To, czy cena sprzedaży jest ważniejsza niż oprocentowanie, zależy od twojej perspektywy. Cała nieruchomość jest lokalna. Oznacza to, że wszystko, co dzieje się na lokalnym rynku w Phoenix, może się różnić, na przykład, od rynku na Manhattanie. Czas na rynku nieruchomości jest prawie niemożliwy, ale możesz spróbować wykorzystać sposób, w jaki porusza się rynek.
Podobnie jak Bono śpiewa, " porusza się w tajemniczy sposób ", nie zawsze można przewidzieć, jak rynek się ruszy.
Ale możesz oglądać, jak się porusza. Przyjrzyjmy się historycznym oprocentowaniu 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu . Ogólnie rzecz biorąc, regułą jest, gdy stopy procentowe idą w górę, ceny sprzedaży idą w dół, aby zrekompensować, ale nie zawsze.
Rosnące ceny sprzedaży vs. spadające stopy procentowe
Załóżmy, że porównujesz dom w Phoenix o wartości 240 000 $, a twoje oprocentowanie wynosi 4,5%. Jeśli kupujesz na spadającym rynku i czekałeś, aż cena spadnie do 210 000 $, ale ceny wzrosną do 6,5%, możesz być lepszym kupowaniem po wyższej cenie. Tak to jest prawda. Płatność z 80% kredytu hipotecznego w LTV dla domu o wartości 240 000 $ w wysokości 4,5% wynosi 977,84 USD.
Opłata za hipoteka 80% LTV dla domu o wartości 210 000 USD na poziomie 6,5% wynosi 1067,87 USD.
Innymi słowy, jeśli zapłacisz za dom 30 000 $ więcej, płacąc 240 000 $ i mieszkając w tym domu przez 30 lat, do czasu spłacenia pożyczki zapłaciłbyś w sumie 350 222,24 $.
Jeśli zapłaciłeś 30 000 USD mniej, płacąc 210 000 USD, ale zapłaciłeś wyższą stopą procentową przez 30 lat, do czasu spłaty pożyczki, zapłaciłbyś łącznie 384 333,20 USD.
W tym przypadku nie lepiej zapłacić mniej w zamian za wyższą stopę procentową.
Ile stracisz w cenie sprzedaży z każdą podwyżką stóp o 50%?
Porównajmy teraz ten dom z 240 000 $, jeśli stawki wzrosły o 1/2 punktu, a Ty chcesz zachować swoją płatność tak samo. Amortyzacja większości kredytów hipotecznych trwa 30 lat.
Jeśli Twoja zaliczka wynosi 20% ceny sprzedaży, ile domu możesz kupić, aby utrzymać swoją płatność na poziomie 975 USD?
- 240 000 x 80% przy oprocentowaniu 4,5% to płatność w wysokości 972,84 USD
- 226 260 $ X 80% przy oprocentowaniu 5,0% równa się wypłacie 971,65 USD
- 214 062 USD X 80% na poziomie 5,5% stanowi równowartość 973,34 USD
- 202,500 USD X 80% przy oprocentowaniu 6,0% to płatność w wysokości 971,27 USD
- 192,188 USD 80% na 6,5% udziałów równa się płatności 971,80 USD
Widać, że wzrost stopy procentowej o 2% spowoduje utratę około 50 000 USD siły nabywczej w tym przedziale cenowym. Jeśli podwoisz cenę sprzedaży, stracisz około 100 000 siły nabywczej z 2% stopą procentową.
Właśnie dlatego stopy procentowe odgrywają ogromną rolę dla wielu kupujących po raz pierwszy w domu. Jeśli wyciągniesz się zbyt blisko najwyższego punktu cenowego, a stawki wzrosną, możesz nie być w stanie kupić wymarzonego domu, ponieważ nie kwalifikujesz się już do tej ceny sprzedaży. I, o ile wiesz, robienie oferty lowball nie zawsze jest odpowiedzią.