Kiedy dom należący do banku wchodzi na rynek jako dom do wykluczenia, może przyciągnąć wielu kupujących do tego domu, jeśli jest atrakcyjnie wyceniony.
Załóżmy na przykład, że bank chce sprzedać wykluczenie za 250 000 USD. Bank mógłby wycenić ten dom na 240 000 dolarów, mając nadzieję, że kupujący z łatwością zobaczą, że dom jest wyceniony znacznie mniej niż jest warty i można go narysować jak ćmy do płomienia. Niedowartościowanie to jeden ze sposobów, w jaki bank może uzyskać wiele ofert dla domu do wykluczenia.
Problemem, który może się pojawić, jest to, że czasami agenci nie wykonują bardzo dobrej pracy, tłumacząc potencjalnym nabywcom, dlaczego występuje zaniżona cena i jak wykorzystać niskie ceny za korzyść kupującego. W końcu kupujący prawdopodobnie po prostu chce kupić dom do wykluczenia . Ale to bardziej skomplikowane.
Kupno domu wykluczenia może oznaczać złożenie oferty ponad cenę wywoławczą
Jeśli cena domu jest zbyt niska, wielu kupujących prawdopodobnie złoży oferty po cenie wywoławczej. Cena wywoławcza jest po prostu miejscem rozpoczęcia negocjacji. Poniżej przedstawiono przykładową ocenę szeregu ofert w zależności od kolejności ich otrzymania:
- Pierwsza oferta zakupu wykluczenia: nieznacznie poniżej ceny wywoławczej. Dzieje się tak dlatego, że kupujący jest pierwszy i nie ma innych ofert na stole.
- Druga oferta zakupu wykluczenia: po cenie wywoławczej lub 1000 USD powyżej lub powyżej. Dzieje się tak dlatego, że kupujący uważa, że pierwszy kupujący zaoferował pełną cenę, nawet jeśli kupujący tego nie zrobił.
- Trzecia oferta zakupu wykluczenia: nieco powyżej ceny wywoławczej. Dzieje się tak dlatego, że kupujący chce pokonać pierwszego i drugiego kupującego.
- Czwarta oferta zakupu wykluczenia: powyżej ceny wywoławczej, ale może wiązać się z # 3. Dzieje się tak, ponieważ kupujący ma nadzieję, że trzeci nabywca może się wycofać.
- Piąta oferta zakupu wykluczenia: powyżej ceny katalogowej z dużym zapłatą na gotówkę i skróconym czasem kontroli. Często jest to kupujący, który naprawdę chce domu.
- Szósta oferta zakupu wykluczenia: nieco poniżej ceny katalogowej, ale wszystkie środki pieniężne. Kupujący uważa, że jej oferta jest złota. Może ona ma rację; może się myli. Istnieją zalety płacenia gotówką za zakup domu.
Do czasu, kiedy bank otrzyma 7 lub więcej ofert, oferty te będą dostępne na całym forum. Niektóre niskie, niektóre wysokie, a inne niepełne. Może się wydawać, że wszyscy i ich wujek wyrzucają oferty w banku.
Powody, dla których dom wykluczenia może sprzedać za mniej niż oferowaną cenę
Wiele może się wydarzyć podczas okresu inspekcji i zaoferować negocjacje . Warunki, z którymi bank zgadza się z góry, mogą ulec zmianie. Drzewo może spaść na dom lub warunki rynkowe mogą nagle ulec pogorszeniu. Nie wspominając o tym, że stopy procentowe mogą wzrosnąć, powodując presję na obniżanie cen.
Oto kilka powodów, dla których dom może sprzedać za mniej, gdy zaoferowałeś mu zakup wykluczenia za więcej:
- Agent aukcyjny reprezentował kupującego i celowo, chociaż generalnie jest niezgodny z prawem w większości stanów, popchnął swoją ofertę kupującego na szczyt stosu, jednocześnie pomniejszając inne oferty. Nie każdy agent nieruchomości jest etycznym agentem.
- Dom wymagał rozległej pracy, która została ujawniona podczas inspekcji domu . Czasami kupujący może poprosić bank o obniżenie ceny, aby odzwierciedlić nowo odkryty stan.
- Kupujący mógł zaoferować cenę, która była zbyt wysoka, aby można ją było uzasadnić za pomocą oceny. W takim przypadku, ogólnie rzecz biorąc, bank obniży cenę, aby dopasować kwotę do wyceny kupującego. Niska ocena jest najczęstszą przyczyną.