Dlaczego oferta licznika może być złym pomysłem
Co stanowi ofertę licznika nieruchomości?
Oferta licznika nieruchomości jest generowana przez sprzedającego w domu po złożeniu przez kupującego oferty zakupu, a warunki nie są zgodne z zasadami sprzedawcy. Zazwyczaj oferta kontrargumentowa stwierdza, że sprzedawca zaakceptował ofertę kupującego z zastrzeżeniem następujących danych szczegółowych. Poniższe dane mogą dotyczyć takich pozycji, jak:
- Całkowite wynagrodzenie (zazwyczaj wyższa cena)
- Zwiększenie wielkości poważnego depozytu pieniężnego
- Odmowa zapłaty za określone sprawozdania lub opłaty
- Zmienianie dostawców usług
- Zmienia datę zamknięcia lub opętania
- Wykluczanie lub dodawanie własności osobistej z umowy
- Modyfikowanie ram czasowych
- Wczesne wydanie depozytów
- W tym poprawki lub dodatki
- Naprawianie błędu agenta kupującego
Jaka jest normalna liczba liczników do spodziewania się?
Podobnie jak sprzedawca może złożyć ofertę kontrowersyjną kupującemu, kupujący może odliczyć licznik sprzedawcy, który następnie stanie się ofertą kontroferty lub ofertą licznika kupujących nr 1. Nie ma ograniczenia liczby ofert liczników, które można przesyłać w obie strony. Oto prawdziwy przykład pięciu liczników na nieruchomości o wartości 415 000 USD w Kalifornii. Kupujący złożył ofertę lowball na 400 000 USD. To był wynik:
- Oferta licznik nr 1 od sprzedającego do kupującego
Sprzedawca przelicza cenę sprzedaży na 412 000 USD. Pralka i suszarka wliczone w cenę bez gwarancji.
- Oferta licznika kupujących nr 1 do sprzedawcy
Kupujący przeciwdziała cenie sprzedaży do 405,000 USD. Pralka i suszarka wliczone w cenę bez gwarancji.
- Oferta licznika sprzedawcy nr 2 od sprzedającego do kupującego
Sprzedawca przelicza cenę sprzedaży na 409 900 USD. Pralka i suszarka wyłączone ze sprzedaży.
- Oferta licznika kupujących nr 2 od kupującego do sprzedawcy
Kupujący przeciwstawia cenę sprzedaży do 407,500 USD.
Pralka i suszarka pozostają własnością prywatną.
- Oferta licznika sprzedawcy nr 3 od sprzedającego do kupującego
Sprzedawca wyraża zgodę na cenę sprzedaży 407,500 USD. Lodówka, pralka i suszarka wyłączona ze sprzedaży.
Wreszcie kupujący przyjął piąty licznik. Uff.
W jaki sposób odrzucono ofertę liczników?
Sprzedawca nie musi odpowiadać na ofertę w Kalifornii. Dziwi cię to? Oczywiście nie oznacza to, że brokerzy nie mogli zarobić prowizji, jeśli sprzedawca odmawia odpowiedzi na ofertę w pełnej cenie i warunkach. Brokerzy mogą nadal żądać zapłaty, jeśli aukcja na to pozwala. Kalifornijskie aukcje nie są, nawiasem mówiąc. Brak reakcji niekoniecznie zmniejsza odpowiedzialność sprzedawcy wobec brokera. Oto najczęstsze sposoby odrzucenia oferty:
- Wiele umów zakupu zapewnia miejsce w pobliżu dna, aby sprzedawca mógł wstępnie stwierdzić, że oferta została odrzucona.
- Sprzedający mogą również napisać "odrzucone" w całej umowie, wpisać datę i datę.
- Większość ofert określa datę wygaśnięcia oferty w przypadku, gdy sprzedawca nie zareaguje.
- Agent aukcji może wysłać wiadomość e-mail do agenta kupującego, aby poinformować o tym, że sprzedawca nie odpowie, ponieważ oferta jest niedopuszczalna.
- Zasadniczo sprzedający nie są zobowiązani do formalnego odrzucenia oferty na piśmie.
Co z ofertą wielu kontrataków?
W zależności od konkretnych przepisów państwowych sprzedawcy mogą lub nie mogą wydawać wielu kontrofert. W Kalifornii jest to dość proste. Sprzedawcy mogą kontratakować więcej niż jedną ofertę, a każdy licznik może być inny. Nawet jeśli jeden z kupujących zaakceptuje licznik sprzedawcy w tych okolicznościach, sprzedawca nie musi akceptować akceptacji kupującego.
Doświadczony agent najlepiej sobie radzi, jeśli masz do czynienia z wieloma kontrofertami. Mogą być trudne i dość skomplikowane.
W jaki sposób akceptuje się ofertę liczników w nieruchomościach?
Jeżeli oferta kontu zostanie wystawiona przez sprzedającego, kupujący może po prostu zaakceptować licznik i dostarczyć go z powrotem do strony wyznaczonej do jego otrzymania. Czas jest zawsze najważniejszy. Oferty liczników zawierają datę wygaśnięcia, podobnie jak w przypadku ofert zakupu, co oznacza, że sprzedawca może przyjąć inną ofertę, podczas gdy kupujący decyduje, czy podpisać ofertę kontuaru.
Jeśli tak się stanie, zazwyczaj sprzedawca wycofa ofertę licznika.
Kiedy dzwonię do agentów, aby dowiedzieć się o dostępności nieruchomości i czy otrzymali jakieś oferty, bardzo często (zwłaszcza na rynkach sprzedawcy) słyszy się: "Mamy kontrę". Niektórzy agenci czuliby się zniechęceni tymi wiadomościami. Ale wyrwałem domy spod nosa konkurencyjnych kupujących, natychmiast składając ofertę od kupującego, podczas gdy licznik "wyszedł".
W takich sytuacjach zwykle zdarza się, że sprzedawca przyjmuje ofertę drugiego kupującego, a następnie po prostu wycofuje swoją ofertę przeciwną, wyrzucając pierwszego kupującego z gry. Tak naprawdę kupiłem mój dom na Hawajach w ten sposób. Kiedy zdecydowałem się złożyć ofertę, pojawił się przeciw. Zaproponowałem cenę minimalną, ponieważ nie chciałem, aby sprzedawca wysłał mi rachunek.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.