Fannie Mae vs. Freddie Mac: Podobieństwa i różnice

by Kimberly Amadeo

Jaka jest różnica między Fannie Mae i Freddie Mac?

Fannie Mae i Freddie Mac to dwie firmy założone przez rząd w celu wzmocnienia rynku mieszkaniowego. Organizacje te różnią się nie tylko genezą, ale także rynkiem docelowym i produktami. Biorąc przykład, Fannie Mae kupuje kredyty hipoteczne od banków detalicznych, podczas gdy Freddie Mac kupuje je od mniejszych. (Źródło: "Fannie Mae kontra Freddie Mac", Diffen.com.)

Administracja Roosevelta założyła Fannie Mae w 1938 r. Jako agencję rządową. Kupił kredyty hipoteczne Federalnej Administracji Mieszkaniowej i zawarł je w swoich książkach. W 1968 r. Stał się przedsiębiorstwem sponsorowanym przez rząd. Oznaczało to, że podczas gdy udziałowcy posiadali go, rząd USA gwarantował pożyczki. Okazało się to dość niebezpiecznym rozwiązaniem.

W 1970 r. Administracja Nixona założyła firmę Freddie Mac jako GSE, co oznacza, że może kupować każdy rodzaj kredytu hipotecznego, a nie tylko FHA. W przeciwieństwie do Fannie Mae, Freddie Mac nie miał gwarancji rządowej dla swoich pożyczek i chciał przenieść ryzyko niewypłacalności. Czyniło to poprzez łączenie podobnych rodzajów pożyczek w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką . Następnie sprzedał te papiery wartościowe funduszom hedgingowym, funduszom emerytalnym i inwestorom indywidualnym.

Kongres założył Freddie Mac, aby konkurował z Fannie Mae i pozwolił mu kupić kredyty hipoteczne nie FHA i przetłumaczyć je na MBS.

01 Fannie Mae jest obecnie federalnym stowarzyszeniem hipotecznych

W 1938 r. Kongres ustanowił Fannie Mae poprzez ustawę o Federal Home Loan Bank Act. Doprowadziło to do powstania rynku wtórnego dla kredytów hipotecznych ubezpieczonych przez FHA. Prezydent Roosevelt chciał, aby Fannie Mae pomogła zrealizować Amerykańskie marzenie o posiadaniu domu. Kiedy Fannie Mae kupiła pożyczki od banków, dała im więcej pieniędzy na pożyczkę.

Kongres przekształcił Fannie Mae w spółkę w 1968 roku. Zamiast wykorzystywać podatki do jej finansowania, sprzedał akcje akcjonariuszom w pierwszej ofercie publicznej . Poza tym Kongres potrzebował funduszy na sfinansowanie wojny wietnamskiej.

02 Freddie Mac jest obecnie korporacją hipoteczną Federal Home Loan

Freddie Mac skupił się na zachęcaniu banków do tworzenia 30-letnich kredytów hipotecznych, aby uniknąć trzymania pożyczek w swoich książkach przez trzydzieści lat. To wiązało zbyt dużo pieniędzy i było ryzykowne dla banków.

03 Podobieństwa Fannie Mae i Freddie Mac: czynią hipoteki możliwymi

Fannie Mae, Freddie Mac i FHLB od dziesięcioleci sprawiły, że mieszkania były dostępne dla większości Amerykanów. Jednak funkcjonowały one jako podmioty sponsorowane przez rząd. Oznaczało to, że muszą one przynosić zyski akcjonariuszom, tworząc jednocześnie rynek wtórny, który umożliwiłby odsprzedaż kredytów hipotecznych.

Do końca 2007 r., Fannie Mae, Freddie Mac i FHLB zapewniły 90 procent finansowania nowych kredytów hipotecznych, zgodnie z Office of Federal Housing Enterprise Oversight. Było to ponad dwukrotne zwiększenie ich udziału w rynku kredytów hipotecznych, co świadczy o tym, w jakim stopniu zniknęło prywatne finansowanie hipoteczne.

Na początku 2008 roku Fannie Mae i Freddie Mac wystąpili, aby zagwarantować więcej kredytów hipotecznych typu subprime, aby uspokoić rynek mieszkaniowy. Gdy krach na rynku kredytów hipotecznych typu subprime był kontynuowany, rząd federalny musiał interweniować, by ratować Fannie Mae i Freddie Maca.

Gdy banki wpadły w panikę, dwaj GSE jako jedyni zaciągali kredyty. Po recesji większość banków nie udzieliłaby nikomu pożyczki bez gwarancji Fannie Mae i Freddie Mac. (Źródło: "Fannie Fannie and Freddie Home Loans", FT.com, 2 kwietnia 2008 r.)

04 Ich rola w kryzysie hipotecznym

W sierpniu 2007 r. The Economist ostrzegł, że zdolność Fannie i Freddiego do pompowania płynności na rynku może być zagrożona. Fannie ogłosiła, że wycofa ofertę dłużną b W tamtym czasie uważano, że Fannie ma wystarczającą ilość gotówki, by móc poczekać, aż rynek się poprawi. Jednak do listopada 2007 r. Fannie ogłosiła kwartalną stratę w wysokości 1,4 miliarda dolarów i ogłosiła, że będzie szukała 500 milionów nowych funduszy. Freddie ujawnił następnie stratę w wysokości 2 miliardów dolarów, obniżając cenę akcji o 23%.

Freddie trzymał 120,8 miliardów dolarów w hipotecznych kredytach subprime, zbyt mały procent całego portfela, aby zagrozić rentowności agencji - lub tak wszyscy myśleli. Do 4 kwartału 2007 Freddie odnotował stratę w wysokości 2 miliardów dolarów. W odpowiedzi agencja pozyskała 6 miliardów dolarów nowego kapitału poprzez sprzedaż preferowanych akcji w celu zwiększenia swoich rezerw. To nie wystarczyło.

05 Niemniej jednak nie spowodowały kryzysu kredytów hipotecznych

Fannie Mae i Freddie Mac nie spowodowali kryzysu kredytów hipotecznych typu subprime . Ich portfele posiadały niższy odsetek kredytów subprime niż banków komercyjnych i inwestycyjnych. Niemniej jednak zwiększyły one pozyskiwanie tych pożyczek, aby zadowolić swoich akcjonariuszy na rynku, który stał się bardzo konkurencyjnym rynkiem. Przed kryzysem finansowym posiadali lub gwarantowali 1,4 biliona, czyli 40 procent wszystkich kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych. Z tego tylko 168 miliardów dolarów znajdowało się w kredytach hipotecznych typu subprime ,

06 Teraz są własnością rządu: co to oznacza

Rząd wydał co najmniej 150 miliardów dolarów na utrzymanie firm hipotecznych Fannie Mae i Freddie Mac. Zarządza dwoma GSE od września 2008 r., Kiedy to Federalna Agencja Finansowania Mieszkaniowego umieściła je w zarządach. Było to rozwiązanie tymczasowe, ale warunki mieszkaniowe nigdy nie poprawiły się wystarczająco, aby uwolnić rząd od tej odpowiedzialności.

Przyszłość dla Fannie i Freddiego

Teraz, gdy Fannie i Freddie są publicznymi właścicielami, powinni pozostać w tym stanie, przynajmniej na razie. Sugestie, aby ponownie je sprywatyzować, lub je wyeliminować i pozwolić przejąć sektorowi prywatnemu, nie będą działać. Czemu? Rząd już próbował sprywatyzować rynek kredytów hipotecznych, a wszystkie wysiłki konsekwentnie zawodziły.