Kupno domu może być największą inwestycją, jaką zarobisz w swoim życiu, a ceny mieszkań przekraczają kilkaset tysięcy dolarów na wielu rynkach.
Ale domy produkowane są zazwyczaj tańsze niż domy budowane na miejscu, więc udostępniają własność domu. Zwłaszcza dla konsumentów o niższych dochodach i tych, którzy mieszkają na obszarach wiejskich (gdzie wykonawcy i materiały nie są łatwo dostępne), produkowane mieszkania mogą być jedyną opcją.
Mobilny, wyprodukowany i modułowy
Podczas omawiania kredytów mieszkaniowych ważne są warunki używane przez kredytodawców. To, co nazywasz "domem mobilnym", najprawdopodobniej jest "domem produkcyjnym" (mimo że dom jest - lub kiedyś był - mobilny). Do użytku nieformalnego, albo termin działa, ale większość kredytodawców unika pożyczek na nieruchomości sklasyfikowanych jako mobile home.
- Domy mobilne to domy produkowane fabrycznie przed 15 czerwca 1976 r. Mogą to być bardzo ładne domy, ale zostały zbudowane zanim regulatorzy wymagali pewnych standardów bezpieczeństwa, a większość (ale nie wszyscy) pożyczkodawcy niechętnie pożyczają te nieruchomości.
- Domy produkowane to domy produkowane fabrycznie, zbudowane po 15 czerwca 1976 r. Domy te podlegają Krajowej Ustawie o budownictwie mieszkaniowym i normach bezpieczeństwa z 1974 r. I są zobowiązane do spełnienia norm bezpieczeństwa określonych przez amerykański Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) . Zasady te są często określane jako Kod HUD. Domy produkowane są na trwałym metalowym podwoziu i można je przenieść po instalacji (ale przeniesienie domu po instalacji może zakłócać finansowanie).
- Domy modułowe to domy produkowane fabrycznie, które są montowane na miejscu i muszą spełniać wszystkie lokalne przepisy budowlane, takie jak domy budowane na miejscu (w przeciwieństwie do kodu HUD). Zazwyczaj są instalowane na stałe na betonowym fundamencie. Podobnie jak domy budowane na miejscu domy modułowe mają tendencję do posiadania wartości i doceniają więcej niż domy produkowane lub mobilne, więc łatwiej jest uzyskać pożyczki na domy modułowe.
Gdzie pożyczyć
Istnieje kilka sposobów uzyskania finansowania dla domów produkowanych i mobilnych. Podobnie jak w przypadku każdej pożyczki, opłaca się robić zakupy wśród kilku różnych pożyczkodawców. Porównaj ostrożnie oprocentowanie , funkcje, koszty zamknięcia i inne opłaty z każdej pożyczki. Szczególnie w przypadku kredytów na kredyty mieszkaniowe ważny jest rodzaj pożyczki (lub pożyczkodawcy, z którym współpracujesz).
Detaliści: budowniczych, którzy sprzedają produkowane domy zazwyczaj organizują finansowanie, aby ułatwić klientom kupowanie domów. W niektórych przypadkach relacje budowniczego mogą być jedyną opcją finansowania przy zakupie nowego domu. Warto jednak poprosić konstruktora o listę kilku innych (niezrzeszonych) pożyczkodawców.
Wyspecjalizowani pożyczkodawcy: kilku kredytodawców hipotecznych specjalizuje się w pożyczkach na mobilne i produkowane domy (i grunty, jeśli to konieczne). Chociaż każdy pożyczkodawca może być w stanie sfinansować zakup, wyspecjalizowani pożyczkodawcy lepiej znają aspekty zakupu na zakup domu - dlatego chętniej przyjmują wnioski o te pożyczki. Najprawdopodobniej będziesz musiał pracować z pożyczkodawcą koncentrującym się na wytwarzanym rynku krajowym w następujących sytuacjach:
- Nie będziesz właścicielem ziemi.
- Nie przywiążesz na stałe domu do systemu fundacji.
- Kupujesz dom, który nie jest fabrycznie nowy lub który został zmodyfikowany.
- Chcesz refinansować istniejący dług rodzonego domu, a którekolwiek z powyższych mają zastosowanie.
Standardowi kredytodawcy hipoteczni: Jeśli kupujesz dom i ziemię, na której siedzi, a dom jest na stałe zainstalowany w systemie fundacji, będziesz miał łatwiej pożyczać pieniądze. Wiele lokalnych banków, kas oszczędnościowych i brokerów kredytów hipotecznych może obsługiwać te pożyczki.
Uzyskaj rekomendacje dla dobrych kredytodawców od osób, którym ufasz. Jeśli nie masz pewności, o kogo zapytać, zacznij od agenta nieruchomości, pracowników i mieszkańców w parkach mobilnych, a także od osób, które znasz, które pożyczyły pieniądze na zakup wyprodukowanych mieszkań.
Kredyt Komorowy
Pożyczki w chattel często są wykorzystywane w domach mobilnych i produkowanych, zwłaszcza gdy dom idzie do parku lub wytwarza społeczność domową. Pożyczka z tytułu ruchomości jest pożyczką tylko do domu (w przeciwieństwie do pożyczki na dom i ziemię razem).
