedy inwestujesz w MBS, kupujesz prawa do otrzymania wartości pakietu hipotek.
Obejmuje to miesięczne płatności i spłatę kwoty głównej. Ponieważ jest to zabezpieczenie, możesz kupić tylko część kredytu hipotecznego. Otrzymujesz równoważną część płatności. MBS jest instrumentem pochodnym, ponieważ jego wartość pochodzi z aktywów bazowych.
Jak działa zabezpieczenie zabezpieczone hipotecznie
Po pierwsze, bank lub firma hipoteczna zaciąga kredyt mieszkaniowy. Następnie bank sprzedaje tę pożyczkę bankowi inwestycyjnemu . Wykorzystuje pieniądze otrzymane z banku inwestycyjnego do zaciągania nowych pożyczek.
Bank inwestycyjny dodaje pożyczkę do pakietu hipotek o podobnych stopach procentowych . Umieszcza pakiet w specjalnej firmie zaprojektowanej do tego celu. Nazywa się pojazd specjalnego przeznaczenia lub specjalny pojazd inwestycyjny. Dzięki temu papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką są oddzielone od innych usług banku. SPV sprzedaje papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką. Hipoteki pozostają w SPV.
Agencje rządowe są również zaangażowane w większość papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką.
To są Fannie Mae , Freddie Mac i Ginnie Mae. Fannie Mae i Freddie Mac zarówno kupują i sprzedają MBS. Rząd federalny gwarantuje płatności. Ci, którzy kupili MBS, wiedzieli, że nie stracą swojej inwestycji. Ginnie Mae gwarantuje również, że inwestorzy otrzymają swoje płatności. (Źródło: "Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką", SEC.)
Rodzaje papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką
Najprostszym MBS jest certyfikat uczestnictwa tranzytowego . Płaca posiadaczom sprawiedliwy udział zarówno w spłacie głównej, jak i odsetkowej w pakiecie hipotecznym.
Na początku 2000 roku rynek MBS stał się bardzo konkurencyjny. Banki stworzyły bardziej skomplikowane produkty inwestycyjne, aby przyciągnąć klientów. Na przykład opracowali zabezpieczone zobowiązania dłużne w przypadku pożyczek innych niż hipoteczne. Ale również zastosowali tę strategię pochodną do MBS.
Banki inwestycyjne zmniejszyły pakiety kredytów hipotecznych do podobnych kategorii ryzyka, zwanych transzami . Najmniej ryzykowna transza zawierała od pierwszego do trzech lat płatności. Pożyczkobiorcy najczęściej płacili za pierwsze trzy lata. W przypadku kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu lata te również mają najniższe oprocentowanie.
Niektórzy inwestorzy preferowali bardziej ryzykowną transzę, ponieważ mają wyższe stopy procentowe . Te transze obejmowały okres od czwartego do siódmego roku płatności. Dopóki stopy procentowe pozostały niskie, ryzyko pozostało przewidywalne. Jeżeli kredytobiorca spłacił kredyt hipoteczny, ponieważ refinansował go, inwestorzy otrzymali początkową inwestycję.
Ryzyko wzrosło, gdy wzrosły stopy procentowe. Pożyczkobiorcy kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej zostali zaskoczeni, gdy ich płatności wzrosły.
Nie mogli refinansować, ponieważ stopy procentowe były wyższe. Oznaczało to, że byli bardziej skłonni do niewywiązania się z płatności. Inwestorzy stracili wszystko. Oto Ryan Gosling, wyjaśniając to w filmie " The Big Short" .
Papiery wartościowe zabezpieczone hipotecznie zmieniły branżę mieszkaniową
Wynalezienie papierów wartościowych zabezpieczonych hipotecznie całkowicie zrewolucjonizowało działalność mieszkaniową, bankową i hipoteczną. Początkowo papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką pozwalały większej liczbie osób kupować domy. W czasie boomu na rynku nieruchomości wiele banków i firm hipotecznych udzielało pożyczek bez żadnych pieniędzy. To pozwoliło ludziom dostać się na kredyty hipoteczne, na które nie było ich stać. Kredytodawcy nie dbali o to. Wiedzieli, że mogą sprzedać pożyczki, a nie zapłacić konsekwencji, gdy i jeśli kredytobiorcy nie wywiąże się.
To stworzyło bańkę aktywów . W 2006 r. Pękł z powodu kryzysu na rynku kredytów hipotecznych typu subprime .
Ponieważ tak wielu inwestorów, funduszy emerytalnych i instytucji finansowych posiadało papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, wszyscy ponosili straty. To właśnie spowodowało kryzys finansowy z 2008 roku .
W jaki sposób papiery wartościowe zabezpieczone hipotecznie poszły nie tak
Prezydent Lyndon Johnson stworzył papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, gdy autoryzował Akt Karty z 1968 roku. Stworzyła także Fannie Mae . Chciał dać bankom możliwość sprzedaży hipotek. To uwolniłoby fundusze, by pożyczać więcej właścicielom domów.
LBJ nie oczekiwał, że ustawa o kartach pozbędzie się dobrych praktyk kredytowych. Banki szybko zdały sobie sprawę, że nie będą już musiały ponosić straty, jeśli pożyczkobiorca nie spłaci pożyczki. Banki otrzymały zapłatę za udzielenie pożyczki, ale nie doznały uszczerbku, jeśli pożyczka się nie udała. Nie byli tak ostrożni w kwestii wiarygodności kredytowej pożyczkobiorców.
Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką pozwoliły również niebankowym instytucjom finansowym na wejście do branży kredytów hipotecznych. Przed MBS tylko banki posiadały wystarczająco duże depozyty, aby zaciągać kredyty długoterminowe. Mieli głębokie kieszenie, aby poczekać, aż te pożyczki zostaną spłacone 15 lub 30 lat później. Wynalazek MBS oznaczał, że pożyczkodawcy otrzymywali pieniądze z powrotem od inwestorów na rynku wtórnym . Kredytodawcy hipoteczni pojawiali się wszędzie. Nie byli też zbyt ostrożni w kwestii wypłacalności swoich klientów. Stworzyło to więcej konkurencji dla tradycyjnych banków. Musieli obniżyć swoje standardy, aby konkurować.
Co najgorsze, MBS nie były uregulowane. Rząd federalny uregulował banki, aby upewnić się, że ich deponenci są chronieni. Zasady te nie miały jednak zastosowania do MBS i brokerów kredytów hipotecznych . Deponenci banków byli bezpieczni, ale inwestorzy MBS nie byli w ogóle chronieni.