Czy na rynku nieruchomości nastąpi awaria?

Poznaj znaki ostrzegawcze i co należy teraz zrobić

W 2017 r. Większość Amerykanów zaczęła niepokoić się, że rynek nieruchomości się zawiesza. W rzeczywistości 58 procent ankietowanych zgodziło się, że w ciągu najbliższych dwóch lat nastąpi "bańka mieszkaniowa i korekta cen". W rezultacie 83 procent z nich uważa, że ​​jest to dobry czas na sprzedaż. Wcześniejsze

Znaki ostrzegawcze

Wiele wskazuje na to, że rynek mieszkaniowy zmierza w kierunku bańki. Większość awarii występuje tylko z powodu pęknięcia bańki aktywów .

Jedną z oznak bańki aktywów jest to, że ceny mieszkań uległy eskalacji. Krajowa średnia cena domu rodzinnego jest o 32 procent wyższa niż inflacja . Jest to podobne do 2005 roku, kiedy przeszły one o 35% przewartościowania.

Barometr Housing Bellwether jest indeksem firm budowlanych i firm hipotecznych. W 2017 roku podskoczył tak, jak w 2004 i 2005 roku. Jest to zgodne z jego twórcą, Stack Financial Management, który wykorzystał go do przewidywania kryzysu finansowego 2 008 . Podobnie, ETF S & P Homebuilders SPDR wzrósł o 400 procent od marca 2009 r. Przewyższał on wzrost S & P 500 o 270 procent.

Indeks krajowy Case-Shiller osiągnął rekordowe poziomy w grudniu 2016 r. Podwyżki cen koncentrują się w siedmiu obszarach miejskich. Ceny domów w Denver i Dallas są o 40 procent wyższe niż przed szczytem. Ceny w Portland i Seattle są o 20% wyższe, a Boston, San Francisco i Charlotte są o 10% wyższe od szczytów.

Według CoreLogic, ceny domów w Denver, Houston, Miami i Waszyngtonie są o co najmniej 10 procent wyższe niż poziomy zrównoważone.

Jednocześnie tanie mieszkania zaczęły spadać. W 2010 r. 11 procent wynajmowanych mieszkań w całym kraju było dostępnych dla gospodarstw domowych o niskich dochodach. Do 2016 r. Spadło to zaledwie o 4 procent.

Niedobór jest najgorszy w miastach, w których ceny domów wzrosły. Na przykład zapasy tanich mieszkań Colorado spadły z 32,4 procent do zaledwie 7,5 procent od 2010 roku.

W marcu 2017 r. William Poole, starszy pracownik Instytutu Cato, ostrzegł przed kolejnym kryzysem typu subprime. Ostrzegł, że 35 procent pożyczek Fannie Mae wymaga ubezpieczenia hipotecznego. To około poziomu z 2006 r. Pod pewnymi względami kredyty te są gorsze. Fannie i Freddie obniżyli definicję subprime z 660 do 620. Oznacza to, że banki nie wzywają już kredytobiorców z wynikami pomiędzy 620 a 660 kredytów subprime. Poole był szefem Banku Rezerw Federalnych w Kansas, który ostrzegł przed kryzysem subprime w 2005 roku.

W 2016 roku 5,7 procent wszystkich sprzedaży domów zostało kupionych w celu szybkiej odsprzedaży. Te "przerzucone" domy są odnowione i sprzedawane w niecały rok. Firma Attom Data Solutions podaje najwyższy odsetek od 2006 roku, podczas ostatniego boomu.

Kryzys na rynku nieruchomości w 2008 roku

Ludzie, którzy zostali złapani w katastrofie w 2008 roku, są przerażeni, że bańka 2017 doprowadzi do kolejnej awarii. Ale było to spowodowane siłami, które już nie istnieją. Swapy ryzyka kredytowego obejmują ubezpieczone instrumenty pochodne, takie jak papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką . Zarządzający funduszami hedgingowymi stworzyli ogromny popyt na te rzekomo wolne od ryzyka papiery wartościowe.

To stworzyło popyt na hipoteki, które je wspierały.

Aby sprostać temu zapotrzebowaniu na kredyty hipoteczne , banki i brokerzy kredytów hipotecznych oferowali kredyty mieszkaniowe prawie każdemu. Stworzyli kryzys kredytów hipotecznych typu subprime w 2006 roku.

