Czytelnik mówi: "Próbowałem kupić mój pierwszy dom, ale w przedziale cenowym, którego szukam, wszystkie domy wydają się być krótką sprzedażą." Mój agent próbuje mnie odwieść od zakupu krótkiej sprzedaży, ponieważ mówi banki wolałyby się zamknąć, niż zrobić krótką sprzedaż Czy to prawda, czy banki zarabiają więcej na Foreclosures niż na krótkiej sprzedaży?
Odpowiedź: Pytanie, czy bank zarabia więcej na egzekucji niż na krótkiej sprzedaży, zależy głównie od konkretnego banku i / lub inwestorów.
Od 2005 r. Przeżyliśmy prawdziwy rynek nieruchomości, który dostrzegł zarzuty dotyczące wykluczenia złożone w niespotykanych dotąd proporcjach. To było szalone. Co więcej, co najmniej połowa wprowadzonych zmian kredytów wróciła do zaległości krótko po ich przyznaniu. Rynek był bałagan.
Aby jeszcze bardziej skomplikować sprawę, w niektórych stanach, takich jak Arizona, banki nie mogą sprzedać nieruchomości za więcej niż jej hipoteki. Każde państwo ma swoje własne przepisy. Na przykład w Kalifornii, jeśli właściciel domu zaciągnie pożyczkę pod zastaw domu po zamknięciu depozytu, a następnie nie wywiąże się z zobowiązań, ten młodszy pożyczkodawca może mieć prawo do wydania orzeczenia w sprawie uchybienia , niezależnie od tego, czy dom został sprzedany w ramach krótkiej sprzedaży, czy też pożyczka została zmieciony przez wykluczającego przez pierwszego pożyczkodawcę.
Dlaczego banki wolałyby krótką sprzedaż ponad wykluczenie?
Banki działają jak firma, ponieważ są biznesem. Działają w celu osiągnięcia zysku. Jeśli kosztuje więcej, aby zamknąć egzekucję w sprawie zgody na krótką sprzedaż, bank najprawdopodobniej faworyzuje krótką sprzedaż.
Niektórzy eksperci przewidują, że banki mogą rzeczywiście o 20% do 30% więcej na krótką sprzedaż ponad wykluczeniem. Jednak w niektórych stanach, na przykład na Florydzie, bardzo niewiele kosztuje złożenie wniosku i zakończenie procesu do końca.
Jeśli bank otrzyma ofertę zbliżoną do wartości rynkowej , bank może bardziej zaakceptować tę ofertę niż zamknąć dostęp do rynku.
Powodem jest, po wykluczeniu, jeśli bank chce sprzedać dom, jest mało prawdopodobne, aby otrzymać wyższą ofertę niż oferta krótkiej sprzedaży na stole. Z drugiej strony, jeśli bank odczuje, że rynek nieruchomości może go docenić, zamknięcie dostępu do rynku może być bardziej opłacalnym przedsięwzięciem dla banku.
Dostawcy usług mogą decydować, czy przyznać krótką sprzedaż, czy zalecić wykluczenie
Według Krajowego Centrum Prawa Konsumenckiego około dwie trzecie pożyczek zaciągniętych od 2005 r. Zostało objętych sekurytyzacją. Sekurytyzacja to proces polegający na gromadzeniu od setek do tysięcy kredytów w jednym pakiecie i sprzedaży tego pakietu na rynku wtórnym. Często nabywca jest zaufaniem. Trusty składają się z inwestorów.
Po połączeniu i sprzedaży pożyczek trust zatrudnia usługodawcę, który zbiera miesięczne płatności i przekazuje je inwestorom. Ta umowa o sekurytyzacji nazywana jest umową pooling and servicer lub PSA .
Nie ma znaczenia dla usługodawców, czy wartość domu spadnie lub dom staje się wykluczenia, ponieważ usługodawca otrzymuje wynagrodzenie niezależnie. Dostawcy usług zarabiają na wiele sposobów, takich jak otrzymywanie opłaty za usługi, opłaty za zwłokę, spłaty odsetek i / lub od inwestycji w pożyczki udzielane przez usługodawców.
Krajowe Centrum Prawa Konsumenckiego twierdzi, że dostawcy usług często preferują krótką sprzedaż, ponieważ dostawcy usług otrzymują kilka razy więcej rekompensaty za dokonanie krótkiej sprzedaży niż modyfikacja pożyczki.
Wskazówka: jeśli bank sprzedaży krótkoterminowej to Wachovia, który kupił World Savings, ten bank woli przeprowadzić krótką wyprzedaż z powodu wykluczenia. Osoba wtajemniczona w Wachovia powiedziała mi, że bank zarabia więcej na krótkiej sprzedaży niż na egzekucji. Wachovia jest pożyczkodawcą portfelowym, co oznacza, że kredyty pozostają na własność. Otrzymałem zgodę na krótką sprzedaż kilku krótkich wyprzedaży Wachovii w Sacramento w ciągu zaledwie 7 dni.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.