Ile waszej krótkiej sprzedaży wart jest dziś dom?
Aby prawidłowo wycenić krótką sprzedaż, należy przeprowadzić choreografię delikatnego tańca pomiędzy złożeniem oferty a pozyskaniem banku do zakupu.
Ponadto, jeśli złożono zawiadomienie o niewypłacalności, czas jest najważniejszy. W takim przypadku w kalendarzu pozostało tylko tyle dni, zanim sprzedawca krótkiej sprzedaży straci dom do wykluczenia.
Cena to źle, a dom domyślnie do banku. Jest to jeden z wielu powodów, dla których ważne jest zatrudnienie doświadczonego agenta sprzedaży krótkiej sprzedaży . Krótka cena sprzedaży musi być atrakcyjna dla następujących pięciu stron:
- The Short Sale Bank.
Ponieważ krótka sprzedaż może trwać co najmniej 3 miesiące, aby zamknąć wejście na giełdę, cena powinna być oparta na oczekującej sprzedaży , która stanie się porównywalną sprzedażą przy zamknięciu. Banki zazwyczaj akceptują ofertę wycenioną w ramach porównywalnej sprzedaży . Bank zatrudni również niezależnego agenta do oceny wartości w oparciu o okoliczne domy.
- Kupujący.
Krótkoterminowi kupujący chcą kupić w ramach rynku; chcą dużo. W przeciwnym razie kupujący mają niewielką motywację, by czekać 90 dni lub dłużej, aby zamknąć krótką sprzedaż. Sprzedawcy będą łapać oko kupującego, jeśli dom jest wyceniony w ramach konkurencji. Ale niższa cena może nie zostać zaakceptowana przez bank sprzedaży krótkiej. Banki zazwyczaj nie akceptują ofert lowball, niezależnie od tego, co może mieć nadzieję kupujący.
- Agent kupującego.
Krótka sprzedaż nie znajduje się wysoko na liście ulubionych transakcji agenta kupującego . Agenci kupującego generalnie zarabiają mniejszą prowizję od krótkiej sprzedaży, transakcje trwają dłużej, a czasami nie zamykają się wcale. Wymawianie słownictwa musi zapewnić agentowi kupującego, że warto zainwestować czas. A cena wciąż musi być rozsądna. Niektórzy agenci kupującego, którzy nie znają się na niczym, powiedzą kupującemu, aby skoczył po niskiej cenie, ale zazwyczaj nie zamykają się.
- Kredytodawca kupującego
Kupujący i sprzedający mogą dojść do uzgodnionej wspólnie ceny, ale pożyczkodawca kupujący zatrudni własnego rzeczoznawcę do ustalenia wartości rynkowej . Oznacza to, że dom będzie musiał ocenić zgodnie z porównywalną sprzedażą . Ceny za niskie rzadko stanowią problem. Ale jeśli cena jest zbyt wysoka, nie zostanie wyceniona, a kupujący będzie musiał zapłacić różnicę w gotówce, lub oczekująca sprzedaż będzie rosła. Jeśli ocena będzie niska, będzie wymagać skorygowanego listu zatwierdzenia krótkiej sprzedaży z banku krótkiej sprzedaży, a nie każdy bank zgodzi się obniżyć cenę do nowej wycenionej wartości.
- Sprzedawca.
Niektóre rodzaje krótkiej sprzedaży są przedmiotem wyroków w sprawie uchybień i podatku od umorzenia długu hipotecznego , co oznacza, że sprzedający muszą uzyskać najwyższą możliwą cenę. Atrakcyjne ceny zachęcają do składania wielu ofert , a wiele ofert zwykle podbija cenę. Sprzedawcy, którzy być może będą musieli płacić podatki od różnicy lub stanąć w obliczu wkładu pieniężnego, bardzo dbają o cenę sprzedaży tej krótkiej sprzedaży.
Odwołanie się do wszystkich pięciu podmiotów może wydawać się niemożliwe z powodu sprzecznych interesów zaangażowanych stron, ale jest to możliwe. Istnieje sztuka wyceny krótkiej sprzedaży. Mogę szczerze powiedzieć, że wiele moich krótkich ofert w Sacramento - na naszym miękkim rynku - otrzymuje wiele ofert.
Są wyceniane poprawnie.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.