Pytanie: Jak znaleźć krótką sprzedaż?
Czytelnik pyta: "Jak mogę znaleźć krótką sprzedaż online z aukcji MLS? Niektóre listy mówią, że jest to krótka sprzedaż, ale niektóre nie są jeszcze zdecydowanie krótką sprzedażą Wiem, że mój agent może dowiedzieć się, które z nich są krótką sprzedażą. ta informacja nie jest dostępna publicznie? "
Odpowiedź: Każdy system MLS jest inny, więc krótkie oferty sprzedaży nie zawsze są oczywiste. Wydaje się, że istnieje tendencja do identyfikowania krótkich ofert sprzedaży z powodu sporów dotyczących prowizji .
Kiedy agenci walczą o pieniądze, systemy często są natychmiast wprowadzane, aby nie dochodziło do sporów. Agenci często walczą z innymi agentami o pieniądze. To zwykła bitwa.
Czym jest krótka wyprzedaż?
Krótka sprzedaż ma miejsce zazwyczaj, gdy spadną wartości nieruchomości lub pojawią się zawyżone wyceny do zakupu, co spowoduje, że wartość nieruchomości będzie niższa niż wartość jej hipoteki. Oznacza to, że gdy sprzedawca zawiera umowę kupna na kwotę niższą od aktualnego salda kredytu hipotecznego w domu, jeśli sprzedawca nie przynosi pieniędzy do zamknięcia , pożyczkodawca musi zatwierdzić krótką sprzedaż . Dzieje się tak dlatego, że pożyczkodawca ponosi stratę, aby umożliwić wypłatę mniejszą niż należna kwota.
Krótka sprzedaż może również wystąpić, jeśli po prostu nie ma wystarczających środków na pokrycie wszystkich kosztów sprzedaży i hipoteki. Możliwe jest sprzedanie domu za więcej niż hipotekę, a mimo to sprzedaż będzie krótka, ponieważ nie ma wystarczającej ilości pieniędzy z przychodów, aby pokryć wszystkie koszty, które sprzedawca musi ponieść.
Ogólnie rzecz biorąc, krótka sprzedaż nie jest okazją dla kupującego. Nie zawsze oznacza to, że kupujący nabywa nieruchomość na rynku i zamknięcie jej może zająć dużo czasu, jeśli w ogóle zamknie się z wielu innych powodów. Nie wszyscy kredytodawcy zatwierdzą każdą krótką sprzedaż, a wiele reklamowanych krótkich cen sprzedaży nie jest ceną rzeczywistą .
Są to wykształcone domysły na temat tego, ile potrzeba, aby sprzedać dom.
Im więcej doświadczenia posiada agent, który wykonuje krótką sprzedaż, tym bardziej prawdopodobne jest, że cena jest rozsądna i akceptowalna dla pożyczkodawcy. Niektórzy agenci po prostu tworzą ceny, a potem są zawiedzeni, gdy odmawia się ich krótkiej sprzedaży.
Spory dotyczące prowizji krótkiej sprzedaży
Problem pojawia się, gdy agent zajmuje się aukcją w domu, który nie jest jeszcze niewypłacalny, co oznacza, że sprzedawca nadal dokonuje płatności na rzecz pożyczkodawcy. W okresie obowiązywania umowy aukcji , jeśli zostanie złożone zawiadomienie o niewypłacalności, może to zmienić warunki wpisu. Teraz staje się krótką listą sprzedaży , z zastrzeżeniem negocjacji prowizji przez pożyczkodawcę.
W Sacramento MLS nasze zasady stwierdzają, że komentarze agenta - te, których opinia publiczna nie widzi - muszą zawierać słownictwo, które konkretnie określa sprzedaż, podlega zatwierdzeniu przez pożyczkodawcę i ewentualnemu podziałowi ewentualnej prowizji. Wynika to z faktu, że w wykazie można podać jedną kwotę, a pożyczkodawca może zatwierdzić inną kwotę.
Kilku pożyczkodawców obniża prowizję, płacąc mniej niż zapłaciłby sprzedawca. Jeden z agentów aukcyjnych nie uwzględnił słownictwa dotyczącego obniżonej prowizji. Podczas pobytu w depozycie agent kupującego nalegał, aby jego pośrednictwo było uprawnione do opłaty pierwotnie wymienionej w MLS.
Agent aukcyjny w końcu podarował dużą część swojej prowizji agentowi kupującego.
Znajdowanie krótkich ofert sprzedaży
Większość krótkiej sprzedaży jest wykazywana przez agentów nieruchomości . Znajdziesz te listy na lokalnych stronach internetowych i w kanałach MLS do różnych stron. Niektórzy kredytodawcy skarżyli się na reklamę, która identyfikuje dom jako krótką sprzedaż, ponieważ wierzyciele uważają, że stawia to ich w niekorzystnej sytuacji, jeśli chodzi o ceny domów . Oni mają rację. Kupujący generalnie oferuje mniej, gdy jest reklamowany jako krótka sprzedaż.
Jeśli masz dostęp do wyszukiwanych haseł, najpierw sprawdź, gdzie pojawia się termin "krótka sprzedaż". Może być pod "modyfikatorem statusu" lub może znajdować się w komentarzach marketingowych. Wybierz to pole jako wyszukiwany termin.
Przeczytaj uważnie listing. Być może spoglądasz na warunkową krótką sprzedaż , która oznaczałaby, że dom nie jest na sprzedaż lub że rozważana jest tylko oferta rezerwowa.
Jeśli zobaczysz słowo "kontyngent", będzie to Twoja wskazówka. Należy również pamiętać, że niektóre popularne witryny internetowe mogą zawierać aukcje zidentyfikowane jako wykluczenie. Nie są to krótka sprzedaż i nie są na sprzedaż.
Agenci zazwyczaj wymykają się słowom, które identyfikują wpis jako krótką sprzedaż. Poszukaj następujących terminów:
- Z zastrzeżeniem zatwierdzenia przez bank .
- Preforeclosure
- Ogłoszenie domyślne
- Daj bankowi czas na odpowiedź.
- Preapproved by bank.
- Kieruje na aukcję
Przede wszystkim zatrudnij agenta, który jest dobrze zorientowany w obsłudze krótkiej sprzedaży i może doradzić ci w sprawie procedur, w tym lokalnych zwyczajów w twojej okolicy. Jeśli masz pytania natury prawnej , poproś prawnika o poradę i poradę.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.