Plusy i minusy finansowania z PACE
Co to jest PACE?
Właściwość Czysta energia (PACE) to sposób na pożyczanie pieniędzy na projekty związane z czystą energią. Właściciele nieruchomości, w tym właściciele domów i firmy, otrzymują finansowanie na modernizację i spłatę podatków od nieruchomości. Zatwierdzenie finansowania PACE opiera się głównie na kapitale własnym w modernizowanej nieruchomości , która zostanie wykorzystana jako zabezpieczenie pożyczki, a Ty możesz zazwyczaj pożyczyć do 15 procent wartości nieruchomości.
Typowe zastosowania PACE obejmują instalacje solarne, energooszczędne ogrzewanie i chłodzenie, oszczędzające wodę tereny zielone i wiele innych projektów dotyczących nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych.
Program PACE jest dostępny tylko w lokalizacjach, w których prawo krajowe i lokalne zezwala na tego typu finansowanie i gdzie opracowano programy lokalne. Programy te mają kilka różnych nazw, w tym popularny program Home Health Renovation Opportunity (HERO) i Ygrene.
Najważniejsze informacje o kredytach PACE
Programy te mają kilka cech, które czynią je atrakcyjnymi dla kredytobiorców.
Łatwa do zakwalifikowania: kwalifikowalność PACE jest stosunkowo łatwa. W porównaniu z kredytami hipotecznymi , które są popularną alternatywą dla drogich usprawnień w domu, kryteria zatwierdzania wydają się być spokojniejsze. Wynik kredytowy FICO jest mniej istotny w przypadku PACE, ale bieżące lub ostatnie problemy w raportach kredytowych mogą powodować problemy.
Musisz także być obecny we wszystkich podatkach od nieruchomości.
100 procent finansowania: PACE pozwala na sfinansowanie całego kosztu projektu bez potrzeby wpłacania zaliczki . Dzięki temu możesz szybko zacząć bez oszczędzania pieniędzy na projekty lub przenoszenia pieniędzy. Oczywiście większe pożyczki oznaczają wyższe koszty odsetek i wyższe płatności.
Może zostać przeniesiony na następnego właściciela: Jeśli sprzedajesz nieruchomość po dokonaniu ulepszeń, niekoniecznie musisz spłacić pożyczkę. Pożyczka jest dołączona do nieruchomości, więc może zostać przeniesiona i spłacona przez następnego właściciela. To, czy to dobre, zależy prawdopodobnie od tego, czy jesteś kupującym, czy nie.
Czas do spłaty: znaczna poprawa może być kosztowna. Kredyty PACE mogą być spłacane przez dłuższe okresy (na przykład 5-20 lat). W rezultacie płatności mogą być utrzymywane stosunkowo niewielkie. Jednakże, podobnie jak w przypadku każdej pożyczki, im więcej czasu poświęcasz na spłatę, tym większe zainteresowanie płacisz przez cały okres trwania pożyczki.
Potencjalne ulgi podatkowe: Finansowanie PACE może ułatwić zakwalifikowanie się do ulgi podatkowej w zakresie ochrony środowiska - przed podjęciem decyzji skonsultuj się ze swoim doradcą podatkowym. Jeśli chodzi o czas, PACE umożliwia ukończenie projektu przed wygaśnięciem ulg podatkowych, a uzyskanie dużej pożyczki pozwala zainstalować wszystko w jednym roku (w przeciwieństwie do przeciągania na przestrzeni kilku lat w celu zarządzania przepływem gotówki).
Niektóre kredyty są dostępne tylko w roku, w którym instalacja została faktycznie ukończona , więc będziesz chciał zapłacić wszystkie te wydatki w tym samym roku.
Problemy z finansowaniem PACE
Zanim skorzystasz z finansowania PACE dla swojego projektu, zapoznaj się z niektórymi pułapkami.
Konflikty interesów: finansowanie PACE jest często realizowane przez wykonawców, którzy mogą mieć motywację do promowania drogich ulepszeń. Może to być wygodna forma jednorazowego zakupu, ale kontrahenci nie wiedzą o twoich finansach i o co możesz "pozwolić sobie" - i możesz sobie pozwolić na prawie wszystko z pożyczką PACE. Większość dostawców usług jest uczciwa, a ostatecznie zależy od kupujących, którzy podejmują mądre decyzje, ale niewielki odsetek wykonawców może wprowadzać w błąd oświadczenia tylko po to, aby uzyskać wysoką płatność. Oprócz wynagrodzenia za pracę, którą wykonają, wykonawcy mogą uzyskać dodatkowe opłaty za polecenie od pożyczkodawcy, jeśli zorganizują finansowanie, więc potencjalny konflikt interesów jest prawdziwy.