Pożyczki te są z technicznego punktu widzenia kredytami na nieruchomości prywatne, a nie kredytami na nieruchomości.
Powiedział, że kredyty na nieruchomości są również dostępne, gdy jesteś właścicielem gruntu i zaciągasz pożyczkę na dom oddzielnie.
Robiąc zakupy u kredytodawców, dowiedz się, czy kupujesz kredyty na zakup nieruchomości lub kredyt na nieruchomości. Oprocentowanie pożyczek ruchomych jest zazwyczaj wyższe niż oprocentowanie kredytów na nieruchomości, ale istnieją zalety i wady każdej opcji. Badanie przeprowadzone przez Biuro Ochrony Konsumentów (CFPB) wykazało, że kwoty pożyczek i opłaty za przetwarzanie były o 40-50% niższe w przypadku kredytów na kredyty w porównaniu z kredytami hipotecznymi, ale roczna stopa oprocentowania kredytów na cele bytowe była o 1,5% wyższa.
Zalety pożyczek ruchomych obejmują:
- Nie musisz posiadać nieruchomości, która może zmniejszyć twoją pożyczkę (chociaż prawdopodobnie zapłacisz miesięczne opłaty za stronę).
- Koszty przetwarzania powinny być niższe niż koszty zamknięcia na nieruchomościach.
- Proces zamykania jest zwykle szybszy i mniej zaangażowany niż zamknięcie kredytu na nieruchomości.
Wady pożyczek ruchomych obejmują:
- Stopy procentowe są wyższe, więc koszty płatności i odsetek będą wyższe niż w przypadku korzystania z równoważnej pożyczki na nieruchomości.
- Okresy spłaty mogą być krótsze (na przykład okres spłaty do 15 lub 20 lat - chociaż niektórzy kredytodawcy zezwalają na dłuższe kredyty). Krótszy termin skutkuje wyższymi wymaganymi płatnościami miesięcznymi , ale szybsze spłacanie długu pozwala utrzymać niskie koszty odsetkowe.
Wyprodukowani dealerzy domowi i wyspecjalizowani kredytodawcy zwykle oferują kredyty na zakup nieruchomości, a US Census Bureau stwierdził, że 80 procent nowych domów produkowanych w 2015 roku nosiło tytuł własności osobistej. Ale niektórzy pożyczkodawcy oferują zarówno pożyczki osobiste, jak i kredyty na nieruchomości. Porozmawiaj z kilkoma pożyczkodawcami i zapytaj o zalety i wady tytułu domu jako nieruchomości zamiast osobistej.
Programy pożyczkowe rządowe
Niektóre programy pożyczkowe wspierane przez rząd mogą sprawić, że zaciąganie pożyczek na wyprodukowany dom stanie się bardziej przystępne. Zakładając, że spełniasz kryteria kwalifikujące się do tych programów, możesz pożyczyć od kredytodawców hipotecznych, którzy otrzymają gwarancję spłaty od rządu USA - jeśli nie spłacisz pożyczki, rząd wkroczy i spłaci pożyczkodawcę.
Programy pożyczkowe wspierane przez rząd są prawdopodobnie najlepszą opcją zaciągania pożyczek, ale niektóre domy mobilne i produkowane nie będą się kwalifikować.
Pożyczki FHA są ubezpieczone przez Federal Housing Administration (FHA) . Pożyczki te są szczególnie popularne, ponieważ charakteryzują się niskimi zaliczkami, stałymi stopami procentowymi i zasadami przyjaznymi konsumentom. Aby ubiegać się o pożyczkę FHA, należy spełnić kilka kryteriów:
- Dom musiał zostać zbudowany po 15 czerwca 1976 roku.
- Dom musi być zgodny z Kodeksem HUD i spełniać inne lokalne wymagania. Modyfikacje w domu mogą doprowadzić do utraty zgodności.
- Każda sekcja domu musi mieć dołączoną czerwoną etykietę certyfikatu (lub etykietę HUD). Na przykład w domach o podwójnej szerokości wymagane są dwie etykiety.
Dostępne są dwa programy FHA dla właścicieli domów produkowanych.
Kredyty FHA w tytule II obejmują popularną pożyczkę 203 (b) - również w przypadku domów budowanych na miejscu - która umożliwia kupującym dokonanie zaliczki w wysokości nawet 3,5 procent. Aby pokryć koszty gwarancji rządowej, będziesz płacił składkę z góry za ubezpieczenie kredytu hipotecznego, a także bieżące ubezpieczenie kredytu hipotecznego z każdą miesięczną płatnością. Potrzebujesz przyzwoitych ocen kredytowych, aby zakwalifikować się do pożyczki FHA, ale Twój kredyt nie musi być doskonały. Ponadto możesz wykorzystać utalentowane pieniądze, aby sfinansować swoje zaliczki i koszty zamknięcia, a nawet sprzedającemu możesz pomóc w tych kosztach.
Pożyczki w tytule II są kredytami na nieruchomości, więc musisz kupić nieruchomość i dom razem, a dom musi być zainstalowany na stałe w zatwierdzonym systemie fundacji. Pożyczki mogą trwać od 15 do 30 lat.
