The Wrong Short Sale House Might Ever Close
Na niektórych rynkach nieruchomości mniej niż jedna na dziesięć krótkich sprzedaży jest blisko. Tylko dlatego, że dom ten jest wymieniony jako krótka sprzedaż, nie oznacza, że jest naprawdę na sprzedaż (ponieważ podlega zatwierdzeniu kredytodawcy), ani nie oznacza, że będzie sprzedawał po reklamowanej cenie.
Oto 6 rzeczy, które musisz wiedzieć, zanim spróbujesz kupić krótką sprzedaż.
Porównywalna sprzedaż dla tego krótkiego domu sprzedaży
Krótka sprzedaż, którą wystawiam w Sacramento, jest wyceniana poniżej porównywalnej sprzedaży , ale wyceniana jest zgodnie z oczekiwaną sprzedażą. Czemu? Ponieważ krótka sprzedaż zajmuje średnio od 2 do 4 miesięcy, aby zamknąć, a oczekująca sprzedaż stanie się porównywalną sprzedażą przy zamknięciu.
Niektóre krótkie sprzedaże są wycenione śmiesznie nisko. Tak niskie, że bank sprzedawców nigdy ich nie zaakceptuje. Tego typu aukcje otrzymują wiele ofert . Ale wszystko nie jest stracone. Aby Twoja oferta została zaakceptowana, trzeba ją wycenić w pobliżu wartości rynkowej . Jeśli nie jesteś gotów zapłacić ponad powierzchowną cenę na liście zniżek z niską bilą , to przekaż.
Kwoty kredytu hipotecznego, liczba pożyczek i pożyczkodawców
Poproś swojego agenta o zbadanie, ile jest należne w stosunku do domu i dowiedz się, ile pożyczek zostało zarejestrowanych. Drugi lub trzeci kredytodawca hipoteczny otrzyma orzeszki ziemne w porównaniu do kwoty, jaką otrzyma starszy pożyczkodawca na pierwszej pozycji.
Co więcej, niektórzy kredytodawcy, którzy zasługują lub nie, zyskują reputację za trudną pracę. Jeśli Twój agent jest doświadczonym agentem sprzedaży krótkiej , będzie wiedział, kim są ci pożyczkodawcy i może doradzić Ci, jakie trudności możesz napotkać.
Jeśli twoja oferta wynosi 20% lub 30% kwoty obciążonej hipoteką, jest mało prawdopodobne, że twoja oferta ujrzy światło dzienne na biurku negocjatora.
Krótka rejestracja agenta aukcji sprzedaży
Agent aukcyjny, który reklamuje krótką sprzedaż, ale nigdy nie zamknął krótkiej sprzedaży, jest dla ciebie ryzykowną propozycją. Dzieje się tak, ponieważ agent aukcji musi przesłać pakiet krótkiej sprzedaży do pożyczkodawcy i negocjować. Agent kupującego nie może rozmawiać z bankiem.
Niektórzy agenci aukcyjni wynajmują firmy poza firmami do wykonywania swojej pracy, a wyniki tych negocjacji są często w najlepszym wypadku pobieżne. Zadaj sobie pytanie, czy chcesz ryzykować odrzucenie zakupu krótkiej sprzedaży, ponieważ agent aukcji nie ma doświadczenia?
Kwalifikacje sprzedawcy krótkiej sprzedaży
Dowiedz się, czy agent aukcji otrzymał od sprzedawcy kompletny pakiet krótkiej sprzedaży i zapytaj o zawartość tego pakietu. Kompletny pakiet krótkiej sprzedaży składa się co najmniej z następujących elementów:
- List o trudnościach ze sprzedawcą
- Zwrot podatku
- W-2s
- Pensje płacowe
- Sprawozdanie finansowe
- wyciągi bankowe
Niektórzy sprzedawcy nie chcą współpracować i powolnie zwracają te dokumenty. Inni nigdy nie zostali poinformowani przez swojego agenta, że dokumenty te są obowiązkowe. Nie chcesz opóźnić zakupu krótkiej sprzedaży, ponieważ agent aukcji nie ma wymaganych dokumentów.
Liczba otrzymanych krótkich ofert sprzedaży
Domy wyceniane według wartości rynkowej otrzymają wiele ofert .
Agent nie jest zobowiązany do ujawnienia warunków tych ofert, ale chcesz wiedzieć, ile ofert masz przeciwko.
Oto, jak to ogólnie działa:
- Kiedy na rynku pojawia się najpierw krótka sprzedaż, pierwsza oferta najprawdopodobniej będzie odrobinę niższa od ceny rynkowej.
- Drugi, po cenie katalogowej.
- Trzecia oferta będzie nieco wyższa, może o 1000 lub 2000 $.
- Czwarta oferta będzie znacznie większa.
Chcesz złożyć ofertę, która pokona konkurencję, ale nadal będzie poniżej poziomu rynkowego, lub nie marnuj czasu.
Krótkie procedury sprzedaży agenta aukcyjnego
Chociaż REALTORS są wymagane przez Kodeks Etyki REALTOR, aby traktować wszystkich uczciwie, nie każdy agent jest PRAWDZIWY. Oznacza to, że agent aukcji krótkiej sprzedaży może zdecydować o przesłaniu sprzedawcy tylko jednej oferty i wstrzymaniu innych ofert.
Wstrzymanie innych ofert może być uznane za naruszenie relacji powierniczej zawartej między agentem aukcji a sprzedawcą.
Sprzedający jest uprawniony do otrzymania najwyższej i najlepszej ceny, w tym wszystkich ofert. Zdaj sobie sprawę z tego, że nawet jeśli Twoja oferta zostanie przesłana do banku, w czasie marszu w oczekiwaniu na zatwierdzenie krótkiej sprzedaży inny nabywca może Cię przelicytować. Powiadom sprzedawcę, jeśli zechcesz podnieść swoją cenę, jeśli to konieczne.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.