Zachowaj ostrożność, rozważając posiadanie wcześniejszego nabywcy
Pułapki wczesnych włamań
Sprzedający podejmują ostateczną decyzję, czy wczesne posiadanie ma sens dla ich transakcji. Większość agentów aukcyjnych jednak odradza takie sytuacje, ponieważ zbyt wiele rzeczy może pójść nie tak. Na przykład:
- Sprzedaż może spaść ze względu na problem z kredytowaniem hipotecznym , co oznacza, że pożyczka nabywców nie może zostać zatwierdzona nawet po dokładnym przejrzeniu ich dokumentów. Jeśli tak się stanie, agent aukcji powraca do kwadratu, próbując znaleźć innego kupca do domu, ale tym razem z niechcianym lokatorem w miejscu. W idealnym świecie dawni kupcy opuszczają dom, ale agenci dowiadują się, że właściciele domów czasami muszą podjąć kroki prawne w celu usunięcia dawnych nabywców.
- Nabywcy mogą poczuć, że dom jest już ich własnością i zacząć wprowadzać zmiany - być może zmiany, których właściciel nie doceniłby. Jeśli dom się nie zamknie, właściciele mogą utknąć z ulepszeniami kupujących.
- Kupujący mogą rozpocząć tworzenie list dodatkowych napraw, które chcą zobaczyć, zanim zostaną zamknięte. Najczęściej nie są to prawdziwe naprawy, po prostu rzeczy, które kupujący chcieliby zmienić. Może to być szczególnie frustrujące, jeśli przeszedłeś już proces inspekcji i naprawy.
- Najgorszy scenariusz: kupujący mogą wyrzucić śmieci z domu.
Jeśli zgadzasz się na posiadanie wcześniejszego kupującego, należy to zrobić za pisemną zgodą opisującą obowiązki i obowiązki obu stron. Agenci nieruchomości mogą zapewnić standardowy aneks do umowy, który obejmuje posiadanie wczesnego nabywcy. Jeśli wolisz, adwokat może sporządzić dokument.
Uwagi dotyczące umów o posiadanie wcześniejszych zakupów
- Sformułowanie powinno zawierać szczegółowe informacje o tym, co się stanie, jeśli sprzedaż nie zakończy się na czas - lub nigdy się nie zakończy. Ile czasu muszą zwolnić kupujący? Co się stanie, jeśli tego nie zrobią?
- Ile czynszu zapłacą kupujący i kiedy jest on należny? Czy chcesz wpłacić depozyt?
- Kupujący powinien wyrazić zgodę, aby nie modyfikował domu bez zgody właściciela. Jeśli zamknięcie nie nastąpi, kupujący powinien zapłacić za powrót do poprzedniego stanu.
- Zdecyduj, czy uwzględnić czynsze w czynszu, czy też chcesz, aby kupujący przenieśli konta do swoich nazw.
- Kupujący są zazwyczaj odpowiedzialni za usuwanie śmieci i powinni koordynować obowiązki związane z kształtowaniem krajobrazu ze sprzedającym, jeśli nie są one świadczone przez stowarzyszenie właściciela domu.
- Sprzedający dom nadal posiadają dom, więc ubezpieczenie struktury jest odpowiedzialnością sprzedawców. Kupujący musi ubezpieczyć swoje rzeczy osobiste.
- Kupujący nie powinni mieć pozwolenia na podnajmowanie domu.
- Standardowe formularze zawierają zwykle oświadczenie zwalniające sprzedawców z odpowiedzialności, jeśli przed zamknięciem produktu wydarzy się coś negatywnego.
- Czy dozwolone będą zwierzęta domowe?
Są chwile, kiedy posiadanie kupującego przed zamknięciem może pomóc obu stronom. Jeśli uważasz, że to dobry ruch, po prostu postępuj ostrożnie. Tło sprawdź kupujących tak dokładnie, jak to możliwe, zanim się zgodzisz.
Byłbym też niedbały, gdybym nie zwrócił uwagi, że z punktu widzenia agenta aukcyjnego (a nie agenta kupującego), wielu agentów wystawiających karty gwałtownie sprzeciwia się posiadaniu wczesnego kupującego. Powodem jest wczesne posiadanie daje kupującym zbyt dużo czasu, aby poke w domu, aby pomyśleć o zakupie. Kupujący mogą zauważyć rzeczy, które wcześniej przeoczyli, z tak dużą ilością czasu na ich rękach.
Rzeczy, z którymi teraz nie mogą żyć.
Z punktu widzenia agenta aukcyjnego rzeczy te najlepiej odkryć po zamknięciu sprzedaży, a nie wcześniej. Ponieważ przed zakończeniem sprzedaży kupujący często mogą zrezygnować. Przez lata słyszałem, jak niektórzy kupujący skarżą się, że przez jakiś czas mieszkali w domu przed zamknięciem, nigdy by go nie kupili.
Edytowane przez Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.