Przewodnik dla kupujących i sprzedających
Ta strona dotyczy czynszu do własnych transakcji związanych z domem, ale istnieją inne rodzaje programów tam.
Co to jest czynsz własny?
Rent to own to sposób na kupno lub sprzedaż czegoś w czasie, dając nabywcy "opcję" do zakupu w pewnym momencie w przyszłości.
W przypadku tradycyjnego zakupu i sprzedaży kupujący i sprzedający dokonują zakupu mniej więcej natychmiast po wyrażeniu zgody na warunki (przy zamknięciu), ale czynsz za własność jest inny.
Zgodnie z umową najmu z właścicielem, kupujący i sprzedający zgadzają się na możliwość sprzedaży w pewnym momencie w przyszłości. Ostatecznie wynajmujący / kupujący decyduje, czy transakcja rzeczywiście będzie miała miejsce. W międzyczasie kupujący dokonuje płatności na rzecz sprzedającego, a część tych płatności (zwykle) zmniejsza ilość pieniędzy potrzebnych na zakup domu w późniejszym terminie.
Dlaczego warto kupować z czynszem?
Wynajem programów własnych może być atrakcyjny dla kupujących, szczególnie tych, którzy spodziewają się, że będą w lepszej sytuacji finansowej w ciągu kilku lat.
Kupuj ze złym kredytem: kupujący, którzy nie kwalifikują się do kredytu mieszkaniowego, mogą zacząć kupować dom z czynszem, aby zawrzeć umowę. Z biegiem czasu mogą pracować nad odbudowaniem wyników kredytowych i mogą uzyskać pożyczkę, gdy nadejdzie czas na zakup domu.
Zablokuj w cenie zakupu: Na rynkach, na których rosną ceny domów, kupujący mogą uzyskać zgodę na zakup po dzisiejszej cenie (ale zakup będzie miał miejsce kilka lat w przyszłości). Kupujący mają możliwość wycofania się, jeśli ceny domów spadną, chociaż to, czy ma sens finansowy, zależy od tego, ile zapłacili w ramach umowy.
Jazda próbna: Kupujący mogą mieszkać w domu przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości. W rezultacie mogą dowiedzieć się o problemach z domem, koszmarnymi sąsiadami i innymi problemami, zanim będzie za późno.
Przenieś mniej: kupujący, którzy są zaangażowani w dom i sąsiedztwo (ale nie są w stanie kupić), mogą dostać się do domu, który ostatecznie kupią. Zmniejsza to koszty i niedogodności związane z przeprowadzką po kilku latach.
Buduj equity: Technicznie rzecz biorąc, najemcy nie budują kapitału w taki sam sposób jak właściciele domów. Jednak płatności mogą się kumulować i stanowić znaczną sumę, która zostanie przeznaczona na zakup mieszkania. Kupujący mogą również po prostu zaoszczędzić na rachunku oszczędnościowym i zamiast tego użyć tych funduszy (unikając pułapek związanych z wynajmem i zapewniając możliwość zakupu dowolnego domu).
Dlaczego warto sprzedawać z czynszami?
Sprzedawcy mogą również korzystać z czynszu do własnych ustaleń.
Więcej kupujących: jeśli nie możesz przyciągnąć kupujących, możesz też sprzedać najemcom, którzy mają nadzieję na zakup w przyszłości. Nie każdy ma dobry kredyt i może kwalifikować się do pożyczki, ale każdy potrzebuje miejsca do życia.
Zarabiaj: jeśli nie musisz od razu sprzedawać i wykorzystywać pieniędzy na kolejną zaliczkę , możesz zarobić na wynajmie, jednocześnie przechodząc do sprzedaży nieruchomości.
Wyższa cena: możesz poprosić o wyższą cenę sprzedaży, jeśli oferujesz czynsz własny. Dajesz szansę, za którą ludzie mogą zapłacić. Właściciele mają również "opcję" na zakup domu - którego nigdy nie będą używać - a elastyczność zawsze kosztuje dodatkowe.
Zainwestowany najemca: potencjalny nabywca jest bardziej skłonny do zajmowania się nieruchomością (i dogadaniem się z sąsiadami) niż lokator bez skóry w grze. Kupujący jest już zainwestowany w nieruchomości i jest zainteresowany jej utrzymaniem.
