Rozwiązanie dla możliwych niskich ocen
Na bardzo gorących rynkach nieruchomości, na które składają się ograniczone zapasy i wielu kupujących walczących często o ten sam dom, zmotywowani nabywcy domu mogą odczuwać potrzebę zaoferowania wyższej ceny zakupu. Często ta cena ofertowa jest zbyt wysoka, by usprawiedliwić ją rzeczoznawca kredytodawcy. Może to skutkować tak zwaną niską oceną . Sprzedający nie powinni jednak pozwolić, aby możliwość niskiej oceny powstrzymała ich od wyboru oferty, która może być wyższa niż dom oceni.
Sprzedawcy mają opcje.
Spójrzmy na typowy przykład tego, co może się zdarzyć na gorącym rynku sprzedawcy . Po pierwsze, domy, w których kupujący często chcą walczyć, to domy, które są:
- W najlepszym stanie
- Wycenione w prawo
- W dzielnicy o wysokim popycie
- Zasadniczo znajduje się w niezwykle pożądanym okręgu szkolnym.
Jeśli dom, który chcesz sprzedać, posiada wszystkie te cechy i jest dostępny na rynku przez krótki czas, jest to znak, że jako szczęśliwy sprzedawca możesz otrzymać więcej niż jedną ofertę. Zwłaszcza jeśli istnieje duże zainteresowanie i wiele pokazów domowych, o czym świadczy mnogość agentów wizytówek pozostawionych na blacie kuchennym.
Która z wielu ofert za cenę katalogową najlepiej jest zaakceptować?
Sprzedawcy są bardzo podekscytowani, gdy nadejdzie garść ofert zakupu , a wszystko to przekracza cenę katalogową. Pierwszą rzeczą, którą sprzedawca prawdopodobnie pomyśli: "O , mój Boże, wyceniliśmy dom za mało ", co jest logiczne, ale niekoniecznie prawdziwe.
Ogólnie, otrzymywanie wielu ofert oznacza, że wyceniłeś dom w odpowiedni sposób. Oferty po cenie rynkowej odzwierciedlają emocje i determinację kupującego, który zostanie wybrany jako zwycięska oferta.
Strzeż się emocjonalnych listów miłosnych przesłanych z ofertą zakupu. Istnieje wiele stron internetowych, na których kupujący mogą pobrać i napisać list, który ma ciągnąć za serce sprzedającego; niektóre są prawdziwe, a inne nie.
Sprzedawcy powinni starać się jak najlepiej, aby usunąć emocje z decyzji o sprzedaży. Stawanie się emocjonalnym jest pierwszym krokiem do niższego zysku.
To pozostawia cenę sprzedaży. Kupujący uważają, że jeśli zaoferują cenę wyższą niż jakikolwiek inny kupujący, sprzedawca skorzysta z oferty, jak darmowe pieniądze spadające z nieba i podpisują je. Ale sprzedawcy muszą brać pod uwagę konsekwencje tego, co może się zdarzyć, jeśli dom nie wycenia za tę kwotę. Jeśli dom nie będzie wyceniał ceny zakupu, oznacza to, że pożyczkodawca nie zgodzi się na pożyczenie wysokiego salda kredytu do wartości. Oczywiście, jeśli oferta jest gotówką, zazwyczaj nie ma oceny.
Najlepsza oferta do zaakceptowania to oferta, która może zamknąć depozyt. Co oznacza, że może nie być ofertą o najwyższej cenie sprzedaży.
Przykład 3 ofert za cenę aukcyjną, które nie mogą być wycenione
Załóżmy na przykład, że sprzedawca pięknego domu w bardzo pożądanej okolicy w Elk Grove w Kalifornii, postanawia wystawić swój dom za cenę 550 000 $. Być może porównywalna sprzedaż w promieniu 1/2 mil sugeruje najwyższą cenę sprzedaży w wysokości 539 000 $, co bardzo agresywnie wyceniłoby jego dom. Jednak ze względu na niski poziom zapasów i wysoki popyt sprzedawca otrzymuje 3 oferty.
Oni są:
- Oferta nr 1 od Jane Eyre : 560 000 $ od kupującego z opcją zaliczki 3,5% i pożyczką FHA . Ten kupujący ma wykluczenie na swoim koncie w ciągu ostatnich 5 lat. Jane nie wypełni luki między pożyczką a wyceną, ale zgodzi się zapłacić 1000 $ więcej niż jakikolwiek inny kupujący.
- Oferta nr 2 od Arlo Guthrie : 557 000 $ z 10% zniżką i pożyczką konwencjonalną . Arlo proponuje zapłacić różnicę między wartością wycenioną a ceną sprzedaży, maksymalnie do 5000 USD.
- Oferta nr 3 od Joe Dimaggio : 559 000 $ z 3,5% w dół i pożyczka FHA. Ten kupujący złożył kolejną ofertę agencjowi wystawiającemu na innej nieruchomości z podobnymi warunkami i po prostu nadziejami na najlepsze. Tak się rzeczywiście stało, jeśli możesz w to uwierzyć.
Jako sprzedawca możesz pokusić się o skorzystanie z oferty od Jane Eyre. W końcu kto wie o rzeczoznawców?
Ocena to tylko opinia jednej osoby na temat wartości, i może różnić się od rzeczoznawcy do rzeczoznawcy. Rynek stale się zmienia i zmienia. Może pojawić się nowa, porównywalna sprzedaż, lub rzeczoznawca może dać więcej na ulepszenia niż inny rzeczoznawca. Między ocenianymi wartościami występuje czasami duża elastyczność.
Lub, możesz rozważyć najgorszy scenariusz. Najgorszym scenariuszem byłoby, gdyby dom mógł oszacować na 550 000 $. W takim przypadku Jane Eyre anuluje umowę . Nie wspominając, że oferty takie jak "Zapłacę 1000 $ więcej niż następny kupujący" mogą być uznane za niedopuszczalne z prawnego punktu widzenia, ponieważ nie ma rzeczywistej ceny sprzedaży. Jest niejednoznaczny. Ponadto możliwe jest, że pożyczkodawca Jane może nie kwalifikować jej do zakupu domu ze względu na jej wykluczenie, ponieważ jest to opcja underwriter's. Czerwona flaga.
Oferta kupna od Joe Dimaggio wydaje się bez znaczenia, gdy Joe jest gotowy na zakup następnego domu i nie wydaje się być zaangażowany w ten konkretny zakup. Nie wspominając już o tym, że cena sprzedaży Joe jest znacznie niższa niż innych, a jego pożyczka jest taka sama jak u Jane. Joe pokazał już, że nie przestrzega protokołu i uważa się za nieetyczne, jeśli nie sprzeczne z prawem, pisanie oferty dla więcej niż jednego domu, gdy kupujący nie może sobie pozwolić na zakup obu domów. Poza tym, jakiego rodzaju agent kupujący wysyła dwie różne oferty dla dwóch różnych domów do tego samego agenta? Kłopoty na nim napisane.
Jedyną ofertą w tym scenariuszu, która jest dla sprzedawcy rozsądna, jest oferta firmy Arlo. Jest czysty, kupujący jest skłonny umieścić swoje pieniądze tam, gdzie podpisuje pióro. Jeśli dom oceni tylko na 550 000 USD, sprzedawca otrzyma od kupującego dodatkowe 5000 USD.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii