Twój agent może poprowadzić Cię do wyboru właściwej ceny sprzedaży
Nie każdy sprzedawca zdaje sobie sprawę, jak prawidłowo wycenić dom, a niektórzy studiują tylko domy, które są na sprzedaż. Wybór odpowiedniej ceny sprzedaży wymaga specjalistycznej wiedzy, a także sztuki na wiele sposobów. Dlatego też poleganie na radach pracowitego pośrednika w obrocie nieruchomościami może być nieocenione, szczególnie jeśli twój agent trzyma rękę na pulsie rynku.
Cena sprzedaży domu a cena sprzedaży
Pierwszą rzeczą, którą należy zrozumieć, jest cena katalogowa domu, a jej ostateczna cena sprzedaży to często dwie różne ceny.
Nazwiemy je ceną A i ceną B. Pierwszą ceną do wyboru jest cena B, docelowa cena sprzedaży. Ale to prawdopodobnie nie będzie identyczne z ceną A, twoją ceną katalogową. Jeśli wybierzesz ostrożnie cenę B, możesz użyć warunków rynkowych, aby dowiedzieć się, jak wybrać cenę A.
Porównywalne ceny sprzedaży innych domów
Ludzie, z natury, zdają się pamiętać cenę domu, gdy na rynku pojawia się dom, ale mogą nie znać ceny domu, gdy sprzedaje. Możesz odwiedzić witryny internetowe, takie jak Zillow.com, aby dowiedzieć się, jakie są sprzedane ceny, lub poprosić agenta, aby Ci je udostępnił. Należy jednak stosować wyłącznie ceny z ostatnich 3 miesięcy, o ile to możliwe. Nie używaj cen z zeszłego roku.
Tylko dlatego, że dom sprzedany za 200 000 $ nie oznacza, że twój dom będzie sprzedawał za 200 000 $, chyba że twój dom jest dość podobny do tego domu. Słyszałem, jak sprzedawcy twierdzą, że większy rozmiar partii oznacza, że mogą uzyskać znacznie więcej w swoim domu, a może mogą - nie tak dużo, jak mogą myśleć.
Rzeczoznawcy, na przykład, mogą przydzielić tylko dodatkowe 10 000 $ za dużo o 1/3 większą od twojej.
Jeśli twój dom ma cztery sypialnie, a porównywalna sprzedaż ma trzy sypialnie, twoja dodatkowa sypialnia może być warta tylko dodatkowych 5 000 do 10 000 dolarów. Nie 50 000 $, które możesz mieć nadzieję. Czteroosobowy dom jest często bardziej pożądany niż trzy sypialnie, ponieważ kupujący, którzy absolutnie potrzebują czteroosobowej sypialni, nie kupią trzy-sypialni.
Ulepszenia domu wpływają na cenę sprzedaży
Kiedy kupujesz nowy samochód i wyrzucasz go z losu krupiera, niektóre z tych wartości spadły, zanim osiągnąłeś pierwsze światło stopu. To dlatego, że samochody tracą na wartości. Jeśli nie dodasz drugiego piętra lub nie wykonasz dużego projektu, większość domowych ulepszeń również straci na wartości, nie wspominając o tym, że niektóre typy modnych ulepszeń przestają być aktualne po kilku latach.
Sprzedawca powiedział mi kiedyś, że jego dom jest wart więcej pieniędzy, ponieważ zastąpił całą bocznicę zewnętrzną sekwoją. Kiedy to zrobił? Och, 22 lata temu. Według Home Remodeling Magazine, bardzo niewiele ulepszeń w domu zwraca 100% inwestycji, a ten odsetek powrotów spada z upływem lat.
Ulepszenia domu lub ulepszenia w zupełnie nowym domu również podlegają osobistemu gustowi. Te kafelkowe blaty mogą być bezużyteczne dla następnego nabywcy, który woli je wyrwać i zamiast tego zainstalować płytę kwarcową. Pamiętasz zieloną fazę myśliwego z początku lat 90. lub pomarańczową dywaninę z lat 70.? Ack.
Konkurencyjne ceny domów
Za wszelką cenę sprawdź konkurencję. Ponieważ są to domy na sprzedaż, które kupujący będą porównywać z twoim domem.
Porównaj ceny za metr kwadratowy, a nie tylko za ogólną cenę. Jeśli twój dom ma 500 stóp kwadratowych mniej niż dom sprzedany po drugiej stronie ulicy, twój dom jest prawdopodobnie wart znacznie mniej pieniędzy.
Ceny domów w toku
Domy, które zostały sprzedane, ale jeszcze nie zostały zamknięte, są zazwyczaj aktywnymi krótkimi lub krótkimi okresami sprzedaży lub oczekującymi na sprzedaż. Możesz nie znać ceny tych domów, ponieważ cena zazwyczaj nie jest ujawniana, dopóki transakcja nie zostanie zamknięta, ale znasz cenę z listy. Wiesz również, że cena katalogowa była wystarczająca, aby przyciągnąć ofertę.
Jeśli dom sprzedawał się bardzo szybko z kilkoma dniami na rynku, prawdopodobnie sprzedano go po cenie rynkowej.
Wybór ceny umownej zależy od rynku
Trudno w to uwierzyć, ale naprawdę nie można zbyt drogo wyceniać domu. Możesz wycenić ją zbyt wysoko i nikt na nią nie spojrzy.
Ale jeśli cena jest zbyt niska, nie oznacza to, że będzie sprzedawać za tę cenę, a ty się wykąpiesz. Jeśli cena jest bardzo atrakcyjna, może przyciągnąć wielu kupujących. Sprzedawca może otrzymać wiele ofert , być może każda oferta jest wyższa niż ostatnia oferta. Ponieważ to kupujący określają wartość rynkową. I nic nie podnosi ceny domu szybciej niż w domu, który każdy kupujący chce posiadać.
Na rynkach sprzedawcy możesz poprosić o więcej niż wartość rynkową dla swojego domu i możesz uzyskać cenę wyższą niż jej wartość rynkowa. To dlatego, że jest bardzo mało domów i wielu kupujących chce ich.
Na rynkach kupujących możesz potrzebować wycenić swój dom nieco poniżej wartości rynkowej, aby przyciągnąć kupującego. Dzieje się tak dlatego, że na rynku kupujących kupujący mają dużo domów do wyboru i są bardzo kupujący. Twój dom również może być w doskonałym stylu, żeby go sprzedać. Jeśli coś jest nie tak, każdy inny dom najprawdopodobniej sprzedaje się przed twoim, chyba że twoja cena jest wyjątkowo konkurencyjna.
Ceny w domu zależą od lokalizacji
Zapamiętaj położenie powiedzenia , lokalizację, lokalizację . Dom położony przy ruchliwej ulicy może być warty dziesiątki tysięcy, a nawet setek tysięcy mniej niż dom położony przy cichej ślepej uliczce. Jeśli Twój dom zostanie złożony na składowisku lub budynku komercyjnym, możesz odliczyć jeszcze więcej od porównywalnej sprzedaży.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.