Jak wielu niewykwalifikowanych nabywców pojawiło się na rynku, popyt wzrósł. Wiele osób kupowało domy jako inwestycje do sprzedaży w miarę wzrostu cen. Wykazali irracjonalną wylewność , cechę charakterystyczną bańki aktywów.

W 2006 roku budowniczowie domu dogonili popyt. Gdy podaż przewyższył popyt, ceny mieszkań zaczęły spadać. To pękło w bańce aktywów.

We wrześniu 2006 r. Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami poinformowało, że ceny domów spadły po raz pierwszy od 11 lat. Zapasy były wysokie, zapewniając zapas 7,5 miesiąca. W listopadzie Departament Handlu ujawnił, że nowe pozwolenia na pobyt były o 28 procent niższe niż w 2005 roku.

Ale Rezerwa Federalna zignorowała te ostrzeżenia. Sądził, że gospodarka jest wystarczająco silna, aby wyrwać mieszkania z kryzysu. Wskazywało na wysokie zatrudnienie, niską inflację i zwiększone wydatki konsumpcyjne. Obiecał także obniżyć stopy procentowe . To dałoby gospodarce wystarczającą płynność, by napędzić wzrost.

Fed nie docenił wielkości i wpływu rynku papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką . Banki wynajęły "quant jocks" do tworzenia nowych papierów wartościowych. Pisali programy komputerowe, które sortowały pakiety hipotek na pakiety wysokiego ryzyka i niskiego ryzyka. Pakiety wysokiego ryzyka zapłaciły więcej, ale były bardziej skłonne do niewywiązania się z płatności. Pakiety o niskim ryzyku były bezpieczniejsze, ale płacone mniej.

Te pakiety zawierały nieznane kwoty kredytów hipotecznych typu subprime . Banki nie dbają o zdolność kredytową kredytobiorców, ponieważ odsprzedają kredyty hipoteczne na rynku wtórnym .

Tętnicza bomba zegarowa była milionem pożyczek tylko odsetkowych . Pozwoliło to kredytobiorcom na uzyskanie niższych płatności miesięcznych. Ale te oprocentowanie kredytów hipotecznych resetuje się na wyższym poziomie po trzech latach. Wielu z tych właścicieli domów nie mogło spłacić kredytu hipotecznego. Wtedy ceny mieszkań spadły i nie mogli sprzedać swoich domów z zyskiem. W rezultacie domyślnie.

Kiedy czasy były dobre, nie miało to znaczenia. Wszyscy kupili pakiety wysokiego ryzyka, ponieważ zapewniały wyższy zwrot. Gdy rynek mieszkaniowy spadł, wszyscy wiedzieli, że produkty tracą na wartości. Ponieważ nikt ich nie zrozumiał, wartość odsprzedaży tych pochodnych była niejasna.

Ostatni, ale nie najmniej ważny, wielu nabywców tych MBS nie były tylko inne banki. Byli to inwestorzy indywidualni , fundusze emerytalne i fundusze hedgingowe . To zwiększa ryzyko w całej gospodarce. Fundusze hedgingowe wykorzystywały te instrumenty pochodne jako zabezpieczenie do zaciągania pożyczek. To spowodowało wyższe zyski na rynku hossy, ale zwiększyło wpływ ewentualnych spadków. Komisja Papierów Wartościowych i Giełd nie regulowała funduszy hedgingowych, więc nikt nie wiedział, jak dużo się dzieje.

Fed nie uświadomił sobie, że do marca 2007 r. Dojdzie do zapaści. Zdał sobie sprawę, że straty z tytułu funduszy hedgingowych mogą zagrozić gospodarce. Przez całe lato banki nie chciały pożyczać sobie nawzajem. Obawiali się, że otrzymają złe pieniądze MBS. Bankowcy nie wiedzieli, ile złego długu mieli na swoich książkach. Nikt nie chciał tego przyznać. Gdyby tak było, obniżono by ich zdolność kredytową. Wtedy ich cena akcji spadłaby i nie byliby w stanie zebrać więcej funduszy, aby pozostać w biznesie. Rynek giełdowy piłował przez całe lato, ponieważ obserwatorzy rynku próbowali dowiedzieć się, jak złe rzeczy są.

Do sierpnia kredyty stały się tak silne, że Fed pożyczył bankom 75 miliardów dolarów. Chciała przywrócić płynność na tyle długo, aby banki mogły zapisać straty i powrócić do działalności polegającej na pożyczaniu pieniędzy. Zamiast tego banki przestały udzielać pożyczek prawie każdemu.

