Czytelnik pyta: "Czy powinniśmy przestać płacić hipotekę, gdy nasz dom jest na rynku jako krótka sprzedaż ?" Próbowaliśmy dokonać modyfikacji pożyczki u naszego pożyczkodawcy, ale nasza aplikacja została odrzucona, ponieważ byliśmy obecni. Gdybyśmy byli w stanie spóźnienia, pomogłoby to nam, ale zawdzięczamy znacznie więcej, niż nasz dom jest wart, straciłem pracę i naprawdę nie mogę sobie pozwolić na dalsze raty. Czy możesz nam pomóc? "
Odpowiedź: Po pierwsze, pozwól mi powiedzieć, że moje serce jest dla ciebie. Każdego dnia rozmawiam z wieloma sprzedawcami o krótkiej sprzedaży na twoim stanowisku i zdaję sobie sprawę z trudności, jakie napotykają sprzedawcy. W Sacramento, w którym pracuję, ponad połowa sprzedaży w 2008 r. Była krótka sprzedaż i Foreclosures , i ta sytuacja jest odzwierciedlone w wielu innych częściach kraju. Nie jesteś sam.
Nikt, poza prawnikiem, nie może ci powiedzieć, czy przerwać dokonywanie spłat kredytu hipotecznego - szczególnie nie pośrednik w obrocie nieruchomościami , ponieważ nie jesteśmy upoważnieni do udzielania porad prawnych. Jest to osobista decyzja, którą sprzedawcy muszą sami przygotować. Jeśli przestaniesz dokonywać płatności, będą konsekwencje. Oto kilka rzeczy do rozważenia:
Czy chcesz przejść przez wykluczenie?
Zazwyczaj kredytodawcy nie zatwierdzą krótkiej sprzedaży, dopóki sprzedawca nie znajdzie nabywcy, ale ten status się zmienia. Uświadom sobie, że nie ma gwarancji, że pożyczkodawca zaakceptuje krótką sprzedaż, a nie każdy pożyczkodawca jest zobowiązany do umożliwienia sprzedaży w krótkiej sprzedaży.
Jeśli rozpoczniesz proces krótkiej sprzedaży i przestaniesz dokonywać płatności, jeśli krótka sprzedaż zostanie odrzucona, a Ty nie będziesz mógł spłacić zaległych płatności, możesz od razu stracić dom poprzez zamknięcie dostępu do rynku . Wielu krótkich sprzedawców wchodzi do procesu z myślą, że jeśli pożyczkodawca nie zatwierdzi ich krótkiej sprzedaży, jest gotów wypuścić nieruchomość.
Korzyści z dokonywania płatności hipotecznych podczas krótkiej sprzedaży
Jeśli uda Ci się kontynuować dokonywanie płatności w czasie, gdy Twój dom będzie dostępny na rynku, może być dla Ciebie korzystne z następujących powodów:
- Zakwalifikuj się do zakupu nowego domu .
Wytyczne Fannie Mae, opublikowane w sierpniu 2008 r., Mówią, że pożyczkobiorca może od razu kupić inny dom po krótkiej sprzedaży, jeżeli kredytobiorca nigdy nie był przestępcą, przestrzega swojej "polityki nadmiernego zaległości w spłacie kredytu" i nie jest zobowiązany do spłaty pożyczkodawcy z krótkiej sprzedaży , w tym ocena niedociągnięć .
Trudno znaleźć pożyczkodawcę, który to zrobi, ale są mniejsze banki z własnymi portaliami, które nie sprzedają Fannie Mae i mogą rozważyć taką pożyczkę. Z drugiej strony, wytyczne FHA mówią, że jeśli kupujący nigdy nie był spóźniony, FHA udzieli kredytu natychmiast po krótkiej sprzedaży. Wytyczne HAFA 2013 umożliwiają kredytodawcom zgłaszanie płatności w pełnej wysokości, co ma duże znaczenie dla raportu kredytowego .
