Gdyby większość sprzedawców domu była uczciwa wobec siebie, zdali sobie sprawę, że nie należy im powierzać wyboru ceny, ponieważ, szczerze mówiąc, nie są w branży nieruchomości. Z drugiej strony, kto lepiej niż wybrać cenę na liście niż sprzedawcy w domu, ponieważ przecież są właścicielami tej nieruchomości i mają udział w jej wartości. Jednak posiadanie domu i docenianie jego wartości na otwartym rynku to zasadniczo dwa całkowicie sprzeczne fakty.
Co komplikuje sytuację, tym bardziej, że wielu sprzedawców wybiera agenta aukcyjnego na podstawie agenta, który sugeruje najwyższą cenę, jak gdyby agent miał magiczną moc sprzedaży domu za więcej pieniędzy niż agent, który sugeruje rozsądna cena katalogowa. Sprzedawcy często nie zdają sobie sprawy, że cena detaliczna, gdy wszystko inne jest odebrane, jest dość nieistotna i nieważna. Cena listy jest ważna tylko w takim zakresie, w jakim mogłaby ona przyciągnąć lub odstraszyć potencjalnego nabywcę domu. Jest to cena sprzedaży, a następnie oszacowana wartość, która ma większą wagę.
Błąd nr 1: ustalanie ceny sprzedaży na podstawie tego, ile sprzedawca chce lub potrzebuje
Kilka miesięcy temu, gdy dochodziliśmy do prezentacji w serwisie FaceTime, sprzedawca zapytał, dlaczego nie zadałem sobie trudu, aby dowiedzieć się, ile chcą. Powiedzieli, że każdy inny agent, z którym rozmawiali, zadał im to pytanie, a ja nie. Byli zdezorientowani.
Odpowiedziałem szczerze: "Nie ma znaczenia, ile chcesz". W ich oczach mogłem powiedzieć, że straciłem przewagę, jaką mogłem zdobyć na zdobyciu listy. Co było w porządku. Nie słuchali.
To naprawdę nie ma znaczenia, ile sprzedawca myśli, że musi dostać do domu, ponieważ ceny sprzedaży nie są oparte na potrzebach i pragnieniach sprzedawców.
Sprzedawcy albo odpowiadają rynkowi, albo nie sprzedają domu . Wartość rynkowa zależy od tego, ile kupujący jest skłonny zapłacić, a jeśli kupujący polega na finansowaniu, aby dokończyć sprzedaż, ile oceniający uważa, że dom jest wart. Czego oczekują agenci lub czego chcą sprzedawcy, nie ma różnicy w prawdziwym świecie.
Błąd # 2: Opłacanie ceny sprzedaży za cenę sąsiedniego sąsiada
Ludzie mają tendencję do zapamiętywania ceny sprzedaży domu, który był początkowo notowany bardziej niż cena sprzedaży przy zamknięciu. Znak idzie na podwórze, palce lecą na klawiaturę, a dom twojego sąsiada jest online w całej okazałości cenowo poza wszystko, co kiedykolwiek miałeś nadzieję otrzymać. Jednak cena domu, w którym się znajduje, i cena, za którą ostatecznie sprzedaje, mogą być bardzo różne.
Na silnym rynku sprzedawcy dom może sprzedać powyższą cenę. Na rynku kupującego dom może sprzedawać poniżej wartości rynkowej. Jest również stan domu, który należy wziąć pod uwagę, jego modernizację lub jego brak, braki wykryte podczas kontroli w domu - wszystkie rzeczy, które mogą mieć wpływ na ostateczną cenę sprzedaży.
Uwaga: Jedynym typem porównywalnej sprzedaży, która jest znacząca, jest sprzedany dom o podobnej wielkości, konfiguracji, stanie i lokalizacji.
Zwykle rzeczoznawca wykorzysta co najmniej 3 porównywalne transakcje sprzedaży i woli sześć. Sąsiad może wymienić dom za miliardy dolarów, a jeśli tak, to nie ma to wpływu na rzeczywistą wartość.
Błąd nr 3: Oparcie ceny sprzedaży na średnich kosztach kwadratowych
W niektórych rejonach kraju domy jednopoziomowe są bardziej pożądane niż domy 2- i 3-piętrowe, i chociaż powierzchnia tych domów może być identyczna, jednopoziomowy dom może sprzedawać się z wyższą stopą kwadratową koszt .
Co więcej, mniejszy dom miałby zazwyczaj wyższy koszt za metr kwadratowy niż większy dom. Jeśli wszystkie domy w twojej okolicy są dwukondygnacyjne i sprzedawane po średnim koszcie metra kwadratowego, możesz oszacować wartość na podstawie średnich kwadratowych stóp, ale prawdopodobieństwo jest różne. Średnie stopy kwadratowe są na ogół przypadkową wskazówką.
W jaki sposób agenci nieruchomości szacują cenę sprzedaży dla sprzedających
Czasami agenci nieruchomości zapytają, ile sugerują inni agenci, a następnie agent podważy cenę, aby wyglądać bardziej atrakcyjnie dla sprzedającego. Nie wybieraj agenta w oparciu o najwyższą cenę sprzedaży. Wybierz agenta w oparciu o uczciwość, wiedzę, doświadczenie i umiejętność sprzedaży domu bez większego dramatyzmu.
Agenci mogą podać zakres cen sprzedaży:
- Cena domu powinna być notowana na rynku.
- Cena sprzedaży oferowana przez kupującego.
- Cena, z której korzysta rzeczoznawca i na którą bank będzie pożyczał.
Ważne jest ustalenie ceny, która zachęci kupującego do osobistego obejrzenia domu, co niekoniecznie jest ceną, za którą będzie sprzedawać. Wybór odpowiedniej ceny sprzedaży powinien opierać się na porównywalnej sprzedaży, ruchu na rynku i nic innego nie ma znaczenia.
Jeśli rynek nie spełnia oczekiwań sprzedawcy, sprzedawca może chcieć poczekać, aż rynek spadnie.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.