Spirala w dół była w toku. Gdy banki zmniejszyły kredyty hipoteczne, ceny mieszkań dalej spadały. To spowodowało, że więcej kredytobiorców popadło w zwłokę, co zwiększyło złe kredyty w bankach. To sprawiło, że banki pożyczały jeszcze mniej.

Dziewięć powodów, dla których kryzys mieszkaniowy nie jest nieuchronny

1. Istnieje wiele różnic między rynkiem mieszkaniowym w 2005 r. A obecnym rynkiem. W 2005 r. Kredyty subprime wyniosły ponad 620 mld USD i stanowiły 20% rynku kredytów hipotecznych. W 2015 roku ich suma wyniosła 56 miliardów dolarów i stanowiła 5 procent rynku.
2. Banki podniosły standardy kredytowania. Według indeksu kredytowego CoreLogic's Housing Credit, pożyczki pochodzące z 2016 roku były jednymi z najwyższych jakości powstałych w ciągu ostatnich 15 lat. W październiku 2009 r. Średni wynik FICO wynosił 686, według Fair Isaac. W 2001 r. Średni wynik wynosił 490-510.
3. Zaostrzone standardy kredytowe zmieniły rynek "przerzuć". Kredytodawcy finansują tylko 55 procent wartości domu. "Flipper" musi wymyślić resztę. Podczas kryzysu na rynku subprime banki pożyczały 80 procent lub więcej.
4. Liczba sprzedanych mieszkań jest dziś o 20 procent niższa niż przed szczytem. Oznacza to, że istnieje tylko czteromiesięczna podaż domów dostępnych do sprzedaży. W rezultacie około 64 procent Amerykanów ma własne domy, w porównaniu z 68 procentami w 2007 roku.
5. Sprzedaż domów jest niższa, ponieważ recesja wpłynęła na zdolność młodych ludzi do rozpoczęcia kariery i kupowania domów. W obliczu słabego rynku pracy, wielu z nich kontynuowało edukację. W rezultacie są teraz obciążone pożyczkami szkolnymi. To sprawia, że ​​jest mniej prawdopodobne, że mogą zaoszczędzić wystarczająco dużo, aby kupić dom. To zmniejszy popyt.
6. Ceny domów mają wyższe dochody. Średni stosunek kosztów do dochodów wynosi 30 procent. W niektórych obszarach metropolitalnych wzrasta do 40 lub 50 procent. Niestety, obszary miejskie są również miejscem pracy. To zmusza młodych ludzi do płacenia więcej za czynsz za bycie blisko pracy, która nie opłaca się wystarczająco, by kupić dom. Obecnie trzydzieści dwa procent sprzedaży domów idzie po raz pierwszy do homebuyerów, w porównaniu do 40 procent w historii, mówi NAR. Zazwyczaj ten kupujący ma 32, zarabia 72 000 $ i płaci 182 500 $ za dom. Para o dwóch dochodach płaci średnio 208 500 £.
7. Właściciele domów nie czerpią tyle samo kapitału z domów. Kapitał własny wzrósł do 85 miliardów dolarów w 2006 roku. W 2010 roku spadł do mniej niż 10 miliardów dolarów i pozostał tam do 2015 roku. Do 2017 roku wzrósł tylko do 14 miliardów dolarów. Obamacare jest jednym z powodów tego. Upadłości upadłości spadły o 50 procent od czasu uchwalenia ACA. W 2010 r. Złożyło 1,5 miliona osób. W 2016 roku zrobiło to tylko 770 846 osób.
8. Niektórzy wskazują, że krajowe ceny mieszkań przekroczyły szczyt w 2006 roku. Ale po skorygowaniu o 11 lat inflacji, są one jedynie na poziomie z 2004 roku. W latach 2012-2017 ceny domów wzrosły średnio o 6,5% rocznie. W latach 2002-2006 wzrosły one o 7,5 procent rocznie. W 2005 roku wzrosły one o 16 procent.
9. Homebuilders koncentrują się na domach z najwyższej półki. Nowe domy są większe i droższe. Średnia wielkość nowego domu jednorodzinnego to prawie 2700 stóp kwadratowych. To w porównaniu do 2,5 tys. Stóp kwadratowych w 2006 roku.

