Poznaj złożoność zakupu warunkowych nieruchomości krótkoterminowych
Czytelnik pyta: "Przeglądając krótkie aukcje internetowe, zauważyłem, że niektóre z nich mówią" Aktywna krótka sprzedaż ". Czy to oznacza, że bank zatwierdził krótką sprzedaż, ale nikt jeszcze nie złożył oferty? aktywny kontyngent krótkiej sprzedaży? "
Odpowiedź: W serwisie wielu aukcji w północnej Kalifornii, gdy sprzedawca zaakceptował krótką ofertę sprzedaży , ten wpis może zostać umieszczony w statusie "aktywny krótki kontyngent". Ma on poinformować innych agentów, że dom nie jest już na sprzedaż, ponieważ oferta została przyjęta.
Nie oznacza to jednak, że bank wydał zatwierdzenie krótkiej sprzedaży . Przyjęta oferta krótkiej sprzedaży jest po prostu zależna od zgody banku.
Ponieważ stan ten myli użytkowników MLS, niektóre usługi bazy danych z listą zmian zmieniły swoje procedury, aby umożliwić inny status dla tego rodzaju krótkiej sprzedaży ; są teraz lepiej zdefiniowane jako "oczekujące na zatwierdzenie krótkiego pożyczkodawcy". Pozostałe domy w MLS oznaczone jako "aktywny krótki kontyngent" to te, w których sprzedawca aktywnie szuka ofert zapasowych .
Jak działają aktywne krótkie kontrakty sprzedażowe
Czasami, w zależności od rynku nieruchomości, agent może wystawiać krótką sprzedaż poniżej wartości rynkowej, ku rozczarowaniu niektórych agentów kupujących. Agenci ci są często zaniepokojeni, ponieważ mają trudności z ustaleniem, ile naprawdę jest w domu i nie wiedzą, ile ich kupujący może zaoferować. Ale ta praktyka często przynosi wiele ofert , które zwykle skutkują znacznie wyższą ceną sprzedaży dla sprzedawcy.
Oto, jak to działa:
- Kupujący składają oferty, które zazwyczaj zawierają trzydniowe okno, w którym to czasie sprzedawca może wybrać i wybrać spośród ofert.
- Sprzedawca wybiera najlepszą ofertę, która niekoniecznie jest najwyższą ofertą i podpisuje ją.
- Ponieważ kupujący czasami nie chcą czekać na zatwierdzenie krótkiej sprzedaży, sprzedawca może zaakceptować jedną lub więcej ofert zapasowych jako ubezpieczenie.
- Przyjęta oferta zostaje przekazana bankowi do zatwierdzenia .
- Według uznania sprzedawcy, a umowa nie zawiera treści, które zabraniają tego, sprzedawca może polecić agentowi również przesłanie kopii zapasowych do banku.
Oznacza to, że do czasu, gdy zauważysz w Internecie aktywną krótką aukcję warunkową, proces ten najprawdopodobniej jest już w toku. Ale zawsze istnieje szansa, że zaakceptowana umowa może się rozpaść.
Udostępnianie ofert na aktywnych, krótkoterminowych aukcjach sprzedaży krótkiej
Nie masz nic do stracenia, składając ofertę na aukcji warunkowej z aktywną krótką sprzedażą. To dlatego, że niektórzy kupujący piszą wiele ofert w innych domach. Gdy inna oferta zostanie zaakceptowana przez tego typu kupujących, kupujący następnie wycofają swoje zaległe oferty warunkowe.
Jeśli kupujący odejdzie , agent sprzedającego zadzwoni do kupującego, którego kupujący znajduje się w pozycji rezerwowej. Nie oznacza to jednak, że kupujący na tym stanowisku będzie bliżej zatwierdzenia krótkiej sprzedaży . Niektóre banki sprawiają, że sprzedawcy zaczynają od nowa, gdy nowy nabywca wchodzi w ten proces.
Jeśli oferta, którą złożysz, znajduje się za ofertami rezerwowymi, możesz nie mieć zbyt dużej szansy na zakup tej krótkiej sprzedaży . Twoja druga najlepsza strategia to być w pierwszej pozycji rezerwowej.
Twoja optymalna pozycja i, oczywiście, najlepszy strategiczny ruch to zaakceptowana oferta.
O ile moi klienci kupujący nie mają nic lepszego do roboty, niż czekanie, aby sprawdzić, czy oferta krótkiej warunkowej akcji się rozpadnie, radzę im, aby poszukiwali jedynie aktywnej krótkiej sprzedaży i ignorowali aktywne krótkie kontyngenty. Wolę poczekać, aby sprawdzić, czy dom wraca na rynek jako zatwierdzona krótka sprzedaż i wtedy ją wyrwać. Mimo to warto zadzwonić do agenta aukcji, aby sprawdzić status.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.