Kredyt hipoteczny Subprime, jego oś czasu i efekt

by Kimberly Amadeo

Postępuj zgodnie z Oś czasu wydarzeń, gdy się pojawiły

Kryzys kredytów hipotecznych typu subprime nastąpił, gdy banki sprzedawały zbyt wiele kredytów hipotecznych, aby zaspokoić popyt na papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką . Kiedy ceny domów spadły w 2006 r., Spowodowały one niewypłacalność . Ryzyko rozprzestrzeniło się na fundusze inwestycyjne , fundusze emerytalne i korporacje, które posiadały te instrumenty pochodne . Doprowadziło to do kryzysu bankowego w 2007 r. , Kryzysu finansowego z 2008 r. I najgorszej recesji od czasów wielkiego kryzysu .

Oto czas od wczesnych znaków ostrzegawczych w 2003 r. Do upadku rynku mieszkaniowego pod koniec 2006 r. Czytaj dalej, aby zrozumieć związek między stopami procentowymi , nieruchomościami i resztą gospodarki.

21 lutego 2003: Buffett ostrzega przed finansową bronią masowego rażenia

Pierwsze ostrzeżenie o niebezpieczeństwach związanych z papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipoteką i innymi instrumentami pochodnymi pojawiło się 21 lutego 2003 r. Wtedy Warren Buffett napisał do swoich akcjonariuszy: "Naszym zdaniem pochodne są jednak finansową bronią masowego rażenia, niosącą ze sobą niebezpieczeństwa, które teraz utajone, są potencjalnie śmiertelne. "(Źródła: Ron Hera," Zapomnij o mieszkalnictwie, prawdziwą prawdziwą przyczyną kryzysu były pochodne OTC ", Business Insider, 11 maja 2010 r." 25 osób winnych kryzysu finansowego, " Magazyn czasu.)

02 czerwca 2004 r. - czerwiec 2006 r .: podwyższenie stóp procentowych przez Fed

Do czerwca 2004 r. Ceny mieszkań gwałtownie rosły. Prezes Rezerwy Federalnej Alan Greenspan zaczął podnosić stopy procentowe, aby ochłodzić przegrzany rynek. Fed podniósł sześciokrotność stopy funduszy federalnych, osiągając poziom 2,25 procent do grudnia 2004 r. Podniósł ją osiem razy w 2005 r., Podnosząc dwa pełne punkty do 4,25 procent do grudnia 2005 r. W 2006 r. Nowy prezes Fed Ben Bernanke podniósł tę stopę czterokrotnie , osiągając 5,25 procent do czerwca 2006 r.

Fatalnie, to podniosło miesięczne płatności dla tych, którzy mieli tylko odsetki i inne kredyty subprime oparte na stopie funduszy Fed. Wielu właścicieli domów, którzy nie mogli sobie pozwolić na konwencjonalne kredyty hipoteczne, korzystało z pożyczek tylko odsetkowych . Zapewniali niższe miesięczne płatności. Ponieważ ceny domów spadają, wielu z nich uważa, że ich domy nie są już warte tego, co za nie zapłacili. W tym samym czasie wzrosły stopy procentowe wraz ze stopą funduszy federalnych. W rezultacie ci właściciele domów nie mogli płacić hipotek ani sprzedawać domów z zyskiem. Ich jedyną opcją było domyślne. Gdy stopy wzrosły, popyt osłabł. Do marca 2005 r. Sprzedaż nowych domów osiągnęła poziom 127 000. (Źródło: " Historyczna sprzedaż nowych domów , US Census.)

03 25-27 sierpnia 2005 r .: Ekonomista MFW ostrzega bankierów centralnych świata

Dr Raghuram Rajan był głównym ekonomistą Banku Światowego w 2005 roku. Przedstawił artykuł zatytułowany "Czy rozwój finansowy uczynił świat bardziej ryzykownym?" na dorocznym Sympozjum Polityki Gospodarczej dla bankierów centralnych w Jackson Hole, Wyoming. Badania Rajana wykazały, że wiele dużych banków posiadało instrumenty pochodne, aby zwiększyć własne marże.

