Co robić, jeśli znajdziesz się w kłopotach finansowych ze swoim domem
Nie chcę rzucać zimną wodą na twoją imprezę, ale chciałbym przedłużyć nutę ostrożności.
W rzeczywistości miliony właścicieli domów znalazły się w wykluczeniu . Wielu z tych osób było kiedyś tak zadowolonych i optymistycznie nastawionych do ich zakupu, jak Ty.
W końcu, kiedy kupujesz dom, pomysł, że ten dom może pewnego dnia podlegać wykluczeniu, jest prawdopodobnie ostatnią rzeczą, o której myślisz.
Jak możesz uniknąć tego ryzyka? Czytaj.
Dlaczego właściciele domów tracą domy?
Większość domów popada w wykluczenie po tym, jak właściciel niewypłaci - lub przestanie dokonywać pełnych płatności - na swoją pożyczkę hipoteczną. Jak to się stało?
Czasami dzieje się tak dlatego, że właściciel nadmiernie się rozbudował , kupując więcej domu, niż mogliby sobie na to pozwolić. Podobnie pożyczkodawca zaoferował również pożyczkę niewykwalifikowanemu nabywcy; ktoś, kto nie powinien otrzymać takiej pożyczki mieszkaniowej o takiej wielkości. (Przed recesją wielu kredytodawców nie weryfikowało dochodu danej osoby przed udzieleniem pożyczki, co nie zaskakuje, że wielu kredytodawców udawało, że zarobili więcej pieniędzy niż faktycznie.)
Innym razem właściciel jest niewypłacalny po tym, jak zostaje trafiony serią nieoczekiwanych zdarzeń życiowych, takich jak utrata pracy lub poważne rachunki medyczne, co wpływa na ich zdolność do dokonywania miesięcznych płatności hipotecznych.
W niektórych przypadkach właściciel zaciągnął drugi kredyt hipoteczny i wydał pieniądze na zobowiązania (zamiast aktywów generujących dochód), co zmniejszyło ich całkowitą wartość netto i naruszyło zdolność do spłaty na drugiej nucie.
W innych przypadkach właściciel akceptuje kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej , zakładając, że będzie w stanie wywiązać się z obowiązku zapłaty, jeśli stopa procentowa wzrośnie.
(Prawo federalne wymaga, aby pożyczkodawca ujawnił maksymalną stopę procentową, którą właściciel może zapłacić zgodnie z warunkami ich hipoteki o zmiennej stopie procentowej). Właściciel ma niskie stopy procentowe na początku, ale kiedy te stopy rosną, właściciel odkrywa, że spełnienie tych płatności jest trudniejsze, niż się spodziewali, i popada w zaległości.
I w wielu przypadkach właściciel domu zdaje sobie sprawę, że jest "pod wodą" na swojej hipotece (koncepcja, którą omówimy poniżej) i dochodzi do wniosku, że odejście jest najrozsądniejszym wyborem.
Jak widać, istnieje wiele powodów, dla których właściciele płacą za swoje płatności.
Jak możesz się chronić?
Nikt nie lubi myśleć o procesie potencjalnego zmierzenia się z wykluczeniem. Musimy jednak przyjrzeć się czynnikom ryzyka, które mogą nas doprowadzić do zagrożenia wykluczenia, jeśli chcemy rozwinąć silne, odpowiedzialne podejście do naszych finansów osobistych.
Ponadto musimy również zrozumieć, w jaki sposób działa proces wykluczenia, abyśmy, jeśli nasza przyszłość uległa pogorszeniu, mielibyśmy pojęcie, co może się wydarzyć. To pomoże nam dowiedzieć się, jakie inne opcje możemy wybrać.
W tym artykule najpierw omówimy główne czynniki ryzyka, które mogą doprowadzić do wykluczenia, a następnie zanurkujemy w rzeczywisty proces.
Zagrożenia, które prowadzą do wykluczenia
Według CBS News około 7 milionów osób straciło swoje domy podczas Wielkiej Recesji.
Podczas gdy liczba Foreclosures zwolnił od tego czasu, wielu właścicieli domów nadal ma kłopoty. Według stanu na koniec 2015 r. Pod wodą znajdowało się około 4,3 miliona właścicieli domów, co oznacza, że właściciel domu posiada dom, który jest wart mniej niż kwota, którą są winni na swoich kredytach hipotecznych.
