Ale czy oni potrzebują prawnika, aby przeprowadzić krótką wyprzedaż? Może nie. Zwłaszcza nie w Kalifornii, gdzie przepisy już oferują ochronę konsumentom.
Jakiś czas temu sprzedawca wynajął mnie, żebym sprzedał jej dom jako krótką wyprzedaż w El Dorado Hills. Jej dom był wcześniej w depozycie, kiedy został wymieniony przez innego agenta. Podobno ten agent nieruchomości powiedział sprzedawcy, że to sprzedawca jest odpowiedzialny za wynegocjowanie swojej własnej krótkiej sprzedaży! Agent powiedział, że nie ma wystarczająco dużo czasu, aby zadzwonić do banku, a jeśli sprzedawca chciał, aby bank zaakceptował jej krótką sprzedaż, sprzedawca musiał sam zadzwonić do banku.
Nie trzeba dodawać, dlatego aukcja wygasła, a krótka sprzedaż została anulowana. Nie jest dobrym pomysłem, aby spróbować wynegocjować własną krótką sprzedaż, z wielu powodów. Z drugiej strony, jest mnóstwo agentów nieruchomości, którzy nazywają się certyfikowanymi specjalistami od krótkiej sprzedaży, ponieważ spali gdzieś przez 3-godzinną lekcję, ale zamknęli kilka, jeśli w ogóle, rzeczywistych transakcji krótkiej sprzedaży.
Dlaczego musisz wynająć prawnika, aby negocjować krótką wyprzedaż
Aby przejść do pościgu, jeśli masz pytania prawne, musisz zatrudnić prawnika. Jest niezgodne z prawem dla agenta nieruchomości, który nie jest uprawniony do wykonywania zawodu prawnika w celu uzyskania porady prawnej. Nawet jeśli agent zna odpowiedź na pytanie prawne, agent nieruchomości nie może ci powiedzieć.
Przepisy zmieniają się przez cały czas. Banki mają prawników, którzy ukończyli wyższe szkoły prawnicze. Jeżeli bank może znaleźć sposób, aby zmusić sprzedawcę do krótkiej sprzedaży, czy uważasz, że bank będzie się wahał w najmniejszym stopniu? Oto 3 dobre powody, aby wynająć prawnika, aby wynegocjować krótką wyprzedaż:
Zwolnienie z odpowiedzialności osobistej
Chociaż bank może wybaczyć równowagę między saldem hipotecznym a ostateczną ceną sprzedaży, bank może nie zwolnić sprzedającego z odpowiedzialności osobistej . Oznacza to, że możliwe jest, że bank będzie mógł prawnie udekorować przyszłe zarobki sprzedającego, załączyć konta bankowe lub w inny sposób pozyskać sprzedającego za te pieniądze. Nazywa się to osądem braku . Pismo o zatwierdzeniu krótkiej sprzedaży może zawierać lub nie zawierać słownictwa określającego konkretne prawa banku. Brak takiego języka nie gwarantuje, że bank wypuścił sprzedawcę.
Prawnicy twierdzą, że nawet pożyczka na zakup pieniędzy (która nie podlega regresowi w Kalifornii, z zastrzeżeniem pewnych warunków) może wrócić do prześladowania sprzedającego wiele lat później, zwłaszcza jeśli bank zastrzegł sobie prawo do zbierania lub jakoś był w stanie udowodnić warunki pożyczka uległa zmianie w trakcie negocjacji dotyczących krótkiej sprzedaży . Przepisy w Kalifornii chronią sprzedawców od 1 do 4 sztuk.
Ochrona aktywów
Banki analizują sprawozdanie finansowe sprzedawcy. Banki sprawdzają konta bankowe sprzedającego, zeznania podatkowe i są znane z wyciągania raportu kredytowego sprzedawcy. Jeśli bank ponosi stratę ze sprzedaży, oczywiście bank chciałby odzyskać część tej straty. Dlatego bank patrzy na aktywa sprzedającego i dochód do dyspozycji.
Jeśli sprzedawca podejmie próbę krótkiej sprzedaży bez trudności , jest wysoce prawdopodobne, że bank poprosi o wkład sprzedawcy . Nawet jeśli sprzedawca kwalifikuje się do krótkiej sprzedaży poprzez trudności finansowe , bank może zażądać wkładu. Oznacza to, że sprzedawca może być zobowiązany do wniesienia pieniędzy do zamknięcia. Bank może poprosić sprzedawcę o likwidację konta akcji lub skorzystanie z funduszy emerytalnych. Przepisy w Kalifornii chronią sprzedawców od 1 do 4 sztuk.
Święty spokój
Po zamknięciu krótkiej wyprzedaży większość sprzedawców chciałaby postawić za sobą ciężką próbę.
Prawnik może zaoferować sprzedającemu to zapewnienie. Agent nieruchomości nie może.
Dlaczego niektórzy sprzedawcy nie wynajmują prawników do negocjowania krótkiej sprzedaży
Kto ma więcej władzy w negocjacjach z bankiem? Prawnik lub agent nieruchomości? Prawidłowa odpowiedź to prawnik. Dlaczego więc więcej sprzedawców nie zatrudni prawnika do negocjacji w sprawie krótkiej sprzedaży ? Z następujących powodów:
- Nie rozumiem korzyści
- Agent, rodzina lub przyjaciele powiedzieli im, aby tego nie robili
- Nie stać na zapłacenie adwokata
- Błędnie wierzę, że ich agent świadczy usługi prawne za darmo
- Nie ponoszą żadnej odpowiedzialności i nie mają żadnych aktywów
Osobiście uważam, że każdy sprzedawca krótkiej sprzedaży może skorzystać z konsultacji prawnej przed wprowadzeniem domu na rynek jako krótkiej sprzedaży. Proponuję wszystkim moim klientom, aby uzyskali poradę prawną. Zwłaszcza jeśli zauważę czerwone flagi, które mogą wrócić, by je ugryźć. Podczas gdy rządowy program krótkiej sprzedaży HAFA oferuje pewne zabezpieczenia dla sprzedających, nie zastępuje porady prawnej. Ponadto niektóre stany wymagają, aby prawnik obsługiwał krótką sprzedaż. Kalifornia nie jest jednym z tych stanów. W Kalifornii, ogólnie licencjonowani agenci nieruchomości zajmują się krótką sprzedażą.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.