Jak korzystać z analizy porównawczej rynku CMA
Czym jest analiza rynku porównawczego?
Chociaż raporty mogą się różnić, od dwustronicowej listy porównywalnej sprzedaży do domu po obszerny przewodnik po 50 stronach, długość i złożoność raportu zależy od praktyki biznesowej agenta.
Jednak standardowe raporty porównawcze analizy rynku zwykle zawierają następujące dane:
- Aktywne oferty
Aktywne oferty są obecnie w sprzedaży. Te wykazy mają znaczenie tylko w takim zakresie, w jakim stanowią konkurencję dla kupujących. Nie wskazują one na wartość rynkową, ponieważ sprzedający mogą zapytać, co chcą dla swojego domu. Nie oznacza to, że żadna z tych cen jest realistyczna. Oferowane ceny sprzedaży nie odzwierciedlają wartości rynkowej do momentu sprzedaży, a na przykład na rynkach nabywców większość sprzedaje za dużo mniej.
- Oczekujące aukcje
Oczekujące domy sprzedaży są wcześniej aktywnymi aukcjami, które są objęte umową. Nie zostały jeszcze zamknięte, więc nie są jeszcze porównywalną sprzedażą. O ile agent giełdowy nie chce udostępnić informacji na temat trwającej transakcji - a wiele z nich nie jest - nie poznasz rzeczywistej ceny sprzedaży, dopóki transakcja się nie zakończy. Jednak oczekująca sprzedaż wskazuje kierunek, w którym rynek się porusza. Jeśli Twój dom jest wyceniony powyżej ceny rynkowej tych oczekujących sprzedaży, możesz mieć dłuższe DOM.
- Sprzedane oferty
Domy, które zostały zamknięte w ciągu ostatnich trzech miesięcy, są porównywalne ze sprzedażą . Są to oceny, które rzeczoznawca wykorzysta przy ocenie domu dla kupującego, a także oczekującej sprzedaży (która prawdopodobnie zostanie zamknięta do czasu sprzedaży twojego domu). Spójrz długo i ciężko na porównywalną sprzedaż, ponieważ to twoja wartość rynkowa. Możesz użyć 6 miesięcy kompilacji, jeśli nie ma wystarczającej sprzedaży, aby wygenerować dobry raport z trzema miesiącami.
- Poza rynkiem / wycofany / anulowany
Są to właściwości, które zostały wycofane z rynku z różnych powodów. Zwykle domy z przyczyn są usuwane z rynku, ponieważ ceny były zbyt wysokie. Mediana cen w tej grupie prawie zawsze będzie wyższa niż mediana cen porównywalnej sprzedaży. Jednak aukcje anulowane również z następujących powodów:
- Skrucha sprzedawcy . Sprzedawcy zdecydowali, że nie mogą rozstać się ze swoim domem i nie chcą już sprzedawać.
- Cena zbyt wysoka. Nikt nie złożył oferty, a jedyne otrzymane oferty były ofertami low-ball , które zostały odrzucone .
- DOM był zbyt długi. Agenci czasami wycofują aukcje, aby mogli je ponownie umieścić jako nowy wpis i zachęcić więcej kupujących.
- Prośby o naprawy . Domy były kiedyś objęte umową i po kontroli w domu kupujący zażądał napraw, których sprzedawca odmówił.
- Sprzedawca zwolnił agenta . Często zdarza się, że nieszczęśliwi sprzedawcy wysyłają agenta i wynajmują nowego agenta .
- Wygasłe aukcje
Grupa ta będzie odzwierciedlać najwyższą medianę ceny sprzedaży, ponieważ nie sprzedają i prawdopodobnie są nieuzasadnione. Niektóre wygasłe aukcje mogą również wyświetlać się jako aktywne aukcje, wymienione przez nowego agenta po nowej cenie. Aukcje również wygasają, ponieważ nie były agresywnie reklamowane lub dlatego, że dom wymagał napraw.
Badanie porównywalnych sprzedaży
Sprzedaż porównywalna to te, które najbardziej przypominają Twój dom. Trudno jest porównać trójpoziomowy dom z jednopiętrowym domem. Wybierz domy z tej listy, które są w większości identyczne z twoim domem pod względem rozmiaru, kształtu i stanu, takie jak:
- Podobne pole powierzchni
Rzeczoznawcy porównują domy na podstawie powierzchni terenu. Większe domy na metr kwadratowy są warte mniej na stopę kwadratową niż mniejsze domy na metr kwadratowy. Różnica pomiędzy grupą domów o średnich cenach nie powinna przekraczać od 10% do 20% różnicy w stopach kwadratowych plus minus.
- Podobny wiek budowy
Idealnie byłoby, gdyby wiek domu - rok, w którym został wybudowany - powinien wynosić kilka lat od innych porównywalnych sprzedawanych domów. Podrozdziały mieszane wieku są powszechne. Na przykład w jednym obszarze Sacramento, poddział składa się z domów wybudowanych w latach 50. XX wieku, a następnie skacze o kilka dziesięcioleci do lat siedemdziesiątych. Chociaż domy znajdują się obok siebie, domy pełne charakteru z lat 50. sprzedają się za więcej niż ich nowi odpowiednicy Brady Bunch. Jeśli Twój dom został zbudowany w 1980 roku, powiedzmy, a nowe domy na ulicy sprzedają się za więcej, nie możesz polecić tej samej ceny co nowy dom.
- Podobne udogodnienia, ulepszenia i stan
Rzeczoznawcy odejmują wartość z twojego domu, jeśli inne domy mają ulepszenia, a twoje nie. Dom z basenem będzie miał inną wartość niż dom bez basenu. Baseny nie są warte tyle, ile myślisz. Całkowicie odnowiony dom jest wart więcej niż zbrojarz. Domy z jedną wanną są warte mniej niż domy z dwoma lub więcej łazienkami. Odroczona konserwacja będzie się liczyła przeciwko tobie.
- Lokalizacja
Wszyscy wiedzą, że nieruchomości są wyceniane w "lokalizacji, lokalizacji, lokalizacji", ale czy zastanawiałeś się, co to znaczy? Na przykład dom z widokiem na miasto jest wart więcej niż dom z widokiem na cementową ścianę. Domy położone przy ruchliwych arteriach komunikacyjnych są warte znacznie mniej niż domy na spokojnych ulicach. Porównaj swój dom z tymi w podobnych lokalizacjach. Jeśli twój dom znajduje się po drugiej stronie ulicy od elektrowni, poszukaj innych domów z ekspozycją elektrowni lub tych położonych wzdłuż torów kolejowych, wśród innych niepożądanych lokalizacji.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.