Dlaczego krótki bank sprzedaży może powiedzieć, że sprzedawca nie kwalifikuje się
Tylko dlatego, że bank raz zaprzeczył krótkiej sprzedaży, niekoniecznie oznacza, że nie powinieneś próbować ponownie. Po pierwsze, upewnij się, że nie jesteś w kontrakcie z poprzednim kupującym. Jeśli dokumenty dotyczące krótkiej sprzedaży zostały przesłane do banku, prawdopodobnie oznacza to, że Ty i kupujący podpisaliście umowę kupna. Większość umów krótkiej sprzedaży zawiera jakiś dodatek, który sprawia, że umowa podlega zatwierdzeniu krótkiej sprzedaży , a prawdopodobnie jako warunek umowy kupna jest określony termin.
Ponieważ nie możesz legalnie sprzedać domu po raz drugi, gdy nadal jesteś zobowiązany do istniejącego kupującego, powinieneś sprawdzić dokumenty, zadzwonić do firmy tytułowej (lub agenta nabywcy) i upewnić się, że umowa zostanie anulowana na piśmie, jeśli nie została przedawniony.
Po drugie, jeśli aukcja rzeczywiście wygasła, prawdopodobnie otrzymujesz telefony od wielu innych agentów oferujących swoje usługi i / lub sugerujących, że mają kupców do Twojego domu. Agenci ci najprawdopodobniej nie mają żadnych kupujących i nie ma gwarancji, że agenci, którzy ścigają wygasłe aukcje, mają jakiekolwiek doświadczenie w pracy nad krótką sprzedażą.
To wystarczająco złe, że niektórzy agenci nie są uprawnieni do sprzedaży krótkiej sprzedaży, ale mogą oferować te usługi, więc zatrudnij bardzo dobrze zorientowanego agenta, który wynegocjował wiele krótkich sprzedaży. Niedoświadczony agent bez silnego zaplecza w krótkiej sprzedaży może zaszkodzić Twojej sprawie i prawdopodobnie dlatego Twoja krótka sprzedaż nie została wcześniej zatwierdzona.
Większość znanych mi krótkoterminowych agentów sprzedaży nigdy się nie poddaje, dopóki sprzedawcy nie padną martwi z wyczerpania lub nie zatwierdzą krótkiej sprzedaży.
Zatrudnij nowego agenta
Połóż swój dom na rynku ze świeżymi zdjęciami i znajdź nowego nabywcę. Upewnij się, że kupujący będzie zobowiązany do czekania na Twoją zgodę na krótką sprzedaż.
Mała sztuczka, której używają sprzedawcy, polega na żądaniu od agenta nabywcy, aby obiecał na piśmie, że agenci nie będą pisać więcej ofert dla kupującego po zaakceptowaniu oferty. Nie każdy kupujący jest gotów zobowiązać się do zakupu krótkiej sprzedaży , a zobowiązany nabywca jest konieczny. W rzeczywistości, jeśli kupujący nie jest zaangażowany, tak naprawdę nie masz kupującego na podstawie umowy. Masz bezwartościową kartkę papieru.
Po zakończeniu eliminacji przejrzyj swój list ze sprawami. Większość banków wymaga, aby sprzedawca spełniał jeden lub więcej parametrów wymaganych zgodnie z wytycznymi danego banku, aby przyznać krótką sprzedaż. Nie każdy bank działa według identycznych wytycznych, ale oto kilka z nich dotyczy niemal każdej krótkiej sprzedaży:
- Wydajesz więcej, niż zarabiasz.
- Dostajesz lub jesteś rozwiedziony i nie możesz sobie pozwolić na własny dom.
- Oprocentowanie pożyczki ma się wkrótce zmienić lub już się zwiększyło.
- W rodzinie doszło do śmierci lub choroby medycznej, która spowodowała przestępczość hipoteczną.
- Twoja pożyczka jest spłacana co najmniej 30 dni od daty ostatniej płatności.
- Jesteś bezrobotny z niewielką perspektywą zatrudnienia.
- Ukończyłeś bankructwo , w którym spłaciłeś wszystkie swoje długi.
Czasami, gdy odmawia się krótkiej sprzedaży, dzieje się tak z powodu czegoś tak prostego, jak to, że sprzedawca jest obecny przy spłacie kredytu hipotecznego.
Jeśli spłaty kredytu hipotecznego nie są spłacane, wytyczne banku mogą stwierdzać, że bank nie może zatwierdzić krótkiej sprzedaży. Poza tym, pomyśl o tym, jeśli bank otrzymuje twoje pieniądze, dlaczego miałby rozważyć przyznanie ci jakichkolwiek przysługi? Po drugie, bycie podwodnym i dokonywanie płatności hipotecznych może czasami być ekwiwalentem rzucania banknotów o wartości 100 dolarów w powietrze, które można porwać przez wiatr.
Przejrzyj swój list ze sprawami
Jeśli którykolwiek z powyższych 7 elementów dotyczy twojej sytuacji, podaj te powody w swoim liście przesłania . Negocjatorzy bankowi obsługują dużą liczbę plików i nie zawsze dokładnie analizują każdy dokument tak dokładnie, jak to tylko możliwe. Trzeba bardzo wyraźnie zaznaczyć, że są trudności i dostarczyć dokumentację.
Jeśli się rozwiedliście, prześlijcie kopię dokumentacji związanej z rozwodem do banku.
Załącz faktury od lekarza z diagnozami medycznymi lub planami leczenia. Wyszczególnij cały swój miesięczny dochód a wypływ. Niektóre sprawozdania finansowe nie zawierają miejsc ani pól dla pożyczkobiorcy, aby uwzględnić wszystkie wydatki. Bez względu na dokumenty, które bank dał Ci do wypełnienia, stwórz własne sprawozdanie finansowe z listą dochodów po lewej stronie i wszystkimi wydatkami po prawej stronie. Pokaż liczbę ujemną na dole, odejmując swoje długi od dochodu. Spraw, aby negocjator z banku jasno zrozumiał Twój obraz finansowy.
Wprowadź ponownie
Prawdopodobieństwo to Twoja krótka sprzedaż zostanie zatwierdzona. Banki chcą robić krótką sprzedaż. National Mortgage Settlement, oprócz innych działań prawnych, zapewnia bankom zachęty finansowe do przeprowadzenia krótkiej sprzedaży, podobnie jak krótki program sprzedaży HAFA. W rzeczywistości większość banków, z którymi współpracowałem, woli przeprowadzić krótką sprzedaż niż modyfikację pożyczki. Jeśli obecnie jesteś w modyfikacji pożyczki, szanse, że twoja krótka sprzedaż zostanie zatwierdzona, wzrosły do 99,9%. Przeczytaj, jak przejść z modyfikacji pożyczki do krótkiej sprzedaży .
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest Associate Broker w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii i nie udziela porad prawnych. Jeśli szukasz porady prawnej, skonsultuj się z prawnikiem posiadającym licencję, aby to zapewnić.