Co musisz wiedzieć o krótkiej sprzedaży i Foreclosures
Krótka sprzedaż i Foreclosures to dwa odrębne rodzaje transakcji, które mają wspólny mianownik nieruchomości znajdujących się w trudnej sytuacji, w które zaangażowany jest kredytodawca hipoteczny. (Nie są to terminy zamienne - chociaż większość ludzi nie zdaje sobie z tego sprawy, istnieje rozróżnienie między nimi).
Wielu nabywców domu rozpoczyna poszukiwania krótkiej sprzedaży i wynajmu nieruchomości w nadziei, że uda im się kupić tani dom, albo do celów inwestycyjnych, albo do zamieszkania jako rezydencja.
Uważają, że mogą zaoszczędzić dużo pieniędzy lub kupić dom za znacznie mniej niż wartość rynkowa.
Kiedy kupujący dzwonią do mnie, aby powiedzieć, że chcą kupić krótką sprzedaż lub wykluczenie, daje im kontrolę rzeczywistości. Taka prawda jest taka, że prawdopodobnie nie zaoszczędzą one żadnych pieniędzy, ponieważ banki mają tendencję do wyceniania zarówno krótkiej sprzedaży, jak i Foreclosures według wartości rynkowej, z uwzględnieniem warunków dotyczących nieruchomości. Są jednak i wyjątki, i tak często sytuacja będzie w porządku. To raczej wyjątek niż reguła.
Na początek przyjrzyjmy się różnicom między krótką sprzedażą a wykluczeniem.
Podstawowe cechy nieruchomości o krótkiej sprzedaży
- Krótki dom sprzedaży to dom, który nie jest własnością banku. Jednakże, aby sprzedaż zamknęła escrow, bank musi zatwierdzić sprzedaż.
- Tytuł jest nadal w nazwie właścicieli domów, a właściciele często mieszkają w nieruchomości, ponieważ nie mogą sobie pozwolić na nigdzie indziej.
- Właściciele domów mogą, ale nie muszą, być spóźnieni w swoich spłatach hipotecznych ; Przestępczość nie zawsze jest wymogiem.
- Musi istnieć udokumentowany list o trudach . Trudności te mogą obejmować utratę zatrudnienia lub przymusową emeryturę, może to być związane ze zdrowiem lub sprzedawca może się rozwieść lub stanąć w obliczu uwięzienia.
- Niektóre krótkie sprzedaże obejmują odwrócone hipoteki podpisane przez sprzedawców, którzy zmarli, lub drugie pożyczki, które zostały zwolnione z bankructwa, ale nigdy nie zostały zwolnione.
- Mimo że dom nie musi być koniecznie pod wodą, większość krótkiej sprzedaży wiąże się z płaceniem kredytodawcy mniej niż pełnej kwoty. Sprzedający może również kwalifikować się do krótkiej sprzedaży, jeżeli kapitał własny jest niewystarczający, aby pokryć wszystkie koszty sprzedaży, takie jak prowizje i koszty zamknięcia.
Podstawowe cechy własności wykluczenia
- Foreclosures to domy będące własnością pożyczkodawcy hipotecznego lub - jeśli hipotekę ubezpieczono lub gwarantowano - przez podmiot rządowy, taki jak Fannie Mae, Freddie Mac lub HUD.
- Istnieją różne sposoby, w jakie pożyczkodawca może uzyskać tytuł własności nieruchomości wykluczającej. Najczęstszym sposobem jest zamknięcie dostępu do nieruchomości przez właścicieli domów za niepłacenie ich hipoteki. Jednak bank może zamknąć dostęp do rynku z innych powodów, takich jak procedury oferowane, gdy właściciel domu sprzedaje dom innej osobie bez spłaty pożyczki. Temat sprzedaży nie jest już dozwolony. Banki mogą również nabyć tytuł własności do przejęcia nieruchomości na podstawie aktu egzekucyjnego lub postępowania sądowego.
- Kiedy banki przejmą tytuł własności wykluczającej, eksmitują okupantów i zabezpieczą dom. Zasadniczo firma zarządzająca aktywami wyłączy wodę i być może zajmie się drzwiami i oknami i zmieni zamki. To dlatego foreclosures są często brzydkie w sąsiedztwie.
Warunki Foreclosures i Transakcje krótkiej sprzedaży
Prawie każda krótka sprzedaż i zamknięcie jest sprzedawana w obecnym stanie "takim, jaki jest".
Niektóre banki będą inwestować w naprawę domów wykluczenia, ponieważ banki zdają sobie sprawę, że mogą zwiększyć swój zysk przez odrodzenie, ale wiele banków sprzedaje dom w takim samym stanie, w jakim poprzedni mieszkańcy go opuścili, jakkolwiek jest to godne pożałowania.
Czasami istnieją okoliczności łagodzące, w których bank pozwoli obniżyć cenę za poważną wadę, ale jest to zazwyczaj rzadkie. Możesz poprosić, na przykład, o obniżenie lub kredyt na wymianę pieca lub dachu, ale jeśli rynek jest gorący i inny kupujący może zapłacić gotówką, bank prawdopodobnie odrzuci ten wniosek.
