Wskazówki dotyczące negocjowania ofert licznikowych z Bankiem Krótkiej Sprzedaży
Dlaczego oferta krótkiej sprzedaży nie ma sensu?
Niech nie będzie błędu, kontrofert zawsze ma sens dla strony, która wystawiła kontrofertę.
W takim przypadku strona ta byłaby bankiem krótkiej sprzedaży. To, czy agent aukcyjny, sprzedający, agent kupujący lub kupujący rozumie przyczyny oferty kontuaru, nie ma znaczenia.
Oto niektóre z powodów, dla których kontrofert może wydawać się śmieszny:
- Bank nie chce zatwierdzić krótkiej sprzedaży. Tak, możliwe jest, że bank, niezależnie od przyczyny, uznał, że zamknięcie dostępu do rynku leży w najlepszym interesie banku. Być może bank otrzyma więcej pieniędzy, aby zamknąć dostęp za pośrednictwem swojego PSA ? Jeżeli zamknięcie dostępu do rynku jest bardziej opłacalne, bank mógłby kontrzec w punkcie cenowym, który spowodowałby, że byłby on lepszy niż krótka sprzedaż. Tak czy inaczej, bank wygra.
- Wytyczne inwestora mogą zawierać zapis, który dyktuje przepisy dotyczące kontrofert. Zazwyczaj wytyczne inwestora nie mogą zostać zmienione. To jest cokolwiek to jest. Inwestor musiałby to zmienić, a inwestor mógłby być grupą inwestorów, którzy nie mają motywacji do zmiany istniejących umów.
- Agent BPO lub rzeczoznawca popełnił błąd. Agenci BPO mogą zostać poproszeni o oszacowanie wartości w obszarze, którego agent BPO nie zna zbyt dobrze. To się często zdarza. Jeśli agent nie jest zaznajomiony z otoczeniem, agent może nie mieć wystarczających informacji, aby przygotować prawidłowe BPO . Ogólnie rzecz biorąc, banki nie płacą agentom BPO wystarczająco dużo pieniędzy, aby zmotywować doświadczonych lokalnych agentów do zaakceptowania takiego zlecenia.
W jaki sposób bank wystawia kontrofertę na krótką sprzedaż
Banki chcą zobaczyć szacunkowy wyciąg z rozliczenia lub HUD-1, aby mógł on zdecydować, czy zatwierdzić wszystkie opłaty, czy też przeciwdziałać niektórym z tych opłat. Oferta kontratakowa może nie być ściśle licytowaną ceną. W końcu, jeśli bank może zmniejszyć część opłat pobieranych od sprzedającego, bank może zwiększyć swoją sieć dolną.
- Pisemna oferta sprzedaży krótkiej sprzedaży. Ten kontrofert z banku krótkiej sprzedaży może być dostarczony za pośrednictwem arkusza roboczego w oprogramowaniu internetowym, takim jak Equator lub listem przesłanym pocztą elektroniczną do agenta aukcyjnego.
- Oferta słownych krótkich wyprzedaży. Nikt nie lubi tego rodzaju ofert, ponieważ są one nieformalne, a kupujący wolą zobaczyć dowód na kontrofertę. Kupujący wydają się być nieufni i mają rację. Ale robi to wiele banków. Zadzwonią do agenta aukcji lub wyślą wiadomość e-mail z instrukcjami dotyczącymi warunków, które należy zmienić.
Wybierasz bitwy przeciwnika
Czasami negocjator banku jest po prostu błędny. Banki działają w wielu różnych stanach, a każde państwo ma swoje własne prawa. To, co jest prawdziwe w Nowym Jorku, nie jest na przykład prawdziwe w Kalifornii. W Kalifornii mamy nakaz ujawnienia informacji o zagrożeniu naturalnym, który sprzedawca musi dostarczyć kupującemu.
Mieliśmy negocjatorów, którzy odmawiają zatwierdzenia opłaty w wysokości 99 USD za ujawnienie informacji o zagrożeniu naturalnym. Inni agenci po prostu zapłaciliby tę opłatę, aby uniknąć kłopotów, ale nie ja. Postawię negocjatora z powrotem i pozwolę ci zapłacić. Ponieważ to zasada, a nie pieniądze.
Niektórzy negocjatorzy nie rozumieją HUD. Ponieważ zasady RESPA zostały zmienione w 2011 r., Opłaty pojawiające się w dobrej wierze kupującego muszą pojawić się jako kredyt na HUD od sprzedawcy, mimo że kredyt sprzedawcy HUD nie jest tak naprawdę kredytem. To nie jest kredyt, ponieważ pojawia się również jako obciążenie dla kupującego. To nasz rząd, upraszczając ujawnienia dla kupującego. Są one tak uproszczone, że dyrektor banku nie może tego zrozumieć.
Ponownie, niektórzy agenci powiedzą dobrze, na przykład usuniemy miejski podatek od transferu. Zamiast tego, eskaluj krótką sprzedaż lub poproś o to przełożonego.
Nie chcesz być częścią problemu, kiedy możesz być częścią rozwiązania. Możesz również przesłać słowniczek RESPA negocjatorowi w nadziei na oświecenie. Nie ma powodu, aby kupujący płacił opłatę, którą powinien zatwierdzić bank sprzedaży krótkiej.
Jeśli podstawowym problemem jest cena na kontrofertach, a klient dostarczył do banku zaktualizowaną kartę CMA - w tym listę ewentualnych napraw oraz koszt tych napraw - a bank nadal odmawia jest jeszcze jedna dostępna opcja. Możesz anulować krótką sprzedaż , a bank zamknie plik. Następnie możesz ponownie otworzyć plik z nowym negocjatorem.