Jak agenci nieruchomości naprawdę znajdują kupujących dla sprzedawców domowych
Dopóki agent może zracjonalizować kłamstwo, agent może nie dostrzegać szkody w wymyślaniu faktów, które nie są prawdziwe.
Sprzedawcy oferujący swoje domy na sprzedaż, znani jako FSBO (For Sale By Owners), również słyszą od agentów, którzy twierdzą, że mają kupujących. A może tak, może nie, ale tak naprawdę, ci agenci wiedzą, że wiele domów z FSBO ma problemy ze sprzedażą i chcą tam być, gdy właściciele zdają sobie sprawę, że muszą wymieniać się z agentem.
Dlaczego kłamstwo?
Jak agenci uciekają z mówieniem, że mam kupca do twojego domu, kiedy nie ma go? Ponieważ nikt nie kwestionuje tego. Ponieważ agenci powiedzą: " Hej, pracuję z kilkoma kupcami i nawet jeśli twój dom nie pasuje do ich parametrów, kto powie, że nie zmienią zdania na ten temat? Albo, mógłbym jutro spotkać nabywcę, który chce kupić twój dom, nigdy nie wiesz. Nie zmienia to jednak faktu, że agent nie ma w tej chwili nabywcy twojego domu.
Agenci także wyrzucają, er, inwestują , dużo pieniędzy na kursy sprzedaży. Instruktorzy sprzedaży mówią im, że można zgiąć prawdę, aby mieć szansę porozmawiania ze sprzedawcą. Tym, co może być agencją wędkarską, jest możliwość usiąść ze sprzedającym i zastosować taktyki sprzedaży, aby uzyskać wpis. Ale to nie jest tak, jak agenci aukcyjni znajdują nabywców w twoim domu.
Jak agenci znajdują nabywców domów
Agent aukcji nie zamierza wydawać pieniędzy i inwestować czasu, szukając nabywcy domu, który nie jest wizytówką agenta. Ten agent chce wystawić twój dom na sprzedaż, zazwyczaj za pośrednictwem ekskluzywnej aukcji z prawem do sprzedaży. Ten rodzaj umowy aukcji mówi, że agent zarabia prowizję, gdy dom sprzedaje, niezależnie od tego, kto znalazł nabywcę. Zanim powiesz: "Zaczekaj chwilę, a co jeśli znajdę kupca?" Musisz zdać sobie sprawę, że ten rodzaj preferowanej umowy aukcji skłania również agenta do wystawiania na giełdę do swobodnego wydawania i sprzedaży na szeroką skalę, aby wystawić swój dom na największą pulę potencjalnych nabywców. .
Po podpisaniu przez agenta aukcyjnego umowy ze sprzedawcą, agent użyje kombinacji kilku technik marketingowych:
- Umieszczenie znaku sprzedaży na podwórku, chyba że regulaminy HOA nie zezwalają na oznakowanie lub przedmioty sprzedającego. Według statystyk National Association of Realtors, około 10% nabywców pochodzi od znaku.
- Trzymanie otwartych domów. Może kolejne 5% kupujących pochodzi z domów otwartych .
- Wyświetlanie domu w serwisie wielu ogłoszeń ( MLS ). Większość kupujących pochodzi z marketingu agenta aukcyjnego, a MLS jest kluczową częścią tego. Dobry agent prześle zdjęcia o profesjonalnej jakości, prześle informacje o wszystkich głównych stronach internetowych nieruchomości i odpowiednio wykorzysta druk i pocztę bezpośrednią. Niektórzy agenci utrzymują oddzielne bazy danych, aby kontaktować się także z agentami kupujących w pobliskich miastach.
- Nawiązywanie kontaktów z innymi agentami i promowanie wpisu na spotkaniach biurowych i posiedzeniach zarządu.
- Projektowanie e-ulotek i wysyłanie e-maili do każdego agenta, który należy do ich zarządu.
Jednak faktem jest, że agent znajduje kupca dopiero po tym, jak agent podpisuje z tobą umowę aukcyjną.
Listy kieszonkowe, aby znaleźć kupujących
Wizytówki kieszonkowe to domy, które nie są dostępne na otwartym rynku i są znane wyłącznie agentowi aukcji i pośrednikowi agenta. Nie jestem wielkim fanem list kieszonkowych, ponieważ ta praktyka prowadzi do dramatycznego zmniejszenia liczby kupujących, którzy będą mieli okazję zobaczyć te domy. W niektórych przypadkach sprzedawcy luksusowych domów czasami nie chcą, aby ich domy były wystawione na kontakt ze społeczeństwem, ponieważ cenią sobie prywatność za pieniądze. Lub ich dom jest tak dziwny, że niewielu kupujących, oprócz tych z dużą ilością gotówki, którzy mogą pozwolić sobie na przebudowę, będzie tego chcieć.
Niektórzy bogaci właściciele domów wydają dużo pieniędzy na zaspokojenie specyficznych gustów, tylko dlatego, że mogą.
Niektórzy sprzedawcy mają także nadzieję, że wizytówka kieszeni przyciągnie tego pacjenta, który czeka w cieniu. Każdy agent ma kupca lub dwóch, którzy chcą, aby agent poinformował ich, czy dom w danej okolicy stanie się dostępny, ale to nie znaczy, że kupujący zapłaci wartość rynkową za ten dom, lub że kupujący nawet będzie wiedział, że jest dla niego sprzedaż.
Spis ofert kieszonkowych jest zazwyczaj preferowany przez wielu pośredników w obrocie nieruchomościami, ponieważ oznacza to, że agent aukcyjny najprawdopodobniej będzie reprezentował również kupującego, czyli praktykę zwaną podwójnym zakończeniem i podwójną agencją . Mogłoby to oznaczać podwójną prowizję dla tego agenta, ponieważ agent prawdopodobnie odłożyłby opłaty zarówno od wystawcy, jak i od sprzedawcy. Daje kieszonce z zupełnie nowym znaczeniem.
Realistycznie rzecz biorąc, zazwyczaj lepiej jest pokazać swój dom milionowi potencjalnych nabywców niż tylko jednemu kupującemu.