Złożoności sprzedaży dwóch domów na zakup jednego domu

Konsolidacja dwóch domów w jednym domu wymaga strategii

Kiedy pracuję z parą na początkowych etapach sprzedaży dwóch domów, aby je kupić, okazuje się, że często początkowo dołączają się do niewłaściwego planu gry, myśląc, że powinno być tak proste. Plan gry polega zwykle na zakupie domu , a następnie sprzedaży dwóch pozostałych domów. Ten plan ma logiczny sens dla większości ludzi. Nie jest tak, że sprzedaje się dwa domy, aby kupić jeden dom dla większości z nas.

Opcja 1: Zakup domu, a następnie sprzedaż 2 domów

Pierwszym problemem z tego rodzaju planem jest uzyskanie kwalifikacji do kredytu hipotecznego.

Oczywiście, jeśli dwóch sprzedawców sprzedaje każdy dom z zamiarem kupienia jednego domu razem jako pary, a finansowanie nie jest zaangażowane, jest to znacznie łatwiejsze. Sprzedawcy z wolnymi i przejrzystymi domami lub domami z wystarczającą ilością kapitału, aby wygenerować gotówkę na zakup domu, mają więcej swobody w śledzeniu tej opcji. Ale w rzeczywistości większość ludzi bierze kredyt hipoteczny na zakup domu. Oznacza to, że strony mogą potrzebować zakwalifikować się do kredytu hipotecznego, oprócz możliwości spłaty kredytu hipotecznego w dwóch innych domach.

Po dodaniu nowej spłaty kredytu hipotecznego do dwóch istniejących płatności hipotecznych, stosunek ten proporcjonalnie do dochodu może wypchnąć obie strony poza zakres, aby się zakwalifikować. Pożyczkodawcy stosują współczynniki, które są kwotami procentowymi zarówno dla strony początkowej, jak i końcowej. Wskaźnik front-end to odsetek rat hipotecznych do łącznego miesięcznego dochodu brutto. Wskaźnik back-end to odsetek płatności hipotecznych w połączeniu z dodatkowym długiem, takim jak karty kredytowe, w stosunku do łącznego miesięcznego dochodu brutto.

Jeśli wskaźniki są zbyt wysokie, strony nie będą kwalifikować się do posiadania wszystkich trzech domów w tym samym czasie. Aha, możesz powiedzieć, ale strony mogą zamienić te domy na czynsze i wykorzystać ten dochód z najmu, aby zrównoważyć spłatę kredytu hipotecznego , prawda? Wprawdzie zwiększyłoby to dochody, co obniżyłoby ten wskaźnik, jednak kredytodawca najprawdopodobniej nie pozwoli na wykorzystanie dochodów z wynajmu do kalkulacji.

Większość kredytodawców przestrzega ścisłych wytycznych dotyczących czasu, w którym dom musiał zostać wynajęty, aby kwalifikować się do przychodów z najmu w obliczeniu kredytu hipotecznego, a jeden miesiąc lub dwa są niewystarczające.

Drugim problemem związanym z zakupem domu, a następnie sprzedaży dwóch domów jest fakt, że jeśli zapłata za nowy dom pochodzi ze sprzedaży dwóch pozostałych domów, to sprzedający prawdopodobnie musieliby napisać ofertę warunkową . Oferta warunkowa daje im wyjście, sposób na anulowanie zakupu, a wielu sprzedawców nie lubi ofert warunkowych z ważnego powodu, ponieważ nie zawsze są pewni.

Jeśli rynek nie sprzyja ofertom warunkowym, może to jeszcze bardziej skomplikować tę strategię. Na rynku sprzedawcy na przykład oferty warunkowe mogą być dość trudne do zaakceptowania. Jeśli zamierzonym zakupem jest bardzo pożądany dom, może istnieć wiele ofert, a oferty warunkowe prawie nigdy nie wygrywają w przypadku oferty z wieloma ofertami.

Opcja 2: Sprzedaż domów przed zakupem nowego domu

To, czy para będzie musiała sprzedać oba domy, czy tylko jeden dom, aby połączyć gospodarstwa domowe w nowym domu, zależy ponownie od wskaźników hipotecznych. Może być możliwe sprzedanie tylko jednego domu przed zakupem nowego domu.

Kredytodawca hipoteczny może najlepiej doradzić w tej sytuacji.

Jeśli jednak konieczne jest sprzedanie obu domów przed zakupem nowego domu, istnieją trzy podstawowe podwarianty:

• Sprzedaj istniejące domy z umową warunkową, pozwalającą sprzedającym na pewien czas na zakup nowego domu i zawarcie umowy sprzedaży, lub
• Sprzedaj istniejące domy z opcją zwrotu po zamknięciu, aby dać sprzedającym czas na znalezienie nowego domu do kupienia i przeniesienia.
• Sprzedaj oba domy, przenieś się gdzie indziej, a następnie zapoluj na nowy dom, co wiąże się z dwukrotnym przeprowadzeniem się. Ta ostatnia opcja jest najlepsza z finansowego punktu widzenia, ponieważ sprzedawca nie miałby żadnych nieprzewidzianych okoliczności i miałby silniejszą pozycję do negocjowania zakupu nowego domu. Ale realistycznie, większość ludzi nie chce się ruszyć dwa razy. Poruszanie się raz jest często dość trudne.

Jeśli sprzedający zdecydują się pisać oferty warunkowe, jeśli sprzedają na rynku sprzedawcy, łatwiej będzie dyktować warunki kupującemu niż sprzedając je na rynku kupującego.

Na rynku sprzedawcy kupujący często chętniej czekają na sprzedawcę, aby znaleźć dom do kupienia, niż na odwrót. Jest to bezpieczny sposób dla sprzedawców, którzy planują kupić nowy dom, ponieważ nie ma ryzyka dla sprzedawców, jeśli nie mogą znaleźć nowego domu do kupienia.

Minusem jest oczywiście to, że sprzedawcy mogą znaleźć swój wymarzony dom, a następnie nie mogą - z różnych powodów, które mogą wahać się od ceny do stanu - sprzedać swoje istniejące domy. Utrata wymarzonego domu może być bolesna. Doświadczony agent nieruchomości, który obsługuje tego typu transakcje, powinien być w stanie pomóc i sprawić, by proces był bezproblemowy.

W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.