Pytanie: Czy powinniśmy dokonać refinansowania HARP lub krótkiej sprzedaży w naszym domu podwodnym?
Czytelnik pyta: "Mój mąż i ja próbujemy dowiedzieć się, czy powinniśmy spróbować sprzedać nasz dom jako krótką sprzedaż, czy też zawiesić go i złożyć wniosek o rządowy program refinansowania HARP ." Nasz agent nieruchomości mówi nam, abyśmy sprzedali, ale podoba nam się pomysł obniżenia naszych spłat kredytu hipotecznego, jesteśmy winni prawie 300 000 $, a chociaż wartość naszego domu wynosi około 165 000 $, nasz klient hipoteczny mówi, że możemy zaoszczędzić 635 USD miesięcznie, jeśli kwalifikujemy się do refinansowania HARP. Co sugerujesz? Czy powinniśmy przeprowadzić refinansowanie HARP lub krótką sprzedaż ? "
Odpowiedź: To, czy właściciel domu będzie krótko sprzedawać w porównaniu z refinansowaniem HARP, nie jest tak wyczerpujące i suche. Oczywiście, w większości przypadków logika podpowiadałaby, że właściciel domu jest prawdopodobnie lepszy w dwa lata po krótkiej sprzedaży niż po refinansowaniu HARP, ale przed podjęciem tej decyzji należy rozważyć wiele rzeczy.
Przede wszystkim jest to, czy kwalifikujesz się do któregoś z programów. Wiele banków oferujących krótką sprzedaż rozluźnia wymagania dotyczące krótkiej sprzedaży, a nie każdy pożyczkodawca wymaga trudności finansowych, szczególnie po 2012 roku. Jeśli jednak twój bank wymaga trudności finansowych i nie możesz udokumentować trudności, możesz nie kwalifikować się do krótkiej sprzedaży w ogóle. Które sprawiają, że pytanie jest kwestią sporną, prawda?
Tak więc, pierwszą rzeczą, którą proponuję zrobić, to porozmawiać z krótkim agentem sprzedaży, aby dowiedzieć się, czy kwalifikujesz się do krótkiej sprzedaży. Weź pod uwagę rządowy program krótkiej sprzedaży HAFA , jeśli regularna krótka sprzedaż jest zbyt restrykcyjna.
Ale jeśli jedziesz trasą HAFA, upewnij się, że naprawdę chcesz zrobić krótką wyprzedaż przed złożeniem wniosku o HAFA. Niektórzy pożyczkodawcy nie pozwolą ci na ponowne złożenie wniosku po wstępnej kwalifikacji, jeśli powinieneś zmienić zdanie po zatwierdzeniu.
Ważne jest, aby pamiętać, że nie można wykonywać obu tych czynności. Musisz wybrać jeden program. Refinansowanie HARP lub krótka sprzedaż.
Kwalifikacje do refinansowania HARP
- Ograniczony do pożyczek Fannie Mae i Freddie Mac.
Program refinansowania HARP dotyczy tylko pożyczek posiadanych przez Fannie Mae lub Freddie Mac. Jeśli twoja pożyczka nie jest Fannie Mae lub Freddie Mac, nie kwalifikujesz się. Możesz dowiedzieć się, czy twoja pożyczka jest Fannie Mae lub Freddie Mac, przechodząc do Fannie Mae Loan Look Up lub Freddie Mac Loan Look Up. Będziesz musiał znać cztery ostatnie cyfry numeru ubezpieczenia społecznego pierwotnego kredytobiorcy.
- Początek pożyczki 1 czerwca 2009 r. Lub wcześniej.
Jeśli zaciągniesz kredyt hipoteczny 2 czerwca 2009 roku lub później, prawdopodobnie nie będziesz kwalifikować się do Refinansowania HARP. Obecnie nie ma wyjątków, ale to się może zmienić.
- Ponad 80% LTV
Jeśli twój dom znajduje się pod wodą, twój LTV (współczynnik pożyczki do wartości ) przekroczy 80% wartości rynkowej - ponieważ wartość rynkowa jest ogólnie mniejsza niż saldo twojego kredytu. Większość ludzi nie ma problemu z tym czynnikiem kwalifikującym.
- Brak opóźnień w płatnościach.
Chociaż program Refinansowanie HARP pozwala na jedną spóźnioną płatność w ciągu ostatnich 12 miesięcy, wielu kredytodawców nie udzieli pożyczki pożyczkobiorcy, który był przestępcą, niezależnie od wytycznych HARP. Te dodatkowe wymagania pożyczkodawcy, które mogą różnić się od tych określonych w programie, są nazywane nakładkami.
- Pierwsze refinansowanie HARP.
O ile zasady się nie zmienią iz jednym małym wyjątkiem, możesz zrobić tylko jedno refinansowanie HARP, a po jego przyznaniu nie możesz ponownie refinansować za pośrednictwem HARP. Jeśli jednak po refinansowaniu HARP masz problemy z dokonywaniem płatności, możesz zawsze w późniejszym terminie ubiegać się o krótką sprzedaż.
HARP Refinance vs. Krótka sprzedaż
Wytyczne dotyczące krótkiej sprzedaży na zakup innego domu po krótkiej sprzedaży wynoszą zwykle 5 lat w przypadku pożyczki konwencjonalnej i 3 lata w przypadku pożyczek FHA . Załóżmy, że zamiast tego sprzedałeś krótką wyprzedaż i sprzedałeś swój dom. Wady krótkiej sprzedaży to:
- Nie masz już domu.
- Musisz się przenieść gdzie indziej i zostać wynajmującym.
- Być może będziesz musiał opuścić swoją okolicę.
- Stracisz ulgę podatkową za posiadanie domu.
- Nie ma żadnej gwarancji, że kwalifikujesz się w ciągu 3 lat, aby kupić inny dom, ponieważ zmieniają się sytuacje osobiste i zmieniają się prawa.
Jeśli wybrałeś opcję refinansowania HARP, za 2 lata zaoszczędzisz 15,240 $ (635 różnicy płatności x 24 miesiące). Za 3 lata zaoszczędzisz jeszcze więcej, 22 860 $. Czy wartość rynkowa twojego domu wzrośnie, aby nadrobić to, że wciąż jesteś winien około 300 000 $ w domu o wartości 165 000 $?
To może nie mieć znaczenia. Powodem, dla którego nie ma to znaczenia, jest to, że nigdy nie chcesz sprzedawać. Oznacza to, że będziesz płacić dalej w domu, dopóki nie spłacisz kredytu hipotecznego w wysokości 300 000 $.
Jeśli jednak wybrałeś krótką sprzedaż, po upływie 3 lat możesz kwalifikować się do zakupu innego domu. Jeśli uważasz, że ceny domów pozostaną względnie stabilne w tym okresie, oznacza to, że możesz kupić dom podobnie jak dom, który sprzedałeś, z wyjątkiem dzisiejszej wartości rynkowej 165 000 USD. Nawet jeśli podwoimy stopy procentowe , twoja płatność będzie nadal niższa niż płatność, którą dzisiaj zapłacisz.
Ale dla niektórych ludzi nie jest to kwestia logiki czy rozumowania finansowego. I to jest OK, absolutnie OK. Ludzie często kupują nieruchomości od emocji i pozostają w tym domu w oparciu o emocje. Nigdy nie czuj się źle, jeśli wybierzesz refinansowanie HARP na krótką wyprzedaż. Bez względu na to, jaką decyzję podejmiesz, jest to właściwa decyzja.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.