Ostrzegł: "Rynek międzybankowy może zamarznąć, a można mieć kryzys finansowy", podobny do kryzysu LTCM . Publiczność kpiła z ostrzeżeń Rajana, a były sekretarz skarbu Larry Summers nazwał go nawet Luddystą. (Źródło: "Economist Raghuram Rajan zaryzykował reputację, aby przewidzieć kryzys kredytowy," Economic Times, 9 czerwca 2010 r.)

04 22 grudnia 2005: Inwertory z krzywych wydajności

Zaraz po ogłoszeniu Rajana inwestorzy zaczęli kupować więcej Treasurys, obniżając rentowności. Ale kupowali więcej długoterminowych Treasurys (od 3 do 20 lat) niż krótkoterminowe rachunki (od 1 miesiąca do 2 lat). Oznaczało to, że rentowność długoterminowych obligacji skarbowych spadała szybciej niż w przypadku obligacji krótkoterminowych.

Do 22 grudnia 2005 r. Została odwrócona krzywa dochodowości dla amerykańskich Treasurys. Fed podniósł stopy funduszy Fed, podnosząc rentowność 2-letnich obligacji skarbowych do 4,40 proc. Ale rentowności obligacji długoterminowych nie rosły tak szybko. 7-letnia nota skarbowa wyniosła zaledwie 4,39 proc. Oznaczało to, że inwestorzy inwestowali mocniej w dłuższej perspektywie. Wyższy popyt obniżył zwroty. Czemu? Wierzyli, że recesja może nastąpić za dwa lata. Chcieli wyższego zwrotu z 2-letniego rachunku niż z 7-letniego banknotu, aby zrekompensować trudne środowisko inwestycyjne, którego oczekiwali w 2007 roku. Ich czas był doskonały.

Do 30 grudnia 2005 r. Inwersja była gorsza. Dwuletnia bony skarbowe zwróciły 4,41 proc., Ale rentowność 7-letniej noty spadła do 4,36 proc. Rentowność 10-letniego bonu skarbowego spadła do 4,39 proc.

Do 31 stycznia 2006 r. Rentowność 2-letnich rachunków wzrosła do 4,54%, przewyższając 10-letnią rentowność 4,49%. W ciągu następnych sześciu miesięcy wahał się, wysyłając mieszane sygnały.

Do czerwca 2006 r. Stopa funduszy federalnych wynosiła 5,75 proc., Podnosząc stopy krótkoterminowe. W dniu 17 lipca 2006 r. Krzywa rentowności poważnie się odwróciła. 10-letnia nota wyniosła 5,06 proc., Mniej niż trzymiesięczny rachunek na 5,11 proc.

05 25 września 2006: Ceny domów spadają po raz pierwszy od 11 lat

Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami poinformowało, że średnia cena istniejących sprzedaży domów spadła o 1,7 procent w stosunku do roku poprzedniego. To był największy taki spadek od 11 lat. Cena w sierpniu 2006 r. Wyniosła 225 000 USD. To był największy spadek procent od rekordowego spadku o 2,1 procent w recesji w listopadzie 1990 roku.

Ceny spadły, ponieważ niesprzedane zapasy wynosiły 3,9 miliona, czyli o 38 procent więcej niż rok wcześniej. Przy obecnym tempie sprzedaży wynoszącym 6,3 miliona rocznie, sprzedaż tych zasobów zajęłaby 7,5 miesiąca. To prawie dwa razy więcej niż 4-miesięczna podaż w 2004 r. Większość ekonomistów uważała, że oznacza to jedynie ochłodzenie rynku mieszkaniowego. To dlatego, że stopy procentowe były dość niskie, na poziomie 6,4 procent w przypadku 30-letniej hipoteki o stałym oprocentowaniu. (Źródło: "Ceny domów: pierwszy spadek od 11 lat", CNN, 25 września 2006 r.)

