Rządowa próba uproszczenia zamknięcia. . .
Jeśli HUD-1 nie był skomplikowany wcześniej, to gorsze po tym, jak regulacje TRID porzuciły HUDy na korzyść wyciągów końcowych i pojawienia się kredytów sprzedawcy. To nie tylko nabywcy domu nie rozumieją oświadczeń końcowych z kredytami, to także pracownicy banków, którzy walczą. Szczególnie krótki bank sprzedaży, który musi zatwierdzić oświadczenie końcowe. Formularz jest tak zawiły i okropny, że wielu funkcjonariuszy depozytowych podjęło się dostarczenia arkusza sieciowego, tak aby wszystkie strony transakcji nieruchomości mogły dowiedzieć się, co się dzieje.
To jest postęp?
Problem ze sprzedażą Kredyty dla kupującego przy zamykaniu
Problem zaczął się od poprawionej wersji Good Faith Estimate . Nastąpiło eskalowanie do HUD. RESPA zdecydowała, że jeśli opłata jest podana w prognozie dobrej wiary, ale zazwyczaj jest płacona przez sprzedającego, musi być odzwierciedlona na HUD. Aby uzyskać równowagę HUD, jeśli opłata jest pokazana jako kredyt, ale nie jest to kredyt, to musi być również pokazana jako debetowa, co sprawia, że jest to pranie. Następnie HUD odszedł, zastąpiony oświadczeniem końcowym.
Zastanawiasz się, dlaczego w ogóle to pokazujesz? Czemu? Ponieważ jest w oszacowaniu pożyczki. Wiem, to sprawia, że chcesz wyciągnąć włosy. Przepisy rządowe zrobią to tobie.
Co to jest kredyt sprzedawcy dla kupującego, który nie jest kredytem?
Zacznijmy od założenia, że kredyty są generalnie odzwierciedlone jako liczba dodatnia, a obciążenia są liczbą ujemną. Jeśli dodasz 100 $, a następnie odejmiesz 100 $, otrzymasz zero.
Po drugie, w wielu częściach kraju niektóre opłaty za zamknięcie są zazwyczaj opłacane przez sprzedającego.
Zwyczajowo w niektórych obszarach obowiązuje podział tych opłat. Problem powstaje, gdy jest to zwyczajowy zwyczaj, w którym sprzedawca uiszcza określoną opłatę, ale opłata ta jest podana w prognozie kredytu kupującego. Przykładami tego rodzaju opłat są:
- Polisa ubezpieczeniowa właściciela, znana również jako polityka właściciela domu CLTA / ALTA.
- Opłata rozliczeniowa, znana również jako opłata depozytowa
- Podatki powiatowe, określane również jako podatek od przeniesienia dokumentu
Powyższe opłaty, jeśli są przedstawione w umowie kupna jako opłata opłacona przez sprzedającego, będą odzwierciedlone na wyciągu z konta jako kredyt ze sprzedającego na kupującego. Ponieważ te opłaty nie są tak naprawdę kredytem dla kupującego od sprzedawcy, są one wyświetlane jako obciążenie dla kupującego, które je zeruje.
Ale czy ta procedura powoduje, że wszyscy, od nabywcy domu Joego Blowa, po dyrektorów banków, chwytają swoje gałki oczne. Są w agonii. I nie możemy tego naprawić, chyba że rząd to naprawi. Jeśli rząd próbuje to naprawić, mam podstępne wrażenie, że będzie tylko gorzej. Wygląda więc na to, że jest to Catch 22.
Z tego powodu mam nadzieję, że to proste wyjaśnienie problemu z tzw. Kredytami sprzedającego kupującemu na oświadczeniu końcowym spowoduje, że jedna osoba mniej wielokrotnie będzie kołysała głowami tam i z powrotem w drzwiach - tylko dlatego, że czuje się tak dobrze, kiedy przestajesz.
Dlaczego sprzedawcy kredytów na HUD powodują problemy dla krótkich banków sprzedaży
Banki krótkiej sprzedaży mają wytyczne ustalone przez inwestorów. Wytyczne te określają, w jaki sposób bank może obsługiwać zatwierdzanie opłat za krótką sprzedaż . Niektóre wytyczne zabraniają kredytodawcom kupujących, a niektóre wytyczne mają limit procentowy zapłacony kupującemu.
Kiedy negocjator nieobeznany z wyciągiem końcowym widzi kredyt przypisany kupującemu, często ta osoba żąda usunięcia opłaty. Trudno jest niektórym ludziom zrozumieć, że opłata już jest usuwana jako debet. Widać to w czerni i bieli, tuż przed ich twarzami, ale nie rejestruje się na górze. Wiedzą tylko, że sprzedawca nie może dać kupującemu kredytu.
Urzędnik depozytowy lub agent zamykający nie może zmienić oświadczenia końcowego. Opłaty muszą być wykazane zgodnie z przepisami federalnymi. Opłaty nie mogą zostać przetasowane, aby dopasować się do kaprysu negocjatora sprzedaży krótkiej.
Mogę wysłać negocjatorom link RESPA wyjaśniający zasady, ale wielu nadal nie rozumie. Więc jeśli jesteś jedną z tych osób, nie czuj się źle z powodu swojej ignorancji. Wiele osób jest zdezorientowanych i znajduje się na tej samej łodzi co ty.
Chcę powiedzieć: niech to zatonie, ale jestem zbyt uprzejmy. Ponieważ prawda jest taka, że te opłaty nie są kredytem dla kupującego.
Jeśli po przejrzeniu wszystkich tych informacji nadal nie masz pewności, dobrym pomysłem może być wzięcie pod uwagę innej linii pracy.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.