Co może spowodować upadek

Wyższe stopy procentowe spowodowały załamanie w przeszłości. To dlatego, że udzielają pożyczek droższych. To spowalnia budowę domu, zmniejszając podaż. Ale to także spowalnia akcję kredytową, co ogranicza popyt. Ogólnie rzecz biorąc, powolny i stały wzrost stóp procentowych nie spowoduje katastrofy.

To prawda, że ​​wyższe stopy procentowe poprzedziły krach w budownictwie mieszkaniowym w 2006 roku. Ale to z powodu wielu kredytobiorców, którzy mieli pożyczki tylko odsetkowe i kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu . W przeciwieństwie do konwencjonalnej pożyczki , stopy procentowe rosną wraz ze stopą funduszy federalnych . Wiele osób miało również wstępne stawki teaser, które resetowały się po trzech latach. Kiedy Rezerwa Federalna podniosła stopy w tym samym czasie, w którym się zresetowały, kredytobiorcy stwierdzili, że nie mogą już sobie pozwolić na płatności. Ceny domów spadły w tym samym czasie, więc właściciele hipotek nie mogli dokonać płatności ani sprzedać domu. Właśnie dlatego stawki za zwłokę były tak wysokie.

Historia stopy funduszy federalnych wskazuje, że Fed podnosił stopy za szybko w latach 2004-2006. Stawka wyniosła 1,0% w czerwcu 2004 r., Podwajając się do 2,25% w grudniu. Podwoił ponownie stawki, do 4,25 proc., Do grudnia 2005 r. Sześć miesięcy później stawka wyniosła 5,25 proc.

Fed podnosił stopy w znacznie wolniejszym tempie od 2015 r. Podniósł je do 0,5% w grudniu 2015 r. Podniósł go o 1/4 punktu do końca 2016 r., A do 1,25% do czerwca 2017 r .

Rynek nieruchomości może załamać się, jeśli banki i fundusze hedgingowe powrócą do inwestowania w ryzykowne produkty finansowe. Te instrumenty pochodne były główną przyczyną kryzysu finansowego . Banki obciążyły kredyty hipoteczne i odsprzedały je w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką. Te papiery wartościowe były większym biznesem niż same kredyty hipoteczne. Dlatego banki sprzedawały kredyty hipoteczne prawie każdemu. Potrzebowali ich do obsługi instrumentów pochodnych. Rozcinali je tak, że złe kredyty były ukryte w plikach z dobrymi. Następnie, gdy pożyczkobiorcy nie dotrzymali terminu, wszystkie instrumenty pochodne zostały uznane za złe. Dlatego spowodował upadek Bear Stearns i Lehman Brothers.

Plan reformy podatkowej Trump może spowodować spadek cen, który może doprowadzić do upadku. Kongres zaproponował usunięcie potrącenia z oprocentowania kredytu hipotecznego. Odliczenie to wynosi 71 miliardów dolarów. Działa jak federalna dotacja na rynku mieszkaniowym. Przerwa na podatek pomaga właścicielom domów mieć średnią wartość netto 195.400 USD. To znacznie więcej niż średnia wartość netto najemców w wysokości 5 400 USD. Nawet jeśli plan podatkowy prowadzi do odliczenia, plan podatkowy usuwa wiele zachęt. Plan Trumpa podniósł standardową dedukcję. W rezultacie Amerykanie nie będą już wyszczególniać. Gdy tak się stanie, nie mogą skorzystać z odliczenia odsetek hipotecznych. Przemysł nieruchomości sprzeciwia się planowi podatkowemu.

Rynek mógłby załamać się, gdyby krzywa rentowności obligacji skarbowych USA została odwrócona . Wtedy stopy procentowe krótkoterminowych Treasurys stają się wyższe niż długoterminowe. Normalne krótkoterminowe zyski są niższe, ponieważ inwestorzy nie wymagają wysokiego zwrotu z inwestycji za mniej niż rok. Kiedy się to odwraca, oznacza to, że inwestorzy uważają, że krótkoterminowe jest bardziej ryzykowne niż długoterminowe. To powoduje spustoszenie w rynku kredytów hipotecznych i sygnalizuje recesję. Krzywa rentowności odwrócona przed recesjami z lat 2008, 2000, 1991 i 1981.

Czy spadną ceny domów?