Jak to działa
Wszystko podlega negocjacji: czynsz z własnej transakcji, znany również jako opcja leasingu, zaczyna się od umowy. Zarówno kupujący, jak i sprzedający zgadzają się na określone warunki, a wszystkie warunki mogą zostać zmienione w celu dopasowania do wszystkich potrzeb. W zależności od tego, co jest dla Ciebie ważne (niezależnie od tego, czy jesteś kupującym czy sprzedającym), możesz poprosić o pewne funkcje przed podpisaniem umowy.
Na przykład możesz poprosić o większą lub mniejszą płatność z góry, jeśli byłoby to dla Ciebie przydatne.
Porada jest niezbędna: należy zapoznać się z każdą umową z prawnikiem zajmującym się nieruchomościami, ponieważ transakcje te mogą być skomplikowane i wiąże się to z dużą ilością pieniędzy. Wynajem na własne okazje jest szczególnie ryzykowny dla kupujących. Kilka oszustw korzysta z ludzi o słabych kredytach i wysokich nadziejach na kupno domu. Nawet jeśli jesteś uczciwym sprzedawcą, możesz stracić dużo pieniędzy, jeśli sprawy nie pójdą zgodnie z planem.
Opcja zakupu: na początku każdego czynszu do własnej transakcji, kupujący płaci sprzedawcy premię opcyjną , która często wynosi około pięć procent ostatecznej ceny zakupu (chociaż może być z pewnością wyższa lub niższa). Ta płatność daje nabywcy prawo lub "opcję" - ale nie obowiązek - do zakupu domu w pewnym momencie w przyszłości.
Brak zwrotów: Początkowa płatność składki nie podlega zwrotowi, ale można ją zastosować do ceny zakupu (jeśli kupujący kiedykolwiek kupi dom, nie będzie musiała wymyślać tyle gotówki). Większe opcje płatności są ryzykowne dla kupujących: jeśli transakcja nie przechodzi z jakiegokolwiek powodu, nie ma możliwości odzyskania tych pieniędzy. Sprzedający zazwyczaj utrzymuje wszelkie płatności premium po zakończeniu czynszu, aby własna transakcja się zakończyła.
Cena zakupu: Kupujący i sprzedawca ustalają cenę zakupu domu w umowie. W pewnym momencie w przyszłości (zwykle od jednego do pięciu lat, w zależności od negocjacji), kupujący może kupić dom za tę cenę - niezależnie od tego, ile wart jest dom. Przy ustalaniu ceny cena, która jest wyższa niż aktualna cena, nie jest rzadkością (w przeciwnym razie sprzedawca ma się lepiej sprzedając po prostu dzisiaj). Jeśli dom zyskał na wartości szybciej niż się spodziewano, rzeczy sprawdzają się na korzyść kupującego. Jeśli dom straci na wartości, wynajmujący prawdopodobnie nie kupi domu (częściowo dlatego, że może nie mieć sensu, a częściowo dlatego, że najemca może nie być w stanie zakwalifikować się do dużej pożyczki o wysokim stosunku kredytu do wartości ). Kupujący zwykle starają się o kredyt hipoteczny, gdy przyjdzie czas na zakup domu.
Miesięczne płatności: kupujący / wynajmujący dokonuje również miesięcznych płatności na rzecz sprzedającego. Te płatności służą jako płatności czynszu (ponieważ sprzedawca nadal jest właścicielem nieruchomości), ale najemca zwykle płaci nieco więcej co miesiąc. Dodatkowa kwota jest zwykle doliczana do ostatecznej ceny zakupu, więc zmniejsza ilość pieniędzy, które kupujący musi wymyślić przy zakupie domu. Ponownie, dodatkowa "premia" czynszowa nie podlega zwrotowi - rekompensuje sprzedawcy czekanie, aby zobaczyć, co zrobi kupujący (sprzedawca nie może sprzedać nieruchomości komukolwiek innemu, dopóki umowa z dzierżawcą nie zostanie zakończona).
Utrzymanie: Każdy zaangażowany korzysta z dobrze utrzymanego domu, ale kto powinien zapłacić? Twoja umowa powinna określać, kto jest odpowiedzialny za rutynową konserwację i rozległe naprawy. Niektóre umowy mówią, że cokolwiek poniżej 500 USD jest obowiązkiem kupującego, ale lokalne przepisy mogą komplikować sprawy (właściciele nieruchomości mogą być zobowiązani do zapewnienia określonych udogodnień, nawet jeśli umowa stanowi inaczej).