FHA Tytuł I pożyczki są dostępne dla pożyczek osobistych - przydatne, gdy nie będziesz właścicielem ziemi. Jeśli jednak umieścisz dom na stronie wynajmu, twoja umowa najmu musi spełniać wytyczne FHA. Na przykład będziesz potrzebować początkowego okresu najmu wynoszącego trzy lata i musisz być powiadomiony o każdym rozwiązaniu umowy z co najmniej sześciomiesięcznym wypowiedzeniem. Wymagane zaliczki mogą wynosić od 5 do 20 procent, ale wymóg ten jest różny dla różnych pożyczkodawców i zależy od wyniku kredytowego. Dodatkowe wymagania dotyczące pożyczki z tytułu I obejmują:
- Dom musi być głównym miejscem zamieszkania kredytobiorcy.
- Miejsce instalacji musi obejmować serwis kanalizacyjny i wodny.
- Fabrycznie nowe domy produkowane muszą zawierać roczną gwarancję.
- Zatwierdzony przez HUD rzeczoznawca musi sprawdzić partię.
Pożyczki w tytule I mogą być kredytami własnymi, takimi jak kredyty na rzeczy osobiste, ale można je również wykorzystać do kupowania dużej ilości nieruchomości i wspólnego mieszkania. Maksymalne kwoty pożyczek udzielanych w ramach tytułu I są niższe niż maksymalne kwoty pożyczek w tytule II, a warunki kredytu są krótsze: w przypadku jednokrotnego domu i części, maksymalny okres spłaty wynosi 20 lat.
Pożyczki VA są dostępne dla serwisantów i weteranów i mogą być wykorzystywane do produkcji domów modułowych. Pożyczki VA są szczególnie atrakcyjne ze względu na możliwość zakupu bez żadnych pieniędzy i bez miesięcznego ubezpieczenia hipotecznego (zakładając, że kredytodawca na to pozwala, a ty spełniasz wymogi dotyczące kredytu i dochodu). Pomijanie zaliczki oznacza, że będziesz mieć wyższe miesięczne płatności - a zapłacisz więcej odsetek - ale w niektórych przypadkach ma to sens. W przypadku pożyczki VA na produkowany dom:
- Dom musi być trwale przymocowany do fundamentu.
- Musisz kupić dom razem z terenem, na którym siedzi i tytuł domu jako nieruchomości.
- Dom musi być głównym miejscem zamieszkania (nie drugim domem lub nieruchomością inwestycyjną).
- Dom musi spełniać kod HUD i posiadać etykiety HUD.
Pożyczki FNMA są coraz bardziej dostępne dla domów produkowanych, ponieważ agencja ta planuje rozszerzyć fundusze na tanie mieszkania. Zapytaj pożyczkodawcę, czy są dostępne nowe programy na nadchodzący zakup.
Różni kredytodawcy, różne zasady
Chociaż niektóre z pożyczek opisanych powyżej są poparte przez rząd Stanów Zjednoczonych, kredytodawcy mogą ustalać zasady, które są bardziej restrykcyjne niż wytyczne rządowe. Te "nakładki" mogą uniemożliwić pożyczanie, ale inne banki mogą stosować inne zasady. To jeszcze jeden powód, dla którego warto robić zakupy - musisz znaleźć pożyczkodawcę, który ma konkurencyjne koszty, i musisz znaleźć pożyczkodawcę, który zaspokoi twoje potrzeby.
Zwłaszcza jeśli chodzi o produkowane domy, kredytodawcy mogą powiedzieć, że nie kwalifikują się do programów ubezpieczonych przez rząd. To może być prawda, ale najlepiej jest zweryfikować z kilkoma kredytodawcami FHA lub VA, zanim zrezygnujesz z tych opcji.
Kilka przykładów obszarów, w których różni kredytodawcy ustalają różne zasady:
- Współczynnik pożyczek do wartości: Możesz być w stanie obniżyć nawet 3,5 procent lub może być wymagane zrobienie 20 procentowej zaliczki .
- Ocena kredytowa: w zależności od twoich ocen kredytowych, niektórzy kredytodawcy mogą nie chcieć z tobą pracować, podczas gdy inni ustalają różne stopy procentowe lub wymagania dotyczące zaliczek na podstawie twojego kredytu .
- Rodzaj domu: niektórzy kredytodawcy VA i FHA nie chcą pożyczać na produkowane domy, ale mogą być bardziej otwarci na domy modułowe. Niektórzy są niechętni finansowaniu pojedynczych widowni, ale sfinansują podwójne widowiska lub większe domy.
- Obłożenie najemcy: jeśli planujesz mieszkać w parku lub społeczności, kredytodawcy mogą chcieć dowiedzieć się, ile osób wynajmuje mieszkanie w porównaniu do liczby posiadanych domów.
- Chattel vs. hipoteki: niektórzy pożyczkodawcy oferują kredyty na kredyty, więc to jedyny produkt, który ci zaoferują. Podobnie, niektórzy pożyczkodawcy nie udzielają pożyczek na własność.