06 listopada 2006: Nowe zezwolenia na dom Fall 28 procent

Spowolnienie popytu na mieszkania zmniejszyło liczbę nowych pozwoleń na budowę o 28 procent w porównaniu z rokiem poprzednim. Ten wiodący wskaźnik ekonomiczny wyniósł 1,535 miliona, zgodnie z raportem Real Estate Real Estate z 17 listopada br.

Nowe pozwolenia na pobyt są zazwyczaj wydawane około sześć miesięcy przed zakończeniem budowy i zamykaniem hipoteki. Oznacza to, że zezwolenia są wiodącym wskaźnikiem nowych domostw. Spadek liczby pozwoleń oznacza, że nowe gospodarstwa domowe będą nadal pozostawać w zastoju przez kolejne dziewięć miesięcy. Nikt w tym czasie nie zdawał sobie sprawy, jak daleko sięgają kredyty hipoteczne subprime na giełdę i całą gospodarkę.

W tamtym czasie większość ekonomistów uważała, że tak długo jak Rezerwa Federalna będzie obniżać stopy procentowe do lata, pogorszy się sytuacja mieszkaniowa. Nie zdawali sobie sprawy z ogromnej skali rynku kredytów hipotecznych typu subprime. Stworzyło "doskonałą burzę" złych wydarzeń.

07 Czytanie w tle: Konieczność, jeśli do tej pory jesteś trochę zdezorientowany

Pożyczki oprocentowane umożliwiły uzyskanie wielu kredytów hipotecznych typu subprime. To dlatego, że właściciele domów płacili tylko odsetki i nigdy nie spłacali głównej kwoty. To było w porządku, dopóki kicker stóp procentowych nie podniósł miesięcznych płatności. Często właściciel domu nie mógł już sobie pozwolić na płatności. Ponieważ ceny mieszkań zaczęły spadać, wielu właścicieli domów nie mogło już sobie pozwolić na sprzedaż domów. Voila! Niespotykany bałagan hipoteczny.

Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką przepakowały kredyty hipoteczne typu subprime na inwestycje. To pozwoliło im na sprzedaż inwestorom. Pomógł on rozprzestrzenić raka kredytów hipotecznych subprime w globalnej społeczności finansowej.

Spakowane kredyty hipoteczne typu subprime zostały sprzedane inwestorom za pośrednictwem rynku wtórnego . Bez tego banki musiałyby przechowywać wszystkie kredyty hipoteczne w swoich księgach - i być może byłoby to bardziej ostrożne w stosunku do tego, komu udzielały pożyczek.

Stopy procentowe rządzą rynkiem mieszkaniowym, a także całą społecznością finansową. Więcej informacji na temat ustalania stóp procentowych , relacji między papierami wartościowymi i hipotekami , notami dotyczącymi Rezerwy Federalnej i Skarbu Państwa .

Przed kryzysem nieruchomości stanowiły prawie 10 procent gospodarki. Kiedy rynek się załamał, ugryzł produkt krajowy brutto . Chociaż wielu ekonomistów twierdziło, że spowolnienie w nieruchomościach będzie ograniczone, to tylko pobożne życzenia.

08 Programy Fannie i Freddiego

Freddie Mac i Fannie Mae opracowali zasoby dla osób zmiażdżonych przez kredyty hipoteczne typu subprime. Dowiedz się, jak uzyskać pomoc, jeśli jesteś posiadaczem kredytu hipotecznego typu subprime.

09 Jak kryzys subprime został stworzony w 2007 r. Kryzys bankowy

Gdy spadły ceny domów, bankierzy stracili zaufanie do siebie nawzajem. Nikt nie chciał pożyczać sobie nawzajem, ponieważ jako zabezpieczenia mieli otrzymać papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką. Nikt nie wiedział, jaka będzie wartość tych instrumentów pochodnych, gdy ceny domów zaczną spadać. Ale jeśli banki nie pożyczą sobie wzajemnie, cały system finansowy zaczyna się załamywać.