Pytanie: Co oznacza zatwierdzona krótka sprzedaż?
Czytelnik pyta: "Kiedy patrzę na domy na Realtor.com, widzę domy reklamowane jako" zatwierdzona krótka sprzedaż ". Czy możesz mi powiedzieć, dlaczego niektórzy z nich twierdzą, że jest zatwierdzony, a inni nie, a kiedy zadzwonię do agentów, aby uzyskać więcej informacji, mówią mi, żebym zaoferował więcej niż cenę wywoławczą i nie wiem dlaczego. to zatwierdzona krótka sprzedaż, dlaczego sprzedawca potrzebuje więcej pieniędzy? "
Odpowiedź: Krótka sprzedaż to skomplikowany proces, więc mogę całkowicie zrozumieć twoje zamieszanie. Czekanie na zatwierdzenie krótkiej sprzedaży może być bardzo długie, a czasami nabywcy tracą cierpliwość.
Innym małym dziwactwem związanym z krótką sprzedażą jest fakt, że są one czasami wyceniane w ramach porównywalnej sprzedaży . Niektórzy agenci wymieniają je celowo, by przyciągnąć wiele ofert . Dlatego oferta, którą akceptuje bank, może być znacznie wyższa od ceny katalogowej, ponieważ sprzedawcy często wybierają ofertę o najwyższej cenie.
Oto krótki przegląd procesu krótkiej sprzedaży:
Co to jest zatwierdzona krótka sprzedaż?
Banki zazwyczaj nie zatwierdzają krótkiej sprzedaży, dopóki bank nie otrzyma oferty od kupującego. Tak więc zwykłym sposobem na zatwierdzenie krótkiej sprzedaży jest złożenie przez kupującego oferty i zatwierdzenie tej oferty. Oto, jak wygląda typowa krótka sprzedaż:
- Agent wyświetla krótką sprzedaż .
- Sprzedawca dostarcza agentowi wymagane dokumenty pożyczkodawcy.
- Kupujący składa ofertę z zastrzeżeniem zatwierdzenia kredytodawcy .
- Sprzedawca podpisuje ofertę kupującego.
- Agent wysyłający wysyła pakiet sprzedającego, zaakceptowaną ofertę i HUD do banku sprzedaży krótkiej.
- Kupujący czeka z niecierpliwością, może od miesięcy.
- Pismo o zatwierdzeniu krótkiej sprzedaży zostaje ostatecznie przyjęte przez agenta.
- Agent dzwoni do agenta nabywcy, aby przekazał wiadomości.
- Agent kupującego informuje agenta aukcyjnego, że kupujący kupił coś innego.
- Kupujący anuluje transakcję.
- Agent aukcji dławi agenta kupującego i przywraca go do domu jako zatwierdzoną krótką sprzedaż.
Zwykle otrzymujesz zatwierdzoną krótką wyprzedaż. Przynajmniej wiesz, że sprzedawca zakwalifikował się do krótkiej sprzedaży, a cena sprzedaży została zatwierdzona, a to są dwa główne elementy, które powodują lub łamią krótką sprzedaż.
Czasami, gdy kupujący anuluje, jest to srebrna podszewka. Następny proces zatwierdzania prawdopodobnie będzie działał o wiele szybciej, a niepewność, która może nękać niektórych kupujących, zostanie usunięta.
Po zatwierdzeniu krótkiej sprzedaży i anulowaniu przez kupującego
Kupujący nie zawsze anulują transakcję po otrzymaniu pisma o zatwierdzeniu krótkiej sprzedaży. Często kupujący nadal jest zainteresowany zakupem domu, ale z innych powodów je anuluje. Wiele umów dotyczących nieruchomości daje kupującym określone prawa do inspekcji i nieprzewidziane umowy , które dają kupującemu prawo do odejścia. Oto inne powody, dla których kupujący może anulować zatwierdzoną krótką sprzedaż:
- Dom wymaga zbyt wielu napraw, a bank nie zapłaci za naprawy.
- Ocena była niska, być może z powodu HVCC , a bank może odmówić zatwierdzenia niższej ceny sprzedaży .
- Kupujący nie kwalifikuje się do pożyczki i nie jest w stanie spełnić warunków finansowania pożyczkodawcy.
Czy nowy nabywca może zamknąć zatwierdzoną krótką wyprzedaż
Ogólnie rzecz biorąc, nowa oferta kupującego musiałaby odpowiadać dokładnie warunkom zawartym w piśmie o zatwierdzeniu krótkiej sprzedaży, ale zazwyczaj działa tylko wtedy, gdy w piśmie zatwierdzającym nie podano konkretnego kupującego.
Jeśli list zatwierdzający jest specyficzny dla kupującego, wówczas agent aukcji krótkiej sprzedaży może być zmuszony do złożenia wniosku o nowy list o zatwierdzeniu krótkiej sprzedaży. W zależności od banku, prośba o nowy list zatwierdzający krótką sprzedaż może bardzo dobrze rozpocząć cały proces krótkiej sprzedaży od zera.
Aby zamknąć istniejące pismo zatwierdzające, należy wykonać następujące czynności:
- Warunki nowej oferty muszą odpowiadać ofercie, która została zatwierdzona i być złożone w tej samej zatwierdzonej cenie sprzedaży .
- Pismo zatwierdzające nie może być specyficzne dla poprzedniego kupującego.
- Kupujący musi zamknąć termin określony w piśmie zatwierdzającym krótką sprzedaż lub może być wymagane przedłużenie.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.