Odpowiedź: W krótkiej wyprzedaży cena za listę najczęściej oznacza niedorzeczność. Jak to możliwe, możesz się zastanawiać. W jaki sposób agent i jej sprzedawca mogą wystawić cenę krótkiej sprzedaży, która nie jest realna? Odbywa się każdego dnia w miastach w całej Ameryce.
We wszystkich tych miastach kupujący tak samo, jak ty, zadają to samo pytanie: jak elastyczna jest ta krótka cena sprzedaży? Lub pytają: Jak niski będzie sprzedawca? Bo właśnie tacy kupujący chcą wiedzieć. W co mogą kupić tę krótką wyprzedaż? Jaką cenę mają do zaoferowania? Jeśli oferują cenę katalogową , bank musi zaakceptować tę cenę, prawda? Odpowiedź brzmi nie. Bank tego nie robi.
Co za garnek. Jak to możliwe? W jaki sposób sprzedawca i jej agent mogą wprowadzać w błąd całą grupę kupujących, takich jak ten, mogą myśleć. W ten sposób wyceniana jest krótka sprzedaż . Niektóre ceny są prawidłowe, a niektóre krótkie ceny sprzedaży nie są.
Wstępnie zatwierdzona krótka cena sprzedaży
Po pierwsze, zdaj sobie sprawę, że krótka sprzedaż jest przywilejem.
To nie jest prawo. Banki nie muszą zatwierdzać krótkiej sprzedaży. Nie ma przepisów, które mówią, że bank musi przyznać krótką wyprzedaż sprzedawcy podwodnego domu . Banki dokonują krótkiej sprzedaży w oparciu o 5 zasad:
- Sprzedawca jest pod wodą
- Sprzedawca ma trudności lub wkrótce grozi mu wykluczenie
- Kupujący jest uprawniony do zakupu domu
- Bardziej opłacalna jest krótka sprzedaż niż zamknięcie dostępu do rynku
- Cena jest odpowiednia lub ma wartość rynkową
Jest to ostatnia kwestia, o którą dbają banki, gdy decydują się na wstępną krótką sprzedaż. Chcą mieć kontrolę nad cenami. Kontrolowanie cen oznacza, że nie tracą czasu na krótką sprzedaż, która jest zbyt niska. Ale oznacza to również, że nie otrzymają żadnej oferty, ponieważ wybrali niewłaściwą cenę.
Z tego powodu nie lubię wstępnie zatwierdzonej krótkiej sprzedaży. Bardziej sensowne byłoby, gdyby banki pozwalały rynkowi określać cenę sprzedaży, ale nie wszyscy grają fair, a nie każda krótka sprzedaż jest wyceniana według rynku.
Co więcej, kupujący musi zdawać sobie sprawę, że tylko dlatego, że bank wstępnie zatwierdził cenę sprzedaży, nie musi to oznaczać, że kupujący musi zaoferować tę cenę. Kupujący może oferować mniej, ale bank może tego nie zaakceptować. Jeśli jednak kupujący zaoferuje wstępnie zatwierdzoną cenę, krótka sprzedaż zostanie zatwierdzona, o ile kupujący się zakwalifikuje.
W jaki sposób bank wybiera krótką cenę sprzedaży?
Chodziłem z bankami po cenie bardziej niż jakikolwiek inny aspekt w krótkiej sprzedaży. Na przykład wymieniłem krótką sprzedaż domu za, powiedzmy, 539 000 $ i otrzymałem ofertę za 599 000 $.
Bank zdecydował, że chce 635 000 $. Kupujący zgodził się podnieść cenę do 635 000 USD. Następnie kredytodawca kupującego wycenił go na 599 000 USD. Bank następnie zgodził się sprzedać na poziomie 599 000 $.
Większość banków polega na BPO . Zatrudniają agenta, który wykonuje szybkie mini-wyceny za niską cenę. Ten agent szuka domów w promieniu od przedmiotowej własności. Domy mają zbliżone pole powierzchni, wiek i stan.
Ten system działa dobrze, o ile w ciągu ostatnich 3 miesięcy istnieje porównywalna sprzedaż i tak długo, jak sąsiedztwo jest takie samo. Ale często agent BPO może wymagać dostosowania wartości, odejmując lub dodając do ceny sprzedaży dla nieporównywalnych domów. Nie każdy agent wie, jak to zrobić. Lub agent może przecinać linie granicy sąsiedztwa i nie zdawać sobie sprawy z różnych poleceń w sąsiedztwie o innej cenie.
BPO, podobnie jak ocena, są połączeniem sztuki i nauki, a nie nauki. Zanim kupisz krótką sprzedaż lub złożysz ofertę na krótką sprzedaż , powinieneś poprosić swojego agenta o przeprowadzenie porównywalnej sprzedaży , tak jak zrobiłby to agent BPO. Wtedy będziesz miał całkiem niezły pomysł, czy bank zaakceptuje twoją ofertę. Jeśli sprzedawca uzna, że bank zaakceptuje Twoją ofertę, sprzedawca zaakceptuje Twoją ofertę. To jest sekret.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.