Bycie pod wodą w domu jest jednym z największych czynników ryzyka wskazujących wykluczenie. W końcu, jeśli dom jest wart mniej niż należne saldo, możesz dojść do wniosku, że po prostu ma to sens, aby odejść.
Zanim podejmiesz tę decyzję, oto słowo ostrzeżenia: odejście ma poważne konsekwencje dla twojego kredytu . Może to zaszkodzić twojej zdolności do zakupu innego domu w przyszłości, a także twojej zdolności do wynajmowania domów, otwierania kart kredytowych, pożyczania na inne rodzaje pożyczek, a nawet kwalifikowania się do pewnych prac.
Co powinieneś zrobić, jeśli twój dom jest pod wodą ? Możesz zatrzymać się w domu i poczekać, aż nieruchomość odzyska swoją wartość. Jeśli chcesz się przenieść, możesz wynająć mieszkanie najemcy. Alternatywnie, jeśli musisz sprzedać dom, możesz poprosić pożyczkodawcę o zatwierdzenie krótkiej sprzedaży (omówimy to poniżej) lub przyniesiemy gotówkę do ostatecznego stołu.
Co jeśli nie jesteś pod wodą, ale próbujesz dokonać płatności ?
Po pierwsze, zanim kupisz dom, kup mniej kosztowny dom niż ten, na który się kwalifikujesz. Nie musisz kupować domu w cenie maksymalnej kwoty pożyczki, którą kwalifikujesz.
Wiele osób w branży nieruchomości twierdzi, że Twój kredyt hipoteczny powinien pożerać jedną trzecią twojej wypłaty z domu. Liczba ta nie obejmuje napraw, konserwacji , narzędzi i innych kosztów dodatkowych. Jednak liczba ta może być zbyt wysoka. Spróbuj tego podejścia, zamiast tego: jako ogólną zasadę, dąż do wszystkich płatności związanych z domem, w tym opłat za media, napraw i konserwacji, aby uzyskać około 25 do 30 procent wynagrodzenia za zabranie z domu.
Ponadto, należy utrzymywać fundusz na wypadek sytuacji kryzysowych, który pokrywa co najmniej sześć miesięcy wydatków. Zachowaj ten fundusz kryzysowy na rachunku oszczędnościowym opartym na gotówce, a nie na wszelkiego rodzaju inwestycjach (takich jak akcje). Nie używaj tego do świąt, urodzin i rocznych wydatków. Zachowaj to tylko dla prawdziwych sytuacji kryzysowych.
Jeśli będziesz mieć trudności z dokonywaniem płatności, zacznij drastycznie zmniejszać wydatki w różnych dziedzinach życia. Znajdujesz się w kryzysie finansowym; wydawać jak to. Nie przecinaj kabla; sprzedać cały telewizor. Nie po prostu zapakuj swój lunch w brązową torbę; Zmień dietę na dietę z ryżu i fasoli, aż wrócisz na nogi. Zarabiaj dodatkowe pieniądze w każdej dodatkowej sekundzie twoich wieczorów i weekendów z pracą niezależną, którą możesz obsłużyć online z domu, podczas gdy twoje dzieci śpią. Sprawdź, czy jesteś uprawniony do refinansowania kredytu hipotecznego o niższym oprocentowaniu .
Jeśli nie dopłacisz do swoich płatności i nie myślisz, że możesz nadrobić zaległości, nadszedł czas, aby sprzedać swój dom. Sprzedaż domu jest znacznie lepsza od wykluczenia.
Jeśli twój dom jest wart mniej niż kwota, którą jesteś winien, będziesz potrzebować zgody pożyczkodawcy na krótką wyprzedaż. Krótka sprzedaż to sprzedaż domu, w którym pożyczkobiorca otrzymuje mniej niż obecnie jest winien. Pożyczkodawca traci różnicę.
Jeżeli pożyczkodawca zdaje sobie sprawę, że są bardziej skłonni do odzyskania swoich strat w wyniku krótkiej sprzedaży niż w ramach tradycyjnego procesu egzekucji, zezwolą one pożyczkobiorcy na przystąpienie do wykazania swojej nieruchomości jako krótkiej sprzedaży.