- Chroń kredyt
Utrzymanie bieżącego kredytu hipotecznego również pomaga w uzyskaniu oceny wiarygodności kredytowej, ponieważ raport kredytowy nie będzie odzwierciedlał opóźnień w płatnościach. Zdaj sobie sprawę, że pożyczkodawca może jednak zgłosić twoją krótką sprzedaż jako kod czynnika punktacji kredytowej nr 22, który będzie nieco obniżał twoje FICO .
- Święty spokój
Brak opóźnień w płatnościach ułatwia niektórym sprzedawcom radzenie sobie z krótką sprzedażą, ponieważ stygmat bycia przestępcą jest nieobecny, a oni śpią lepiej w nocy.
- Anuluj bez kary
Jeśli Twój dom nie sprzedaje lub pożyczkodawca odmawia przyjęcia oferty od twojego nabywcy, np. W Kalifornii, możesz anulować wpis i zachować dom bez odpowiedzialności.
Powody, by przestać robić spłatę kredytu hipotecznego podczas krótkiej wyprzedaży
Niektórzy sprzedawcy mają do czynienia z ekstremalnymi trudnościami finansowymi i nie mają możliwości podjęcia decyzji, czy kontynuować spłatę kredytu hipotecznego. Inni sprzedawcy celowo przestają płacić.
- Więcej motywacji dla banków do zaakceptowania krótkiej sprzedaży
Chociaż nie jest konieczne, aby bankrutował, zanim bank rozważy krótką sprzedaż, pliki, które otrzymują priorytet, są domyślnie ustawione.
- Kredytodawcy mogą nie wymagać spłaty
Nie możesz wycisnąć krwi z buraków, chociaż znam banki, które próbowały. Zazwyczaj, jeśli kredytobiorca stoi w obliczu prawdziwych trudności i nie ma żadnych aktywów ani środków na spłatę kredytu hipotecznego, pożyczkodawca raczej nie będzie próbował zmusić pożyczkobiorcy, aby spłacił pożyczkę. Nie oznacza to, że pożyczkodawca nie jest uprawniony do orzeczenia w sprawie braku , jeśli wymagają tego okoliczności.
- Zdobądź fundusze do przeniesienia
Ma się rozumieć, że jeśli nie płacisz bankowi, pieniądze, które zwykle byłyby przeznaczone na ten wydatek, mogą być wykorzystane do zapłaty pierwszej, ostatniej i kaucji za wynajem.
Wady polegające na przechodzeniu na domyślne podczas krótkiej sprzedaży
Nie ma darmowego lunchu. Podczas gdy niektórzy sprzedawcy chętnie odejdą z domu w wykluczeniu, inni wolą zakończyć krótką sprzedaż i obawiają się myśli o wykluczeniu.
- Raport kredytowy może znieść
Krótka sprzedaż i wykluczenie wpływają na kredyt . Oprócz kodu czynnika kredytowego nr 22, pożyczkodawca może również zgłosić zaległe płatności hipoteczne do biur informacji kredytowej . Niektórzy pożyczkodawcy mogą zgłaszać krótką sprzedaż jako zapłatę w całości, jeśli zakończyłeś krótką sprzedaż HAFA po roku 2013, co nie powinno wpłynąć na Twój kredyt.
- Ograniczone od zakupu nowego domu
Chociaż spodziewam się, że ograniczenia mogą się nieco złagodzić ze względu na rosnącą liczbę przejęć i krótkiej sprzedaży, obecnie pożyczkobiorcy, którzy płacą co najmniej 60 dni, Fannie Mae muszą czekać dwa lata, aby kupić inny dom. Golden 1 Credit Union w Kalifornii oferuje indywidualny okres oczekiwania dla kredytobiorców, którzy spełniają określone kryteria. Pewne wytyczne HAFA umożliwiają natychmiastowy odkup. Porozmawiaj ze swoim agentem.
- Stracić dom do wykluczenia
Jeśli nie możesz uzupełnić zaległych płatności przed sprzedażą powiernika lub szeryfa, możesz stracić swój dom w banku.