W ostatnim bańce mieszkaniowej, budowniczowie domów złożyli pozwolenia na budowę. To było mniej niż milion w 1990 roku podczas recesji. Stopniowo wzrastał w latach 90., przekraczając 1 milion w 1998 roku. Pozostał na tym poziomie do 2002 roku, kiedy przekroczył 1,5 miliona. Osiągnął nowy rekord 2 milionów w 2004 i 2005 roku. W 2006 roku ceny mieszkań zaczęły spadać. Homebuilderzy szukali ponad 1,5 miliona zezwoleń. W 2007 r. Liczba ta spadła poniżej 1 miliona. W 2009 r. Liczba ta spadła do 500 000.

W 2017 r. Ich poziom wyniósł zaledwie 1,3 miliona. Oczekuje się, że do 2020 r. Spadną one do poziomu 1,1 miliona.

Kiedy znów nastąpi krach na rynku mieszkaniowym?

Następna krach na rynku nastąpi w 2026 roku, zgodnie z profesorem Harvard Extension School Teo Nicholas. Oparł to na badaniu ekonomisty Homera Hoyta. Przerwy w handlu nieruchomościami następowały po 1800 roku od 1800 roku. Jedynymi wyjątkami były II wojna światowa i stagflacja.

Nicholas mówi, że rynek nieruchomości w 2017 roku wciąż znajduje się w fazie ekspansji. Następna faza, hiperaktywna, nie nastąpi, dopóki wskaźnik najmu nie zacznie wzrastać. Jeśli to nastąpi, gdy Fed podniesie stopy procentowe, może to spowodować awarię.

Jak chronić się przed awarią

Jeśli jesteś wśród większości Amerykanów, którzy martwią się, to jest siedem rzeczy, które możesz zrobić, aby uchronić się przed prawdziwą katastrofą.

1. Kup dom, w którym mieszkasz, a nie odwracaj. Dwie trzecie domów straconych w wyniku kryzysu finansowego to drugie i trzecie domy. Kiedy cena sprzedaży spadła poniżej hipoteki, właściciele odeszli. Trzymali swoje domy, ale stracili inwestycje.
2. Uzyskaj kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu. W miarę wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych Twoja płatność pozostanie niezmieniona. Jeśli to oznacza, że ​​możesz sobie pozwolić tylko na mniejszy dom, niech tak będzie. To lepiej niż ryzykować, a potem stracić.
3. Jeśli otrzymujesz kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu, dowiedz się, jaka będzie stopa procentowa, kiedy się zresetuje. Oblicz miesięczną opłatę i upewnij się, że możesz pozwolić sobie na spłatę bieżących dochodów. Weź różnicę między tą przyszłą zapłatą a tym, co płacisz dzisiaj, przy niższej stopie procentowej i zapisz ją. W ten sposób będziesz miał fundusze na spłatę kredytu hipotecznego, jeśli twoje dochody spadną.
4. Kup najgorszy dom w najlepszej strefie, na którą Cię stać. Upewnij się, że w okolicy znajdują się dobre szkoły, nawet jeśli sam nie planujesz mieć dzieci. Potencjalni kupujący będą. Zawsze możesz poprawić dom przez lata, jeśli twoje dochody na to pozwalają. Dobre dzielnice nie ucierpią tak bardzo w następnej dekoniunkturze, jak uboższe obszary. Będą również szybciej odbijać się od siebie.
5. Upewnij się, że twój dom ma co najmniej trzy sypialnie. To przyciągnie rodziny, jeśli chcesz odsprzedać.
6. Najlepszym sposobem na ochronę siebie jest dobrze zdywersyfikowany portfel aktywów. Dywersyfikacja oznacza zrównoważoną mieszankę akcji , obligacji, towarów i akcji w Twoim domu. Większość planistów finansowych nie uwzględnia majątku domowego jako aktywów, ale powinno. To największy atut, jaki ma większość ludzi.
7. Aby ograniczyć szkody związane z upadkiem nieruchomości, kup najmniejszy dom, w którym możesz właściwie żyć. Postaraj się spłacić kredyt hipoteczny wcześniej, aby nie stracić domu w czasie kryzysu. Zwiększaj swoje inwestycje w akcje, obligacje i towary, aby były równe lub przewyższają twoje fundusze własne. Jeśli w budownictwie istnieje bańka spekulacyjna, nie ulegaj pokusie refinansowania i wykupu kapitału. Zamiast tego wróć do alokacji zasobów, aby upewnić się, że jest nadal zrównoważona.