Pytania do pytania o HOA przed zakupem
Jak finansowo brzmi Stowarzyszenie właścicieli domów?
Aby to ustalić, poproś i przeczytaj (tak, są długie, co najmniej 50 stron lub więcej) kopie następujących dokumentów:
- Covenants, Conditions and Restrictions (CC & Rs)
- Przepisy i regulacje
- Protokół ze spotkań za ostatni rok
- Sprawozdanie finansowe HOA
Dokumenty te powiedzą ci o:
- Planowane są specjalne oceny dotyczące odroczonej konserwacji
- Planowane ulepszenia kapitałowe
- Kwota rezerw gotówkowych
- Czy związek jest lub został pozwany
- Historia i prawdopodobieństwo powstania należności wzrasta
Miesięczne opłaty
Jakie są Twoje miesięczne opłaty? Czy obejmuje płatność za:
- woda
- Telewizja kablowa
- Utrzymanie gruntu / ogrodnicy
- Odbiór śmieci
- Usługi kanalizacyjne
- Ubezpieczenie
- Profesjonalne opłaty za zarządzanie
- Basen, spa lub centra fitness
- Drogi i chodniki
- Przydzielony / podziemny parking (a jeśli tak, to ile miejsc?)
- Dostęp do bramy
W jaki sposób opłaty są porównywane z opłatami pobieranymi przez inne mieszkania w okolicy? Sprzedałem mieszkanie w starszym kompleksie, gdzie składki wynosiły 120 USD. Przebudowane mieszkania za rogiem sprzedawały się z opłatą 190 USD. Główną różnicą między tymi dwoma kompleksami było to, że przebudowane jednostki miały urządzenia ze stali nierdzewnej i granitowe blaty kuchenne.
Pytam więc kupujących: "Czy jest to warte 70 USD miesięcznie na zakup urządzeń ze stali nierdzewnej?" W przypadku niektórych kupujących odpowiedź brzmi "tak".
Kto zarządza kompleksem?
Większe kompleksy wymagają profesjonalnego zarządzania. To może kosztować więcej, niż zatrudnić profesjonalną firmę, ale na dłuższą metę ma tendencję do oszczędzania pieniędzy. Profesjonalni menedżerowie mają większą siłę przetargową podczas negocjacji w sprawie usług, takich jak oferty dla ogrodników lub ogólne utrzymanie, ponieważ stanowią one tak dużą liczbę kompleksów.
Ile dzierżawionych jest jednostek?
Nikt nie lubi lokatorów. Nie chodzi o to, że najemcy są złymi ludźmi, ale jest trochę prawdy, że najemcy nie zajmują się nieruchomością w taki sam sposób, w jaki zająłby się nią właściciel mieszkania. Ponadto niektórzy kredytodawcy nie będą pożyczać pieniędzy kupującemu, jeśli więcej niż 25% jednostek w kompleksie zostanie wynajętych. Niektóre stowarzyszenia właścicieli domów nie pozwalają właścicielom wynajmować lokali dłużej niż od 30 do 60 dni, jeśli w ogóle.
Jak ciche są jednostki?
Zapytanie sąsiadów da potencjalnym nabywcom pojęcie o współczynniku szumu, ale tak samo poprowadzi teren późno w sobotnią noc. Najlepiej kupić jednostkę narożną, ponieważ mniej wspólnych (przyległych) ścian oznacza mniejszy hałas. Jednakże izolacja akustyczna nie pomaga, jeśli sąsiadka lubi wybuchać Pink Floyd w każdą niedzielę o 2 w nocy.
Klient, który kupił mieszkanie na parterze w pobliżu schodów prowadzących na drugie piętro, był zaniepokojony słyszeniem odgłosów kroków na schodach, więc zasugerowałem, żeby porozmawiała z osobą na piętrze. Okazuje się, że rezydent był prezesem HOA i jest zwolennikiem utrzymywania rzeczy w spokoju.
Jakie są udogodnienia, parking i ograniczenia dla zwierząt?
- Znajdź godziny korzystania z basenów, spa i terenów rekreacyjnych, takich jak korty tenisowe lub sale gier, i sprawdź, czy te godziny działają zgodnie z Twoim harmonogramem.
- W jaki sposób obsługiwany jest parking dla gości i ile miejsc parkingowych zostało zdziałanych z każdą jednostką? Czy jest możliwe wynajęcie dodatkowego miejsca parkingowego, jeśli jest to potrzebne?
- Ile zostaniesz obciążony kosztami zastąpienia zgubionego klucza za bramę bezpieczeństwa lub dom klubowy?
- Ile zwierząt możesz mieć? Czy są ograniczenia wielkości? Czy możesz zabrać ze sobą zwierzaka przez lobby na smyczy?
Na koniec porozmawiaj z ludźmi, którzy tam mieszkają. Wjazd do parkingu lub garażu późnym popołudniem, gdy właściciele domów wracają z pracy do domu. Jeśli nienawidzą stowarzyszenia właścicieli domów, powiedzą ci w nieokreślony sposób, co jest z nim nie tak. Lepiej dowiedzieć się sentymentów i powodów, z których wynika to przed zakupem, a później. Hangouty na żywo mają uprawnienia do regulowania i pieniężnego karania właścicieli za naruszenia, jakich nigdy wcześniej nie doświadczyli, dlatego upewnij się, że w pełni rozumiesz, do czego je kupujesz, zanim podpiszemy podsumowanie.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.