Pytanie: Co powinniśmy wiedzieć o kupnie takiej krótkiej sprzedaży?
Z cierpliwością czekaliśmy, aż bank zatwierdzi naszą krótką sprzedaż przez prawie dwa miesiące. Jesteśmy po raz pierwszy kupującymi w domu i nie mogę uwierzyć, że mamy świetną ofertę na to miejsce. Problem polega na tym, że nie mogliśmy przeprowadzić naszej inspekcji w domu, dopóki nie otrzymamy zatwierdzenia, a inspektor znalazł kilka rzeczy, które są niewłaściwe - kwestie związane ze zdrowiem i bezpieczeństwem - i chcemy, aby te rzeczy zostały naprawione. Nasz agent twierdzi, że bank tego nie zrobi, ponieważ dom jest sprzedawany jako krótka sprzedaż. Co do cholery robi As? Co to jest krótka sprzedaż?
Odpowiedź: Wielu kupujących po raz pierwszy ma trudny czas, aby przejść przez kontrolę domu, ale jest jeszcze trudniej, gdy kupują krótką wyprzedaż. Dzieje się tak dlatego, że sprzedawca naprawi wszystko, gdy sprzedany zostanie krótki dom sprzedaży. Ponadto, w niektórych przypadkach naprawy opłacane przez sprzedającego mogą naruszać umowę ramową banku.
Dlaczego krótka sprzedaż jest sprzedawana w stanie "jak jest"
Banki biorą kąpiel, gdy zezwalają na krótką sprzedaż . Czasami kwota odpuszczona przez bank przekracza 50% niespłaconego salda kredytu hipotecznego. Nie jest niczym niezwykłym, że bank zgadza się na znacznie obniżoną wypłatę, ponieważ nieruchomość jest warta tylko tego, co jest warte w momencie sprzedaży. Jeśli wartości spadną o 50%, pożyczkodawca otrzyma wszystko, co pozostanie po zapłaceniu kosztów.
Koszty sprzedaży są odejmowane od ceny sprzedaży. Powiedzmy, że dom jest wart 100 000 $. Jeśli prowizja , tytuł i prowizja escrow, podatek od nieruchomości i wszystkie koszty sprzedaży wynoszą łącznie 10 000 USD, bank otrzyma na przykład 90 000 USD.
Gdyby bank miał zatwierdzić koszty naprawy, pieniądze na te koszty naprawy zostałyby odjęte od 90 000 dolarów, co jeszcze bardziej zmniejszyłoby saldo bankowe. Poza tym wiele banków wycenia swoją krótką sprzedaż nieco poniżej wartości rynkowej, aby umożliwić nieoczekiwane naprawy. Tak więc koszt naprawy / naprawienia usterki może już zostać uwzględniony w cenie, którą należy zapłacić.
W rezultacie banki zazwyczaj odmawiają płacenia czegokolwiek oprócz lokalnie akceptowanych kosztów zamknięcia . Wiele umów zakupu stwierdza, że nabywca kupuje dom również w stanie, w jakim się znajduje. Powinieneś przeczytać drobnym drukiem z 10 do 20-stronicowej oferty zakupu.
Czy sprzedawca może dokonać naprawy przy sprzedaży krótkiej sprzedaży?
Czasami, aby doprowadzić punkt sprzedaży do kupujących, mogę umieścić zdanie w moich ofertach kont lub aneksach określających warunki sprzedaży As. Powiem, że kupujący nie rozumieją ani banku, ani sprzedawcy nie dokonają żadnych napraw, z jakiegokolwiek powodu, nigdy, nigdy na milion lat.
To sprawia, że ludzie się śmieją. Może także wzbudzić w kupujących szaleństwo, ponieważ chcą, aby ktoś był odpowiedzialny za stan nieruchomości. Ale to mało prawdopodobne. To są ludzie, którzy nie rozumieją, że ostatnią rzeczą, którą sprzedawca chce sprzedać na krótkiej aukcji, a jej sprzedawca chce się dowiedzieć, kiedy kupuje nieruchomość do zamknięcia, jest popyt kupującego na naprawy. Niektórzy agenci wolą negocjować z nowym kupującym, ponieważ łatwiej jest renegocjować niższą cenę lub koszty naprawy z istniejącym kupującym.
Od tego, czy sprzedawca może dokonać napraw, to zależy. Niektóre umowy przewidują, że sprzedawca ma dostarczyć nieruchomość do kupującego w takim samym stanie, w jakim kupujący po raz pierwszy ją obejrzał.
Jeśli coś się wydarzy, powiedzmy, że dach zaczął przeciekać, nie jest już w tym samym stanie. Aby pomieścić transakcję razem, sprzedawca może zgodzić się na naprawę dachu. Ale nie jest to wymagane w wielu przypadkach.
Pożyczkowe wymagania FHA wskazują na to, że w domu wybudowanym przed 1978 rokiem nie może być żadnej łuszczącej się farby. Kupujący nie dostanie pożyczki, jeśli oceniający zauważy złuszczającą się farbę. Czy sprzedawca zdecyduje się skrobać i pomalować miejsca oznaczone przez rzeczoznawcę kupującego? Sprzedawca może, jeśli sprzedawca chce, aby transakcja została zamknięta. Wiele zależy od tego, o co prosisz, aby zostać naprawionym i jak duża jest umowa.
Kwestie dotyczące zdrowia i bezpieczeństwa w przypadku krótkiej sprzedaży
Ponieważ wyraźnie używałeś pojęcia zdrowia i bezpieczeństwa, porozmawiajmy o tym. Niektóre kwestie dotyczące zdrowia i bezpieczeństwa są poważne. Niektóre są łagodne. Niektórzy zajmują się pogwałceniem kodeksu, który mógłby zostać udoskonalony.
Zagrożeniem dla zdrowia i bezpieczeństwa jest pęknięcie na chodniku, gdy jedna strona jest podniesiona o pół cala, a druga strona jest nieco niższa. Takie pęknięcie, być może spowodowane przez korzenie drzew, może spowodować, że ludzie potkną się i spadną płasko na twarz. Ale czy jest to dla ciebie kwestia zdrowia i bezpieczeństwa? Brak drzwi przeciwpożarowych między domem a garażem to kwestia zdrowia i bezpieczeństwa. Odpowietrzanie wydmuchu łazienki na strych to kwestia zdrowia i bezpieczeństwa. Gdzie narysujesz linię?
Nie są to naprawy, które większość sprzedawców pomyślałaby nawet o krótkiej sprzedaży. Zanim rozważysz zakup krótkiej sprzedaży, możesz zapytać siebie, czy jesteś gotowy na przyjęcie domu w stanie Jak jest. Wszystkie domy mają wady. Nie ma idealnego domu.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.