Rent to Own Pułapki
Nic nie jest doskonałe, w tym czynsz za własne programy. Transakcje te są skomplikowane, a zarówno kupujący, jak i sprzedający mogą uzyskać nieprzyjemne niespodzianki. Kilka przykładów znajduje się poniżej, ale lista rzeczy, które potencjalnie mogą się nie udać, jest znacznie dłuższa. Tylko lokalny prawnik specjalizujący się w nieruchomościach może dobrze zrozumieć, o co toczy się twoja sytuacja, więc pamiętaj, aby odwiedzić jedną z nich przed podpisaniem czegokolwiek.
Zagrożenia dla kupujących
Przepadek pieniędzy: Jeśli nie kupisz domu - z jakiegokolwiek powodu - stracisz wszystkie dodatkowe pieniądze, które zapłaciłeś. Sprzedający, którzy łatwo ulegają pokusie, mogą sprawić, że zakupienie będzie trudne lub nieatrakcyjne.
Powolny postęp: możesz planować poprawę kredytu lub zwiększyć swoje dochody, aby kwalifikować się do pożyczki po zakończeniu opcji, ale wszystko może nie działać zgodnie z planem.
Mniej kontroli: nie masz jeszcze własności, więc nie masz nad nią całkowitej kontroli. Twój właściciel może przestać spłacać hipotekę i stracić nieruchomość poprzez wykluczenie lub możesz nie być odpowiedzialny za decyzje dotyczące głównych elementów konserwacji. Podobnie, twój właściciel może stracić orzeczenie lub przestać płacić podatki od nieruchomości, a kończy się zastawem na nieruchomości . Umowa powinna dotyczyć wszystkich tych scenariuszy (a właściciel nie może sprzedawać, gdy masz opcję na nieruchomości), ale prawne bitwy zawsze są wielkim problemem.
Spadające ceny: Ceny domów mogą spaść , a Ty możesz nie być w stanie renegocjować niższej ceny zakupu. Wtedy masz możliwość rezygnacji z wszystkich pieniędzy z opcji lub zakupu domu. Jeśli Twój pożyczkodawca nie zatwierdzi nadmiernej pożyczki, musisz przynieść dodatkowe pieniądze na zamknięcie w celu zaliczki.
Opóźnienia w płatnościach: w zależności od umowy, jeśli nie zapłacisz czynszu na czas, możesz utracić prawo do zakupu (wraz ze wszystkimi dodatkowymi płatnościami). W niektórych przypadkach zachowujesz opcję, ale dodatkowa płatność za dany miesiąc nie jest "liczona" i nie zwiększy sumy, którą zgromadziłeś na ewentualny zakup.
Problemy domowe: mogą wystąpić problemy z nieruchomością, o której nie wiesz, dopóki nie spróbujesz jej kupić (np. Problemy z tytułem). Podaruj czynsz na własny zakup, tak jak w przypadku "prawdziwego" zakupu - uzyskaj kontrolę i szukaj tytułów przed rozpoczęciem nurkowania.
Oszustwa: czynsz za własne oszustwa to atrakcyjny sposób na pobieranie dużych sum pieniędzy od osób, które nie znajdują się w bezpiecznej pozycji finansowej.
Ryzyka dla sprzedawców
Nie ma pewności: Twój lokator może nie kupić, więc musisz zacząć od nowa i znaleźć innego kupującego lub najemcę (ale przynajmniej uda ci się zachować dodatkowe pieniądze).
Powolne pieniądze: Nie otrzymujesz dużej sumy ryczałtowej, którą możesz potrzebować na zakup kolejnego domu.
Brakujące uznanie: Zazwyczaj blokujesz cenę sprzedaży, gdy podpisujesz czynsz do zawarcia umowy, ale ceny nieruchomości mogą rosnąć szybciej, niż się spodziewałeś. Możesz lepiej wynająć miejsce i uzyskać umowę sprzedaży w przyszłości (lub nie).
Spadające ceny mieszkań: Ceny domów mogą spaść, a jeśli nie kupisz mieszkania, lepiej byłoby po prostu sprzedać nieruchomość.
Odkrywanie wad: kupujący mogą odkryć usterki, o których nigdy nie wiedziałeś, że używasz domu inaczej i mogą zrezygnować z zakupu. Może hydraulika poradzi sobie z parą, ale nie z pięcioma pięcioma rodzinami i nikt nie mógł wiedzieć o tym problemie. Nie próbujesz nikogo oszukać - to usterka, która nigdy nie pojawiła się w ramach wcześniejszego porozumienia - ale teraz jest to problem i musisz go ujawnić przyszłym nabywcom (lub naprawić).