Czytelnik pyta: "Mój chłopak i ja jesteśmy tak wściekli na naszego agenta, że możemy pluć ogniem, chcielibyśmy wiedzieć, czy możemy zgłosić agenta do zarządu nieruchomości, a teraz nasz rynek nieruchomości faworyzuje sprzedawców. możemy postawić budę na rynku i sprzedać ją 10 razy, ile jest warta, wystawiliśmy nasze domostwo na sprzedaż na kwotę 325 000 $, po pierwsze, nie otrzymaliśmy żadnych ofert przez prawie 3 miesiące, teraz mamy ofertę na poziomie 325 000 $, a nasz agent naciska i naciska, abyśmy zaakceptowali tę ofertę.Co? Chcemy podpisać kontrę za 340 000 $, ale nasz agent jest niechętny.Myślałem, że agenci powinni uzyskać nam najwyższą możliwą cenę. sprzedawca w domu musi zaakceptować ofertę z pełną ceną? "
Odpowiedź: Och, mój, powinieneś się radować, a nie odrzucać. Głównym powodem, dla którego sprzedawca domowy nie zaakceptowałby oferty pełnej ceny, jest sytuacja, w której sprzedawca otrzymał inne oferty po wyższych cenach. Następnie sprzedawca może zamiast tego zaakceptować jedną z tych ofert. Nie jest uważane za etyczne i może nawet być niezgodne z prawem, aby poprosić kupującego, aby zapłacił więcej niż cenę z listy, gdy kupujący złożył ofertę w pełnej cenie. Czy twój dom jest zbyt niski?
Na rynkach sprzedawcy normalne jest otrzymywanie wielu ofert, jeśli sprzedajesz bardzo pożądany dom. Czasami sprzedający mylili różne oferty i prawa, które towarzyszą wielu ofertom, z otrzymaniem wyłącznej oferty. Być może tak właśnie dzieje się w twoim przypadku. Jeśli sprzedawca otrzymał tylko jedną ofertę, zasady różnią się znacznie.
Pierwszym miejscem, w którym można znaleźć właściwe rozwiązanie, jest twoja głowa. Spróbujmy analizy. Powiedzmy, że idziesz piekarnią, a szyld w oknie reklamuje gigantyczne cynamonowe bułki za 99 centów.
Jesteś głodna. Wchodzisz i wręczasz kasjerowi kozła, prosząc o bułkę cynamonową. Kasjerka kręci głową i mówi: "Mój szef postanowił sprzedać te bułki za 3,50 $, a to będzie 3,50 $."
Jak by to było dla ciebie? Czy czułbyś się ofiarą przynęty i zmiany? Czy uważasz, że to fałszywa reklama?
Możesz poczuć się jak chodzenie po drugiej stronie ulicy do konkurencyjnej piekarni, aby kupić ich gigantyczne bułki cynamonowe zamiast tego za 1,50 $ każdy. To, co według ciebie było okazją, było oszustwem.
Aspekt prawny jest jeszcze ważniejszy. W niektórych stanach, gdy sprzedawca otrzymuje ofertę pełnych cen od kwalifikującego się nabywcy, oznacza to, że pośrednictwo w obrocie nieruchomościami uzyskało prowizję . Oznacza to, że jeśli odrzucisz ofertę pełnopłatną, możesz nadal zaciągnąć prowizję za prowizję, ponieważ dokonał tego dom maklerski. To było prawo w Kalifornii od wielu, wielu lat, ale zmieniło się w 2013 roku. Teraz depozyt musi się zamknąć, zanim broker będzie miał prawo do prowizji.
Jednak umowa aukcji może zawierać słownictwo, które mówi, że sprzedawca nie może odrzucić oferty pełnej ceny. Co więcej, serwis wielu aukcji, w którym publikowany jest wykaz, może mieć również własne reguły dotyczące ofert.
Moje własne MLS, na przykład, jest MetroList. Zasady MetroList polegają na tym, że jeśli sprzedający otrzyma ofertę pełnopłatną i odrzuci tę ofertę, musimy albo podnieść cenę sprzedaży w MLS, albo uwagę w informacji poufnego agenta, że sprzedawca odrzucił ofertę pełnych cen. Takie stwierdzenie w MLS prawdopodobnie powstrzymałoby innych agentów od polecania domu ich nabywcy.
Ponadto reklamę można uznać za reklamę wprowadzającą w błąd, jeśli sprzedawca reklamuje, że dom jest dostępny do zakupu o wartości 325 000 USD, ale naprawdę chce 340 000 USD i nie ujawnia go. Jeśli chcesz 340 000 $, powinieneś reklamować swój dom na 340 000 $.
Oczywiście ta logika i te zasady nie mają zastosowania do wielu ofert. Jednak w Twojej własnej sytuacji Twój dom jest dostępny na rynku od 3 miesięcy bez otrzymywania ofert. To oznacza, że coś jest nie tak z twoim domem lub rynkiem, jest w niewłaściwym miejscu, w złym stanie lub cena jest zbyt wysoka. Niezależnie od problemu, wydaje się, że kupujący nie chcą kupować domu, a tym bardziej zapłacić 325 000 $, czy też otrzymalibyście już ofertę, nawet ofertę lowballową .
Podniesienie ceny tego JEDNEGO kupca, który chce i może kupić dom, jest sprzeczny z twoim najlepszym interesem.
Rozumiem, że to nie jest to, co chcesz usłyszeć, ale to jest to, co powiedziałbym swojemu sprzedawcy w takiej sytuacji. Fakty mówią same za siebie. Większość sprzedawców na twojej pozycji byłaby wdzięczna i uszczęśliwiona, że otrzymała ofertę pełnych cen, szczególnie po tak długim czasie na rynku. Mam nadzieję, że zrewidujecie swoje stoisko i zaakceptujecie ofertę pełnych cen.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.