Wspólny dzierżawę kontra lokatorzy we wspólnych porównaniach
Wybór wspólnego najmu jako metody posiadania tytułu własności jest zwykle wybierany w depozycie lub na zamknięciu bez wielu wyjaśnień.
Dzieje się tak dlatego, że funkcjonariusze depozytowi, a także pośrednicy w obrocie nieruchomościami i inni specjaliści nieposiadający wykształcenia prawniczego, nie mogą praktykować prawa. Tylko prawnik zajmujący się nieruchomościami może doradzać klientowi w sprawach dotyczących prawa nieruchomości w wielu stanach, tak jak prawdopodobnie powinien. Nie chcesz dostać złej rady. A jeśli tak, chcesz mieć osobę, która jest prawnie odpowiedzialna za złą radę. Tak, to jest bilet, pozwać wszystkich prawników (żartuje).
Wspólny dzierżawę może posiadać dwie lub więcej osób. Każda osoba ma równy udział. Jednak umowa najmu z prawem do przetrwania obejmuje również specjalne transfery, które pozwalają na przeniesienie własności na pozostałych współnajemców po śmierci wspólnego najemcy. W tym przypadku oświadczenie o śmierci jest zwykle rejestrowane w dokumentach publicznych, wraz z kopią aktu zgonu współmałŜonka. Połączenie tych dwóch elementów wystarczy, aby umożliwić pozostałym współnajemcom sprzedaż domu.
Istnieją cztery jednostki, które muszą istnieć, aby stworzyć wspólną umowę najmu. Jedności obejmują to, o czym mowa w kręgach prawnych jako TTIP:
- Czas : każda osoba musi otrzymać tytuł własności nieruchomości w tym samym czasie.
- Tytuł : Akt musi odzwierciedlać nazwisko każdej osoby w tym samym dokumencie.
- Odsetki : Każda osoba jest właścicielem równej części własności.
- Posiadanie : Każda osoba ma takie samo prawo do zajmowania nieruchomości.
Jeśli nie ma któregokolwiek z tych czterech wymagań, możliwe jest, że wspólna dzierżawa, o której wierzycie, została utworzona, może zostać zakwestionowana i może nie skutkować ostatecznym określeniem wspólnego najmu.
Ewentualną konsekwencją umowy najmu z prawem do przetrwania jest sytuacja, gdy wspólny najemca umiera, a wspólny dzierżawca nie może przekazać majątku spadkobiercy, innym krewnym lub komukolwiek innemu. Na przykład, jeśli siostra i brat posiadają tytuł Lokatora Lokalnego z prawem do przetrwania, a siostra wychodzi za mąż, mąż tej siostry nie może otrzymać tytułu własności po jej śmierci, nawet jeśli jej brat nie mieszka w domu.
Możesz powiedzieć, hej, chwileczkę. Jeśli siostra i jej mąż mieszkają w domu, a państwo jest państwem własności wspólnotowej, czy mąż tej siostry nie jest uprawniony do jakiegoś zainteresowania, być może poprzez współżyjące fundusze? To jest kwestia do omówienia przez prawników, ale istnieje prawdopodobieństwo, że Wspólny Lokal pozwoli domowi na przekazanie w 100% bratu, i mam nadzieję, że brat jest na tyle uprzejmy, by pozwolić jego szwagowi zostać na jakiś czas.
Jeśli nie chcesz, aby tak się stało, to może Dzierżawcy we Wspólnocie byliby innym sposobem posiadania tytułu, który mógłby być lepszym rozwiązaniem w tym układzie. W przypadku Najemców we Wspólnocie istnieje tylko jedna jedność, która jest wspólna, a jedność to prawo do posiadania. Najemcy zwykłych osób mogą posiadać równe lub nierówne udziały, a interesy mogą być nabywane w różnym czasie.
Jedną z głównych różnic między wspólnym dzierżawieniem a prawem do przetrwania oraz lokatorami wspólnymi jest to, jak tytuł jest przenoszony po śmierci i prawa spadkobierców. Jeśli brat, jego siostra i mąż siostry mieli tytuł Lokatora we Wspólnocie, brat nie mógł poprosić szwagra o opuszczenie posiadłości, jeśli siostra umrze. Ten szwagier nie może żądać, by brat się wyprowadził.
Każdy ma równe prawo do posiadania. Również interes siostry przeszedłby na jej spadkobiercę, który mógłby być jej mężem, gdyby tak to określiła.
Zgodnie z ustawą o własności wspólnotowej, tytuł będzie podlegał spadkowi lub przechodzi na spadkobiercę po śmierci jednej lub kilku stron, w zależności od przepisów stanowych. Jednakże własność wspólnotowa może również obejmować prawo do przetrwania, w którym to przypadku tytuł nie zostanie przeniesiony na spadkobierców. Nie mówmy nawet o opodatkowaniu.
Możesz zobaczyć, dlaczego ten sposób zachowania tytułu może stać się bardzo skomplikowany dla kupującego w momencie zakupu. Niektórzy kupujący nie chcą sobie z tym poradzić, ponieważ są zbyt podekscytowani zamknięciem domu. Ale powinieneś porozmawiać z prawnikiem zajmującym się nieruchomościami i dokładnie rozważyć każdy ze sposobów posiadania tytułu, omówić plusy i minusy każdego z nich, zanim automatycznie wybierzesz wspólnych lokatorów. Ponieważ Joint Tenancy może nie być właściwym rozwiązaniem dla Ciebie.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.