Krótka sprzedaż jest jednym ze sposobów uniknięcia problemów związanych z kredytową skutkiem zamknięcia dostępu na pełną skalę, ale nie są one idealne. W ostateczności trzymaj to w tylnej kieszeni.
Mając to wszystko do powiedzenia, porozmawiajmy o rzeczywistym procesie wykluczenia. Jak widać, proces wykluczenia jest dość długi i istnieje wiele możliwości w tym procesie, w którym możesz spróbować uwolnić swój dom poprzez krótką sprzedaż, a nie wykluczenie.
Spójrzmy na ten proces, abyś mógł zrozumieć, co dzieje się na każdym etapie.
Proces wykluczenia
Po pierwsze, zrzeczenie się: proces różni się w zależności od stanu. W niektórych stanach pożyczkodawca posiada moc sprzedaży i może prowadzić "pozasądowe zamknięcie dostępu". Poniższy proces przedstawiony poniżej jest wysoce uogólnionym opisem sądowego procesu wykluczenia w niektórych państwach. Jeśli spotkasz się z możliwym wykluczeniem, porozmawiaj z adwokatem.
Gdy pożyczkobiorca nie wywiąże się z płatności hipotecznych, pożyczkodawca może złożyć publiczne zawiadomienie o niewypłacalności, zwane również zawiadomieniem o niewypłacalności lub Lis Pendens. To publicznie złożone powiadomienie o niewypłacalności ostrzeże pożyczkobiorcę o tym, że doszło do naruszenia umowy.
Po otrzymaniu przez pożyczkodawcę zawiadomienia o niewypłacalności mają okres karencji, określony przez prawo stanowe, w którym mogą przywrócić swoją pożyczkę, spłacając zaległe zaległe saldo i dowiadując się na bieżąco o spłacie kredytu hipotecznego. Okres karencji znany jest jako wstępne wykluczenie.
Zawieszanie wykluczenia to okres pomiędzy Zawiadomieniem o Niewywiązaniu się a momentem, w którym nieruchomość może zostać przejęta lub sprzedana na publicznej aukcji. W tym okresie karencji pożyczkobiorca ma kilka możliwości uzyskania aktualnej pożyczki:
- Kredytobiorca może aktualizować swoje płatności i przywracać pożyczkę, płacąc zaległe salda.
- Mogą ubiegać się o zmianę pożyczki w celu zmniejszenia spłat kredytu hipotecznego.
- Mogą próbować sprzedać nieruchomość stronie trzeciej, aby uniknąć wykluczenia.
- Mogą zezwolić na sprzedaż nieruchomości na aukcji publicznej poprzedzającej zamknięcie.
Jeżeli pożyczkobiorca nie jest w stanie przywrócić swojej pożyczki, pożyczkodawca ma możliwość przejęcia nieruchomości i przejęcia własności z zamiarem odsprzedaży nieruchomości. Nieruchomości, które zostały przejęte przez pożyczkodawcę (zwykle bank), stają się znane jako Nieruchomości (REO).
Dolna linia
Postępuj zgodnie z kilkoma podstawowymi wytycznymi, aby zmniejszyć ryzyko związane z kryzysem osobistej hipoteki: kupuj znacznie mniej domu, niż możesz sobie pozwolić. Zachowaj fundusz awaryjny z wydatkami na co najmniej sześć miesięcy.
Stwórz wiele strumieni dochodów, więc jeśli jedno źródło wyschnie, twoje dochody nie spadną do zera. Unikaj długów konsumenckich innych niż hipoteczne, takich jak kredyty samochodowe czy zadłużenia z tytułu kart kredytowych . Dowiedz się, jak działa ten proces, aby nie wpaść w żadne niespodzianki.
Mając to na uwadze, ciesz się swoim domem. Ogromna większość właścicieli domów nie doświadcza wykluczenia. Jesteś na tyle sprytny, aby aktywnie spojrzeć na główne czynniki ryzyka, które prowadzą do tego niefortunnego doświadczenia, abyś mógł się przed nimi zabezpieczyć. A te zabezpieczenia w dużej mierze opierają się na ponadczasowej zasadzie osobistego finansowania życia poniżej twoich możliwości.