Pytanie: Kto jest sprzedawcą w krótkiej sprzedaży?
Czytelnik pisze: "Podpisałem tyle papierów, kiedy wprowadziłem mój dom na rynek jako krótką wyprzedaż, której nie pamiętam, co obiecałem zrobić, albo co to oznacza." Mój agent twierdzi, że bank płaci wszystkie koszty sprzedaży, ale nie wygląda to dla mnie, wysłał mi propozycję podpisania, oferta mówi "sprzedający zapłacić tytuł i depozyt". Czy to ja, czy to ten bank, kto płaci podatki od nieruchomości? Kto jest sprzedawcą w krótkiej sprzedaży? "
Odpowiedź: Po pierwsze, pozwól mi powiedzieć, że jeśli zastanawiasz się, kto sprzedaje krótką wyprzedaż , nie jesteś sam. Nawet sprzedawcy, którzy powinni znać odpowiedź na to pytanie, nie wiedzą. Nawet agenci, którzy powinni znać odpowiedź na to pytanie, nie wiedzą. To jeden z powodów, dla których twój agent mówi ci, że bank płaci wszystkie koszty w krótkiej sprzedaży. Ale twój agent nie jest dokładnie poprawny i może wybierać łatwą drogę.
Wydaje mi się również, że możesz mieć problem z zaufaniem prowadzony przez twojego własnego agenta. Gdy agent podpisuje z tobą umowę na aukcję , ten agent tworzy z tobą relację powierniczą. Oznacza to, że agent musi działać w twoim najlepszym interesie. Agentowi trudno jest wykonać tę pracę, jeśli nie istnieje powiernik . Musisz zaufać swojemu agentowi, aby miał powiernika z tym agentem. Bez zaufania mógłbyś zerwać związek powierniczy.
Sugeruję, aby poprosić swojego agenta o wyjaśnienie powiernika i wyjaśnić, kto jest sprzedawcą w krótkiej sprzedaży.
To nie powinno być trudnym zadaniem dla twojego agenta i, w rzeczywistości, najprawdopodobniej zostanie powitany przez twojego agenta.
Kto płaci koszty w krótkiej sprzedaży
Krótka sprzedaż nie różni się niczym od innych transakcji związanych z kosztami. Twoje wyciągi końcowe i opłaty, które są naliczane, są bardzo podobne do innych transakcji dotyczących nieruchomości.
Działa to tak:
- Załóżmy, że sprzedajesz swój dom za 100 000 USD. Jesteś sprzedawcą.
- Kupujący wręcza ci 100 000 $, albo przez połączenie zaliczki i pożyczki, albo może to tylko gotówka. To nie ma znaczenia. W końcu dostajesz 100 000 $.
- Najpierw płacisz prowizję . Jeśli wynosi 7%, zapłacisz 7 000 $ brokerowi aukcji. Broker aukcyjny płaci następnie agentowi aukcji, brokerowi kupującego, a broker kupującego płaci agentowi kupującego. Mogą nawet istnieć subagenci agentów, którzy zarabiają od 7000 $, ale faktem jest, że zostało ci 93 000 $.
- Z 93 000 $ prawdopodobnie poniesiesz kolejne 3000 $. Opłaty te mogą obejmować między innymi opłaty za tytuł, opłaty escrow, opłaty rejestracyjne, zaległe podatki od nieruchomości, rozliczenia podatkowe, opłaty za przelewy. Jeśli na przykład wszystkie te opłaty wyniosą 3 000 USD, będzie ci już 90 000 $.
- 90 000 $ to wpływy netto . Nie możesz zatrzymać tych pieniędzy, ponieważ jesteś winien bankowi. Prawdopodobnie jesteś winien bankowi dużo więcej niż 90 000 $, ale jeśli bank miałby sprzedać twój dom jako dom należący do banku , maksymalna kwota, jaką mógł otrzymać bank, to 100 000 $, które właśnie zaoferowano ci na krótką wyprzedaż.
Dlatego, ponieważ bank nie może uzyskać więcej niż to, ponieważ 100 000 $ jest wartością rynkową, bank zaakceptuje twoje 90 000 $. Jedyna różnica między krótką sprzedażą a zwykłą transakcją, jak widać, polega na tym, że nie wkładasz żadnych pieniędzy do kieszeni. W zwykłej transakcji możesz odliczyć wpływy netto po spłaceniu banku, ponieważ miałbyś to, co nazywa się kapitałem własnym. W krótkiej sprzedaży nie masz kapitału, ponieważ straciłeś swój kapitał własny .
Oznacza to, że jesteś sprzedawcą. Bank nie jest sprzedawcą. Właścicielem jest sprzedawca, a właściciel płaci koszty sprzedaży z wpływów ze sprzedaży.
Czy bank naprawdę jest sprzedawcą krótkiej sprzedaży?
Niektórzy twierdzą, że bank jest naprawdę sprzedawcą krótkiej sprzedaży, ponieważ bank jest winien znacznie więcej pieniędzy niż sprzedaje dom, ale to nieprawda. Dzieje się tak dlatego, że tytuł pozostaje u sprzedającego, dopóki sprzedawca nie podejmie decyzji o kupnie. Sprzedający jest właścicielem.
Działa to jednak w rzeczywistości. Powiedz, że jesteś winien bankom 200 000 $, ale twój dom wart jest tylko 100 000 $. Jeśli bank straci 10 000 $ z wpływów, ponieważ wpływy netto ze sprzedaży wynoszą tylko 90 000 $, to sprawia, że bank jest bardzo zainteresowany i ponosi koszty sprzedaży.
Chociaż bank nie płaci tak naprawdę kosztów sprzedaży, to co grosze bank może powstrzymać sprzedającego od płacenia, trafia do kieszeni banku. Ponieważ bank otrzymuje pozostawione pieniądze. Właśnie dlatego bank dba o to, ile sprzedawca płaci w związku z kosztami zamknięcia .
Ale sprzedawca jest nadal sprzedawcą, a bank wciąż jest bankiem.
Pozostaje pytanie, czy bank nie zezwoli na pewną opłatę lub wydatki w krótkiej sprzedaży, kto je płaci? Jeśli opłata nie jest autoryzowana, oznacza to, że bank nie zezwoli na odliczenie jej od wpływów brutto. Ale opłata nadal musi być zapłacona. W większości moich krótkich wyprzedaży proszę kupującego o zapłacenie nieautoryzowanych opłat.
Zazwyczaj płatność nieautoryzowanych opłat podlega negocjacji. Jednak w krótkiej sprzedaży HAFA sprzedawca nie mógł płacić nic więcej. Krótka sprzedaż HAFA nie jest już używana. W Kalifornii SB 458 zakazuje sprzedawcom krótkiej sprzedaży w Kalifornii płacenia jakichkolwiek opłat z własnej kieszeni, o czym świadczy kodeks cywilny California 580e.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.