Szok płatności: nawet jeśli spłacasz przez dłuższy okres, dokonywanie płatności może być ciężarem. Większość ludzi myśli w kategoriach miesięcznych płatności, ale oceny nieruchomości są często wypłacane tylko raz lub dwa razy w roku. Możesz mieć do czynienia z niespodziewanym wydatkiem, gdy nadejdzie czas na dokonanie tych zawyżonych płatności. W niektórych przypadkach (jeśli twój kredytodawca płaci podatek od nieruchomości za pośrednictwem rachunku escrow), płatność PACE zostanie dodana do miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego w mniejszych porcjach.
Koszty odsetek: finansowanie PACE jest stosunkowo łatwe do zakwalifikowania. Jednak stopy procentowe są czasami wyższe niż te, które płacisz, jeśli po prostu korzystasz z kredytu hipotecznego lub linii kredytowej - szczególnie jeśli masz dobry kredyt. To, czy możesz uzyskać lepszą ofertę, zależy od wielu czynników, ale pożyczki PACE niekoniecznie są tanie.
Koszty i korzyści: Łatwo uzyskać zatwierdzenie programów PACE, ale czy warto? Programy te mają największy sens dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na tańsze kredyty (często z powodu problemów kredytowych lub ograniczonych dochodów). Projekty takie jak wymiana okien mogą zwiększyć wartość twojego domu, więc powinieneś odzyskać część tych pieniędzy, gdy sprzedajesz. Jednak niekoniecznie zobaczysz znaczną zmianę kosztów użytkowania - i nadal będziesz musiał płacić wyższe podatki.
Ryzyko wykluczenia: pożyczki PACE są zabezpieczone przez twój dom, więc możesz stracić dom w celu wykluczenia, jeśli nie dokonasz płatności. W wielu przypadkach pożyczka PACE przenosi się na "pierwszą pozycję" (przed kredytodawcą hipotecznym), co oznacza, że ryzykujesz zamknięcie dostępu do rynku, nawet jeśli zgodnie z umową dokonasz regularnych płatności hipotecznych. Inne rodzaje pożyczek (chyba że są to również kredyty pod zastaw domu ) nie powinny dawać ci takiej pozycji.
Wygląda na to, że oszukuje
Powyższe zagrożenia nie oznaczają, że programy PACE są złe. Warto jednak poznać zalety i wady tych ustaleń przed rejestracją. Niestety ryzyko jest często pomijane, ponieważ programy PACE są postrzegane jako "bezpieczne".
Związane z rządem? Samorządy lokalne udostępniają fundusze PACE, a programy PACE są czasami mylone z programami oferowanymi przez rząd. W ostatecznym rozrachunku są to po prostu kredyty, jak każda inna pożyczka - muszą zostać spłacone, i są konsekwencje braku spłaty .
Z ważnej przyczyny? Dobrze jest robić dobre rzeczy, a finansowanie PACE pomaga płacić za zielone projekty. Istnieje jednak kilka podmiotów, które mogłyby być bardziej zainteresowane osiąganiem zysków niż dokonywaniem zmian. Krytycy twierdzą, że pożyczki te mają podobieństwa do pożyczek subprime .
Odpisać od podatku? Możliwe jest odliczenie kosztów odsetek związanych z twoim projektem. Jednak przepisy podatkowe są złożone - musisz porozmawiać z lokalnym specjalistą ds. Podatków, aby zweryfikować swoją zdolność do odliczeń. Niestety, niektórzy właściciele nieruchomości uważają, że całkowity koszt projektu podlega odliczeniu, ponieważ płatność jest częścią rachunku podatku od nieruchomości, co zwykle nie jest dokładne.
Jak korzystać z pożyczki PACE
W niektórych przypadkach ma sens stosowanie finansowania PACE dla projektu. Oto kilka wskazówek, które pomogą Ci zdobyć pieniądze.
Porozmawiaj bezpośrednio z pożyczkodawcą: po tym, jak dowiesz się o PACE od kontrahenta, poproś o kolejną rozmowę z faktyczną pożyczkodawcą lub organizacją finansującą PACE. Ważne jest, aby dokładnie zrozumieć, w co się pakujesz. Poznaj zalety i wady różnych opcji i sprawdź, ile zapłacisz . Nawet uczciwi wykonawcy mogą zapomnieć o ważnych szczegółach i nie wiedzą o twojej sytuacji finansowej. Zdobądź szczegóły bezpośrednio ze źródła i prowadź dyskusję, gdy twój kontrahent nie jest obecny (abyś mógł mówić swobodnie, nie martwiąc się o zranienie czyichś uczuć).
