Głębokie nurkowanie
Przez wiele miesięcy przeglądałeś domy u swojego brokera, a nareszcie znalazłeś dom, nieruchomość i okolicę, które są dla Ciebie idealne. Sprzedawca opublikował cenę wywoławczą, a teraz nadszedł czas, abyś złożył ofertę lub przekazał sprzedawcy, że jesteś poważnie zainteresowany.
Oferta może być niższa, taka sama lub nawet wyższa niż cena wywoławcza, w zależności od warunków rynkowych.
To początek negocjacji, proces, który może trwać przez kilka rund. Wreszcie, Ty i sprzedawca zgadzacie się na cenę. Teraz nadszedł czas, aby "iść na kontrakt". Co niektórzy agenci nazywają "kontraktem".
Umowa zakupu nieruchomości
Znana również jako umowa kupna nieruchomości lub umowy kupna-sprzedaży, umowa kupna nieruchomości jest wiążącą, dwustronną umową pomiędzy dwiema lub więcej stronami mającymi zdolność prawną do zakupu, wymiany lub innego rodzaju transportu nieruchomości. Umowa jest oparta na prawnych "rozważaniach". Rozważane jest to, co jest wymieniane na nieruchomości i, najczęściej, są to pieniądze. Uwzględnienie może być również inną własnością w zamian lub obietnicą do zrealizowania (np. Obietnica zapłaty).
Statut oszustw Stanów Zjednoczonych wymaga, aby umowy dotyczące nieruchomości były na piśmie możliwe do wyegzekwowania i muszą być podpisane przez obie strony (kupującego i sprzedającego).
Drżenie rąk należy już do przeszłości. Dostępne są szablony i formularze, ale zawsze powinieneś rozważyć skonsultowanie się z doświadczonym prawnikiem lub pośrednikiem w obrocie nieruchomościami.
Umowa kupna nieruchomości zawiera między innymi:
- Identyfikacja stron, nieruchomości i uzgodnionej ceny zakupu
- Istotne szczegóły, prawa i obowiązki wynikające z umowy
- Nieprzewidziane okoliczności lub warunki, które muszą zostać spełnione
- Stan własności, co obejmuje, a co nie jest uwzględnione
- Kwota depozytu
- Koszty zamknięcia i kto co płaci
- Perspektywiczna data zamknięcia
- Podpis każdej ze stron
- Warunki posiadania
Konsekwencje
Lista nieprzewidzianych zdarzeń może obejmować:
- Uzyskanie kredytu hipotecznego (lub finansowania przez właściciela)
- Uzyskanie oceny (która może być wymagana przez firmę hipoteczną)
- Posiadanie profesjonalnej kontroli
- Potrzeba kolejnej sprzedaży (np. Muszę sprzedać dom, zanim będę mógł go kupić)
Earnest Money Deposit
Kaucja jest zwykle dokonywana, gdy kupujący podpisuje umowę, która jest przechowywana w depozycie przez stronę trzecią, np. Prawnika zajmującego się sprzedażą nieruchomości lub firmę tytułową do momentu zamknięcia. Jest to zazwyczaj ułamek ceny sprzedaży i jest określony w umowie. Największy depozyt pieniężny jest kredytem do ostatecznej wynegocjowanej ceny zakupu.
Co, jeśli kupujący chce wyjść?
Jest to poważna uwaga i może skutkować utratą depozytu lub, co gorsza, pozyskaniem pozwu o konkretne wykonanie lub zawarcie umowy. Jeśli czujesz, że musisz się wydostać, najlepszym momentem jest spełnienie się nieprzewidzianych okoliczności.
Nieprzewidziane sytuacje to luki ratunkowe, które można legalnie wykorzystać, ale nie do celów, jeśli kupujący dostaje zimne stopy . Nie ma ryzyka dla zimnych stóp.
Najczęstszym "wyjściem" jest finansowanie nieprzewidzianych okoliczności. Jeśli kupujący podejmie w dobrej wierze decyzję o uzyskaniu kredytu hipotecznego i zostanie odrzucony, umowa zostaje anulowana i nikt nie ponosi winy. Wiele rzeczy może pójść nie tak podczas underwritingu. To, że kupujący został wstępnie zatwierdzony przez pożyczkodawcę, nie oznacza, że kupujący wyłoni się z gwarantowania.
Innym powszechnym zjawiskiem jest przypadek inspekcji. Jeśli inspekcja wykryje usterki, a wszystkie one wystąpią, a kupujący uzna, że braki są zbyt duże, aby je rozwiązać, lub kupujący i sprzedający nie mogą dojść do porozumienia w sprawie naprawy wad, strony mogą anulować umowę i nikt jest winna.
W niektórych częściach kraju kontrole w domu są przeprowadzane przed zawarciem ostatecznej umowy kupna, więc kontrola może nie być przypadkowa w umowie kupna.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.