Jak sprzedać swój dom poprzez kontrakt ziemski
Różnica między kontraktem gruntowym a hipoteką
Umowy dotyczące gruntów to umowy dotyczące bezpieczeństwa między sprzedawcą, znanym jako sprzedawca, a kupującym, zwanym Vendee.
Sprzedawca niesie finansowanie dla Wandei, która może, ale nie musi, zawierać pożyczkę bazową. Główna różnica między kontraktem gruntowym a hipoteką polega na tym, że kupujący nie otrzymuje aktu własności ani wyraźnego prawa do nieruchomości do czasu spłaty umowy gruntowej.
Niektóre stany mają prawo, które traktuje umowę gruntu podobną do umowy powierniczej, a te kontrakty gruntowe przewidują powiernika, dając powiernikowi "moc sprzedaży" do wszczęcia postępowania egzekucyjnego w przypadku, gdy Vendee nie wywiąże się z umowy. Inne stany dają kupującym dłuższy okres wykupu, podobny do tego, który znajduje się pod hipoteką. Z tych powodów ważne jest, aby zmniejszyć szanse niewywiązania się z płatności poprzez wstępną kwalifikację Wezera.
Ochrona sprzedającego w przypadku sprzedaży w ramach umowy sprzedaży gruntów
Jeśli masz pożyczkę bazową, mając wybór między prostą umową lub zawarciem umowy, zaproponuj zawarcie umowy gruntu. Pozwoli to na zastąpienie istniejącej stopy procentowej pierwszego kredytu hipotecznego.
Poproś o poradę prawną na temat klauzuli alienacji. Pożyczkodawca może wezwać twoją pożyczkę do zapłaty i zapłacić, jeśli pożyczkodawca odkryje, że sprzedałeś dom za pośrednictwem umowy gruntowej.
- Uzyskaj raport kredytowy od kupującego. Jeśli kupujący złożył wniosek o ogłoszenie upadłości, dokonał opóźnień w płatnościach na rzecz innych wierzycieli lub, co gorsza, nie uzyskał kredytu, te obraźliwe zapisy są czerwoną flagą.
- Żądaj polisy ubezpieczeniowej na tytuł . Wyszukiwania tytułu w publicznych rejestrach będą również zawierać zastawy lub orzeczenia wniesione przeciwko kupującemu. Tytułowa firma prawdopodobnie poprosi o satysfakcję z tych obciążeń, zanim będzie ubezpieczać kontrakt na grunt pod tytułem polisy . Poproś, aby zobaczyć kopię wstępnego raportu o tytule (lub zobowiązanie do ubezpieczenia tytułu), aby sprawdzić, czy wyszukiwanie ujawnia cokolwiek na temat kupującego.
- Poproś o spłatę zaliczki. Kupujący mają mniejszą skłonność do odejścia od umowy gruntowej lub zaprzestania płacenia w przypadku umowy sprzedaży ratalnej, jeśli kupujący dokonał dużej zaliczki . Im więcej zainwestowanych pieniędzy z góry, tym mniej prawdopodobne, że kupujący zaryzykuje utratę.
- Nałóż krótkoterminowe finansowanie. Możesz amortyzować płatności przez 30 lat, ale poproś o wypłatę balonu po pięciu lub dziesięciu latach. Pozwoli to kupującemu refinansować lub sprzedać nieruchomość, aby zapłacić ci wcześniej. Sprawdź, czy ten rodzaj finansowania jest zgodny z przepisami stanowymi. Płatność balonem może być zabroniona.
- Zweryfikuj zatrudnienie kupującego. Upewnij się, że kupujący jest zatrudniony i był zatrudniony przez co najmniej dwa lata, najlepiej dłużej. Zapytaj, czy kupujący jest zatrudniony przez firmę lub jest pracownikiem kontraktowym i czy w najbliższym czasie termin zatrudnienia może zostać wyznaczony do rozwiązania.
Zapytaj o osobiste referencje. Sprawdź referencje kupującego, w tym właścicieli nieruchomości w przeszłości. Zapytaj o historię płatności za poprzednie wypożyczenia, nie tylko o bieżącą czynsz, ponieważ czasami właściciele nieruchomości będą mówić wszystko, aby wyprowadzić najemcę z nieruchomości. Wróć do właściciela przed obecnym właścicielem i zapytaj.
- Nalegać, aby Kupujący uzyskał polisę ubezpieczeniową właściciela domu. Nie chcesz być odpowiedzialny za dom po podpisaniu umowy gruntowej i poświadczeniu notarialnym. Upewnij się, że kupujący nazwał Cię dodatkowym ubezpieczeniem i uzyskał kopię polisy ubezpieczeniowej właściciela domu .
- Skonfiguruj konto wydatkowania. Wiele banków i instytucji finansowych oferuje usługę, która odbierze płatności od kupującego i prześle je do Ciebie lub zdeponuje na swoim koncie bankowym. Zapobiega to kupującemu, który zna Twój adres domowy, a ustalenia zwalniają Cię z podróży.
- Odbierz podatki od Vendee. Poproś werandę o zapłacenie podatków firmie wypłacającej. Firma może następnie dokonać płatności podatkowych na rzecz rzeczoznawcy majątkowego i możesz mieć pewność, że podatki zostaną spłacone na czas.
- Uwzględnij Opłatę za spóźnienie w Kontrakcie Ziemskim. Jeśli płacisz podstawową pożyczkę, będziesz chciał otrzymywać swoje płatności w odpowiednim czasie, aby uniknąć własnych zaległych opłat. Naładuj kupującemu uzasadnioną opłatę za późne płatności, aby zachęcić kupującego do zapłaty w terminie.
- Zapewnij ciągłą konserwację i pielęgnację. Rozważ uwzględnienie w umowie klauzuli akceleracyjnej , która pozwoli Wandzie zrefinansować nieruchomość, jeśli stan nieruchomości stanie się zagrożeniem dla Twojej inwestycji finansowej.
- Zapobiegać wodzowi od przydziału umowy. Po wykonaniu pracy domowej, aby zatwierdzić tego kupującego, nie chcesz dać kupującemu prawa do przypisania zamówienia do nieznanego podmiotu.
- Porozmawiaj z prawnikiem. Warto wydać kilkaset dolarów, aby uzyskać poradę prawną przed zawarciem umowy gruntowej. Poza tym prawnik może pomyśleć o czymś, co przegapiłem na tej liście punktowej.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.