Główną różnicą między stanem nieruchomości przejętym a warunkami sprzedaży krótkiej sprzedaży jest sytuacja, w której wykluczenie może być nieznane. Dom wykluczenia może być wolny przez miesiące, nawet lata, podczas którego może wystąpić wtargnięcie pleśni lub wody. Czasami właściciele wyrzucają śmieci do domu lub nie utrzymują go prawidłowo, gdy dom jest zamknięty. Dla porównania, sprzedawcy krótkiej sprzedaży zazwyczaj lepiej dbają o swoje domy i mogą ujawniać kupującemu informacje.
Kolejną różnicą jest właściwość wykluczenia może na ogół zamknąć w ciągu 30 dni. Krótka sprzedaż, która wymaga zatwierdzenia przez bank, może trwać średnio od 30 dni do 3 miesięcy, aby otrzymać krótki list zatwierdzający sprzedaż , a następnie kolejne 30 dni na zamknięcie, co najmniej dwa razy dłużej.
Gdzie i jak kupować Foreclosures
O ile bank nie jest mały i lokalny, jest mało prawdopodobne, aby zaoferować dom sprzedaży wykluczenia do sprzedaży dla publiczności. Banki zazwyczaj pozbywają się swoich Foreclosures na 5 sposobów. Z wyjątkiem metody sprzedaży hurtowej, większość sposobów, w jakie banki sprzedają swoje Foreclosures, wiąże się z zyskiem dla banku.
- Na aukcji powiernika lub aukcji szeryfa. Ta procedura jest procesem licytacji, który odbywa się na schodach sądu lub innego budynku publicznego. Zazwyczaj oferty muszą być gotówkowe, a bank ustala minimalną cenę minimalną. Jeśli istnieją wyższe zastawy, kupujący przyjmuje odpowiedzialność za te zastawy. Kupujący na aukcji często nie współpracują z agentem nieruchomości.
- W sprzedaży hurtowej prywatnym inwestorom. Mogą to być domy, które nie zostały sprzedane na aukcji lub w domach, których bank nigdy nie wystawił na aukcję. Bank spakuje te domy w grupy i sprzedaje cały pakiet nabywcy inwestycyjnemu lub firmie ze zniżką.
- Za pośrednictwem internetowej firmy aukcyjnej. Wiele aukcji internetowych online stawia zastrzeżoną ofertę, w której dom nie będzie sprzedawany, jeśli rezerwa nie zostanie zrealizowana. Często wymagają od kupującego, aby zapłacił premii premii, takich jak 5 procent od oferowanej ceny, jako opłaty dla firmy aukcyjnej. Pierwotne ceny sprzedaży są często niższe od zarezerwowanej ceny ofertowej i mogą wydawać się mylące. Większość z tych witryn umożliwia reprezentowanie Ciebie przez własnego agenta.
- Wymieniając dom z agentem REO i oferując dom na sprzedaż w MLS. Agent REO współpracuje z menedżerem aktywów banku i przygotowuje BPO. Agent ocenia stan i pozwala na odliczenie za jego stan AS IS, więc dom jest zasadniczo wymieniony według wartości rynkowej. Twój agent może cię reprezentować.
- Poprzez umieszczenie domu na sprzedaż we własnym portalu internetowym i umożliwienie elektronicznego składania ofert. Jest to bardziej powszechne w przypadku jednostek rządowych. Banki zapłacą również Twojemu agentowi, aby Cię reprezentował.
Gdzie i jak kupić krótką sprzedaż
Kupujący lub inwestor nie może kupić krótkiej sprzedaży bezpośrednio od właściciela domu. W rzeczywistości wiele krótkich sprzedaży wymaga od kupującego podpisania oświadczenia o warunkach rynkowych, który stwierdza, że nie istnieje wcześniejsza relacja między sprzedającymi i kupującymi. Miałem banki odrzucające krótką sprzedaż, ponieważ kupujący był sąsiadem, który mieszkał w pobliżu.
(Ponadto, niektóre strony mogą sprzeciwić się tej praktyce i zatrzymują te informacje z banku, mogą podpisać umowę ramową, ale potajemnie nie ujawnią związku ze sprzedającym, w takich stanach jak Kalifornia akcja ta może stanowić oszustwo hipoteczne o krótkiej sprzedaży, co pozwala bankowi cofnąć zwolnienie z odpowiedzialności oferowane sprzedającemu.)
Powinieneś zatrudnić własnego agenta nieruchomości, który będzie reprezentował Cię przy zakupie krótkiej sprzedaży. Ten agent nie powinien być agentem aukcji. Zasługujesz na swoją własną reprezentację. Poza tym, banki mają tendencję do zmniejszania prowizji do agentów, którzy praktykują podwójną agencję w krótkiej sprzedaży.
Twój agent powinien ustalić, ile banków i zastawów jest zaangażowanych, abyś mógł odpowiednio przygotować się do oczekiwania na zatwierdzenie krótkiej sprzedaży. Twój agent może również chcieć zweryfikować, czy sprzedawca kwalifikuje się do krótkiej sprzedaży. Chociaż nie każda krótka sprzedaż wymaga trudności ze strony sprzedawcy, większość robi.
Na koniec wskazówka: Banki mogą przedstawić ofertę kontroferty i poprosić o wyższą cenę. Jeśli nieruchomość wymaga naprawy, możesz zakończyć się sukcesem przy zaakceptowanej cenie sprzedaży, jeśli przedstawisz bankowi kilka udokumentowanych szacunków i zdjęć.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.