Porównaj inne rodzaje pożyczek: Ponownie, pożyczki PACE nie zawsze są najtańszym sposobem pożyczania. Przeglądaj wszystkie alternatywy poniżej.
- Kupuj wśród internetowych pożyczkodawców , lokalnych banków i kas oszczędnościowych w Twojej okolicy
- Pożyczki FHA 203K mogą być również wykorzystane do sfinansowania ulepszeń w domu i wymagają stosunkowo niewielkiego wkładu własnego
- Możesz nawet być w stanie sfinansować swój projekt osobistą pożyczką i uniknąć zastawu zabezpieczenia
Sprawdź, jakiej stawki możesz realistycznie oczekiwać, i dowiedz się, jakie koszty zamknięcia będziesz musiał zapłacić . Sprawdź również, czy skończysz z zastawem na dom (co stanie się, jeśli skorzystasz z finansowania PACE lub tradycyjnego drugiego kredytu hipotecznego). Możesz nadal kwalifikować się do ulg podatkowych - i ewentualnie nawet odliczenia odsetek - jeśli korzystasz z innych pożyczek.
Otrzymuj oferty od wielu kontrahentów: gdy nie płacisz gotówką z góry, wszystko wydaje się przystępne. Ale wciąż istnieje możliwość zaoszczędzenia pieniędzy (i obniżenia płatności) poprzez skorzystanie z najbardziej konkurencyjnego kontrahenta. Pamiętaj tylko, że czasami dostajesz to, za co płacisz, więc wybranie najniższej ceny może cię nawiedzić.
Budżet i gotówka: nie jest to najprostszy sposób robienia rzeczy, ale zawsze możesz opóźnić swój projekt, zaoszczędzić pieniądze i zapłacić gotówką, aby zrobić to w pewnym momencie w przyszłości. W ten sposób zaoszczędzisz pieniądze na kosztach odsetek, a będziesz miał dodatkowe opcje, jeśli chodzi o wybór wykonawców i dokładną pracę, którą wykonują.
Sprzedawanie (lub kupowanie) nieruchomości za pomocą PACE
Kredyty ZUZP są unikatowe, ponieważ pozostają w posiadaniu nieruchomości - a nie pierwotnego kredytobiorcy.
Sprzedaż nieruchomości: Jeśli korzystasz z PACE do finansowania ulepszeń, możesz nadal być winien pieniądze, gdy zdecydujesz się sprzedać. W takim przypadku możesz sprzedać ulepszony obiekt, a kupujący może być odpowiedzialny za spłatę (nowy właściciel nieruchomości otrzyma ocenę). W pewnym sensie ma to sens, ponieważ właściwość jest rzeczywiście warta więcej. Niektórzy kupujący mogą jednak niechętnie przyjmować te płatności i mogą mieć trudności z uzyskaniem finansowania, jeśli nieruchomość ma dodatkowe oceny.
Jeśli wolisz, zawsze możesz spłacić zadłużenie PACE, co czyni Twoją nieruchomość bardziej atrakcyjną dla kupujących. Wszystko podlega negocjacjom na rynku nieruchomości: możesz zapłacić wyższą cenę za usprawnione spłaty lub możesz zaakceptować niższą cenę nieruchomości, która wiąże się z wyższymi wydatkami (przynajmniej tymczasowo).
Kupno nieruchomości: Jeśli rozważasz posiadanie nieruchomości z istniejącym długiem PACE, poświęć trochę czasu, aby dowiedzieć się, jak ten dług wpłynie na twoją transakcję. Prawdopodobnie skorzystasz z ulepszeń, więc warto przejąć płatności (na przykład, będziesz miał niższe rachunki za energię elektryczną, jeśli dom ma solidny system fotowoltaiczny, a będziesz cieszyć się niższymi rachunkami długo po Oceny PACE kończą się).
Zanim pójdziesz za daleko, porozmawiaj ze swoim pożyczkodawcą, aby dowiedzieć się, jak radzą sobie z problemami PACE. W niektórych przypadkach zastaw do PACE musi znajdować się na pierwszej pozycji, ale niektóre programy PACE są skłonne do zajęcia drugiej pozycji za pożyczką na zakup domu.