Co to jest hipoteka regulowana?
Hipoteka o zmiennej stopie procentowej , zwana w skrócie ARM, to hipoteka o oprocentowaniu powiązana z indeksem ekonomicznym. Stopa procentowa i twoje płatności są okresowo korygowane w górę lub w dół wraz ze zmianą indeksu.
Terminologia ARM
Indeks
Indeks jest wskaźnikiem, którego kredytodawcy używają do mierzenia zmian stóp procentowych. Wspólne indeksy wykorzystywane przez kredytodawców obejmują działalność jedno-, trzy- i pięcioletnich skarbowych papierów wartościowych, ale jest też wiele innych.
Każdy ARM jest powiązany z określonym indeksem.
Margines
Pomyśl o marży jako marży pożyczkodawcy. Jest to stopa procentowa, która odzwierciedla koszt prowadzenia działalności przez pożyczkodawcę plus zysk, jaki osiągnie z pożyczki. Marża jest doliczana do stawki indeksowej w celu ustalenia całkowitej stopy procentowej . Zwykle pozostaje taki sam przez całe życie kredytu mieszkaniowego .
Okres dostosowawczy
Okres korekty to okres pomiędzy ewentualnymi korektami stóp procentowych.
Możesz zobaczyć ARM opisany za pomocą liczb, takich jak 1-1, 3-1 i 5-1. Pierwsza liczba w każdym zestawie odnosi się do początkowego okresu pożyczki, podczas której oprocentowanie pozostanie takie samo jak w dniu podpisania dokumentów kredytowych.
Druga liczba to okres dostosowawczy, pokazujący, jak często można dokonywać korekt stawki po zakończeniu początkowego okresu. Powyższe przykłady to wszystkie ARM z corocznymi korektami - co oznacza, że korekty mogą się odbywać każdego roku.
Jeśli moje płatności mogą wzrosnąć, dlaczego warto rozważyć ARM?
Początkowa stopa procentowa dla ARM jest niższa niż hipoteki o stałym oprocentowaniu , gdzie stopa procentowa pozostaje taka sama przez cały okres trwania pożyczki. Niższa stawka oznacza niższe płatności , które mogą pomóc w zakwalifikowaniu się do większej pożyczki.
Jak długo planujesz posiadać dom?
Możliwość podwyżki stóp nie ma większego znaczenia, jeśli planujesz sprzedać dom w ciągu kilku lat.
Czy oczekujesz wzrostu swoich dochodów? Jeśli tak, dodatkowe środki mogą pokryć wyższe płatności, które wynikają ze wzrostu stawek.
Niektóre ARM można przekonwertować na kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu . Jednak opłaty za konwersję mogą być wystarczająco wysokie, aby zabrać wszystkie oszczędności, które zobaczyłeś, przy początkowej niższej stawce.
Indeksy ARM
Podczas gdy nie możesz dyktować, którego indeksu używa pożyczkodawca, możesz wybrać pożyczkę i pożyczkodawcę na podstawie indeksu, który będzie dotyczył pożyczki. Zapytaj pożyczkodawcę, w jaki sposób wykorzystał każdy indeks w przeszłości. Twoim celem jest znalezienie ARM, który jest powiązany z indeksem, który pozostawał dość stabilny przez wiele lat.
Porównując pożyczkodawców , należy wziąć pod uwagę zarówno oferowany wskaźnik, jak i marżę.
Promocyjne ceny i buydowns
Kiedy kupujesz dom, możesz spotkać sprzedawców, którzy oferują zapłacić opłatę za wykup, która pozwala pożyczkodawcy zaoferować ci początkową stopę niższą od sumy indeksu i marży. Nowi budowniczowie domów oferują czasami taki pakiet zakupów, aby pomóc ludziom w ich domach.
Stopa kupna wygasa w końcu, a twoje płatności mogą wzrosnąć znacząco, jeśli stawka ARM zostanie skorygowana w górę w tym samym czasie, kiedy wygasa.
Należy pamiętać, że sprzedawcy czasami podnoszą cenę domu o kwotę, którą płacą za wykup pożyczki. Dodatkowy koszt może z czasem zastąpić wszelkie oszczędności z początkowej zniżki.
Limity stóp procentowych
Limity stawek ograniczają wysokość naliczanego odsetka. Istnieją dwa rodzaje limitów stóp procentowych związanych z ARM.
- Okresowe limity ograniczają kwotę, jaką Twoje oprocentowanie może wzrosnąć z jednego okresu dostosowawczego do następnego. Nie wszystkie ARM mają okresowe limity stawek.
