Nie, nie spowodowały kryzysu kredytów hipotecznych. Oto co zrobiłem
Rola na rynku kredytów hipotecznych
Fannie i Freddie byli sponsorowanymi przez rząd podmiotami.
Oznaczało to, że musieli być konkurencyjni, jak prywatna firma i utrzymywać cenę akcji. Jednocześnie rząd federalny pośrednio gwarantował wartość kredytów hipotecznych odsprzedanych na rynku wtórnym. To spowodowało, że mieli mniej kapitału na wsparcie swoich hipotek na wypadek utraty. W rezultacie Fannie i Freddie zostali zmuszeni do podjęcia ryzyka, aby być opłacalnym. Wiedzieli też, że nie ucierpią, jeśli sprawy pójdą na południe.
Rząd ustanowił je w taki sposób, aby umożliwić im kupowanie kwalifikowanych kredytów hipotecznych od banków , ubezpieczanie ich i odsprzedawanie ich inwestorom. Banki wykorzystały te fundusze do zaciągania nowych kredytów hipotecznych. Przez te wszystkie lata Fannie i Freddie wspierali połowę wszystkich nowych hipotek wydawanych każdego roku. Do grudnia 2007 r., Kiedy banki zaczęły ograniczać pożyczkę, dotknęły 90 procent wszystkich kredytów hipotecznych.
Rola w czasie kryzysu mieszkaniowego
Przepisy rządowe zabraniają Fannie i Freddiemu kupowania kredytów hipotecznych o wysokim ryzyku.
Ale wraz ze zmianą rynku hipotecznego, podobnie jak ich interesy.
W latach 2005-2007 nabyli oni kilka konwencjonalnych pożyczek o stałym oprocentowaniu o 20 procent w dół. Opróżniali kredyty hipoteczne typu subprime , tylko odsetkowe lub ujemne . Były to rodzaje pożyczek udzielanych przez banki i nieuregulowanych brokerów kredytów hipotecznych.
Fannie i Freddie pogorszyli sytuację, stosując instrumenty pochodne w celu zabezpieczenia ryzyka związanego z oprocentowaniem swoich portfeli. Ale jako firmy z sektora prywatnego z akcjonariuszami, które im się podobają, robią to, aby pozostać konkurencyjnym w stosunku do innych banków. Wszyscy robili to samo.
Zakupami pożyczek Fannie Mae były:
- 62% ujemnej amortyzacji
- Tylko 84%
- 58% subprime
- 62% wymagało mniej niż 10% przedpłaty.
Pożyczki od Freddiego Maca były jeszcze bardziej ryzykowne i polegały na:
- 72% ujemnej amortyzacji
- Tylko 97%
- 67% subprime
- 68% wymagało mniej niż 10% przedpłaty.
Te egzotyczne i subprime kredyty hipoteczne spowodowały, że pożyczki Fannie i Freddie'ego stały się toksyczne.
Fannie i Freddie mają mniej toksycznych pożyczek niż większość banków
Przepisy sprawiły, że Fannie i Freddie wzięli mniej tych pożyczek niż większość banków. Zdobyli więcej tych kredytów, aby utrzymać udział w rynku na bardzo konkurencyjnym rynku.
W 2005 r. Senat sponsorował ustawę, która zabrania im posiadania papierów zabezpieczonych hipoteką w swoim portfelu. Kongres chciał zmniejszyć ryzyko dla rządu. W sumie oba GSE posiadały lub gwarantowały 5,5 tryliona dolarów z 11,2 biliona dolarów rynku kredytów hipotecznych.
Ale projekt Senatu zawiódł, a Fannie i Freddie zwiększyli swoje udziały w ryzykownych pożyczkach.
Mogli zarabiać więcej dzięki wysokim oprocentowaniu pożyczek niż z opłat, które otrzymywali ze sprzedaży pożyczek. Ponownie dążyli do utrzymania wysokich cen akcji na bardzo konkurencyjnym rynku mieszkaniowym.
Jako finansowane przez rząd przedsiębiorstwa, Fannie i Freddie podjęli więcej ryzyka niż powinni. Nie chronili podatników, którzy ostatecznie musieli ponieść straty. Ale nie spowodowały spowolnienia w budownictwie mieszkaniowym. Nie zalali rynku egzotycznymi pożyczkami. Zamiast tego były konsekwencją, a nie przyczyną kryzysu kredytów hipotecznych.
Pochodne pomogły spowodować upadek Fannie
Do 2007 r. Tylko 17 procent ich portfela było kredytami typu subprime lub Alt-A. Ale potem ceny mieszkań spadły, a właściciele domów zaczęli bankructwo. W rezultacie ten stosunkowo niewielki procent kredytów subprime przyczynił się do 50 procent strat.
Jako GSE, Fannie i Freddie nie byli zobowiązani do zrekompensowania wielkości swojego portfela kredytowego wystarczającym kapitałem ze sprzedaży akcji, aby go pokryć. Było to wynikiem zarówno ich wysiłków lobbingowych, jak i faktu, że ich pożyczki były ubezpieczone. Zamiast tego wykorzystali instrumenty pochodne w celu zabezpieczenia ryzyka stopy procentowej swoich portfeli. Kiedy spadła wartość instrumentów pochodnych, tak samo ich zdolność do udzielania pożyczek.
Ekspozycja na instrumenty pochodne okazała się ich upadkiem, podobnie jak w przypadku większości banków. Gdy ceny mieszkań spadły, nawet wykwalifikowani kredytobiorcy znaleźli się o wiele bardziej niż na własność domu. Jeśli z jakiegokolwiek powodu będą musieli sprzedać dom, stracą mniej pieniędzy, umożliwiając bankowi zamknięcie dostępu do rynku. Kredytobiorcy w postaci amortyzacji ujemnej i pożyczek odsetkowych byli jeszcze gorszej kondycji.
Wyeliminowanie Fannie i Freddiego zniszczyłoby rynek mieszkaniowy
Niektórzy ustawodawcy proponują wyeliminowanie Fannie i Freddiego. Inni sugerują, że Stany Zjednoczone kopiują Europę przy użyciu zabezpieczonych obligacji, aby sfinansować większość hipotek domowych. Przy zabezpieczonych obligacjach banki zachowują ryzyko kredytowe na kredycie mieszkaniowym. Sprzedają obligacje zabezpieczone hipotekami zewnętrznym inwestorom. To pozwala im odciążyć ryzyko stopy procentowej.
Co by się stało, gdyby Kongres wyeliminował Fannie i Freddiego? Drastycznie obniżyłoby to dostępność hipotek i zwiększyło koszty. Banki wahają się emitować hipoteki, które nie są gwarantowane. Oprocentowanie kredytów hipotecznych może wzrosnąć nawet o 9-10 proc. Kredyty hipoteczne stałyby się rzadkie i kosztowne. Rynek mieszkaniowy w USA załamie się.