- Limity ogólne ograniczają wysokość oprocentowania w okresie trwania pożyczki. Ogólne ograniczenia są wymagane przez prawo od 1987 roku.
Czapki płatności
Limit wpłat ogranicza wysokość miesięcznej płatności przy każdej korekcie. ARM z limitami płatności często nie mają okresowych limitów stóp.
Przenoszenia
Jeśli limit stopy procentowej utrzymywał twoje oprocentowanie po korekcie, mimo że wskaźnik wzrósł, kwota tego wzrostu może zostać przeniesiona na następny okres korekty.
Uważaj na ujemną amortyzację
Amortyzacja ma miejsce, gdy płatności są wystarczająco duże, aby spłacić należne odsetki plus część kwoty głównej.
Ujemna amortyzacja ma miejsce, gdy płatności nie pokrywają kosztów odsetek. Niezapłacona kwota zostaje dodana do pożyczki, gdzie generuje jeszcze więcej długu odsetkowego. Jeśli to się powtórzy, możesz dokonać wielu płatności, ale wciąż jesteś winien więcej niż na początku pożyczki.
Ujemna amortyzacja zazwyczaj ma miejsce, gdy pożyczka ma pułap płatności, który utrzymuje miesięczne płatności od pokrycia kosztów odsetek.
Kredytodawcy są zobowiązani do udzielenia pisemnych informacji, które pomogą Ci porównać i wybrać kredyt hipoteczny. Nie wahaj się zadać tyle pytań, ile potrzeba, aby pomóc ci zrozumieć każdy aspekt ARM i innych kredytów mieszkaniowych, które są ci oferowane.
Uzyskaj informacje o hipotecznych o zmiennej stopie procentowej
Jakie są ryzyka hipoteki o zmiennej stopie procentowej? Zmniejsz ryzyko, rozważ następujące kwestie, zanim zaakceptujesz ARM.
Promocyjne ceny - Buydowns
Sprzedawcy czasami płacą opłatę, która pozwala pożyczkodawcy zaoferować ci początkową stopę niższą od sumy indeksu i marży. Stopa wykupu ostatecznie wygasa.
- Podwójny Whammy
Twoje płatności mogą znacznie wzrosnąć, jeśli twoja stawka zostanie skorygowana w górę w tym samym czasie, gdy wygasa rabat. - Czy warta jest zniżka?
Sprzedający mogą podnieść cenę domu o kwotę, którą płacą za wykup pożyczki. Dodatkowy koszt może z czasem zastąpić wszelkie oszczędności z początkowej zniżki.
Limity stóp procentowych
Limity stawek ograniczają wysokość naliczanego odsetka. Istnieją dwa rodzaje limitów stóp procentowych związanych z ARM.
- Okresowe limity ograniczają kwotę, jaką Twoje oprocentowanie może wzrosnąć z jednego okresu dostosowawczego do następnego. Nie wszystkie ARM mają okresowe limity stawek.
- Limity ogólne ograniczają wysokość oprocentowania w okresie trwania pożyczki. Ogólne ograniczenia są wymagane przez prawo od 1987 roku.
Czapki płatności
Limit wpłat ogranicza wysokość miesięcznej płatności przy każdej korekcie. ARM z limitami płatności często nie mają okresowych limitów stóp.
Przenoszenia
Jeśli limit stopy procentowej utrzymywał twoje oprocentowanie w dół, mimo że wskaźnik wzrósł, kwota tego wzrostu może zostać przeniesiona do następnego okresu korekty.
Ujemna amortyzacja
Amortyzacja ma miejsce, gdy płatności są wystarczająco duże, aby spłacić należne odsetki plus część tej zasady.
- Ujemna amortyzacja ma miejsce, gdy płatności nie pokrywają kosztów odsetek. Niezapłacona kwota zostaje dodana do pożyczki, gdzie generuje jeszcze więcej długu odsetkowego. Jeśli to będzie trwało, możesz dokonać wielu płatności, ale nadal jesteś winien więcej niż na początku pożyczki.
- Ujemna amortyzacja zazwyczaj ma miejsce, gdy pożyczka ma pułap płatności, który utrzymuje miesięczne płatności od pokrycia kosztów odsetek.
- Ujemna amortyzacja nie ma tak dużego wpływu, gdy nieruchomości ładnie się doceniają, więc niższe płatności mogą być dla ciebie bardziej atrakcyjne niż spłacanie tej zasady.
Kredytodawcy są zobowiązani do udzielenia pisemnych informacji, które pomogą Ci porównać i wybrać kredyt hipoteczny. Nie wahaj się zadać tyle pytań, ile potrzeba, aby pomóc ci zrozumieć każdy aspekt twojej pożyczki