Pytanie: Jak sprzedawcy sprzedają plecy po zamknięciu?
Czytelnik pyta: "Kupujemy dom, a sprzedawca prosił o wynajem z powrotem przez 30 dni po zamknięciu, innymi słowy, zostalibyśmy właścicielami zanim wprowadziliśmy się do naszego nowego domu. Brzmi to naprawdę dziwnie. Dlaczego sprzedawca chciałby go wypożyczyć? Czy musimy na to pozwolić? "
Odpowiedź: Powody, dla których sprzedawca może wymagać wynajęcia po zamknięciu, są różne, ale często zdarza się, że sprzedawca żąda zwrotu czynszu.
Dom, w którym kupuje sprzedawca, może nie być dostępny w momencie zamknięcia transakcji lub sprzedawca może nie być w stanie znaleźć furgonetki w ostatnim dniu miesiąca, kiedy zapotrzebowanie na poruszające vany jest wysokie.
Oczywiście, jako nowy nabywca domu , możesz znaleźć tę sytuację niepokojącą. W końcu zapłaciłeś dużo pieniędzy za swój nowy dom, a nie płacąc odsetek od pożyczki za dom, którego jeszcze nie możesz zająć. Jest zrozumiałe, że chcesz się natychmiast wprowadzić i wziąć w posiadanie . Poza tym nie spodziewałeś się, że znajdziesz się w sytuacji bycia gospodarzem.
Jak chronić prawa sprzedawcy / kupującego, gdy sprzedawca oddaje z powrotem
Traktuj tę sytuację jak każdą inną relację biznesową. Kupujący nie powinni nigdy pozwalać sprzedawcom na posiadanie domu bez zawarcia formalnej umowy o obłożenie. Umowy te określają warunki objęcia przez sprzedawcę i ochrony kupujących, a także sprzedawców.
W Kalifornii agenci nieruchomości mają do dyspozycji przydatną formę zwaną Sprzedawcą w posiadanie, która między innymi warunkami umowy odnosi się do rent z wypożyczalni. Po zaznaczeniu odpowiedniego pola niniejszy dodatek modyfikuje umowę zakupu .
SIP obsługuje krótkoterminowe zwroty od wynajmujących, które trwają krócej niż 30 dni i zawiera następujące elementy:
- Okres wynajmu
- Kwota czynszu za dzień
- Kwota depozytu zabezpieczającego
- Czy depozyt będzie przechowywany w depozycie lub zwrócony kupującemu przy zamknięciu
- Opóźnienia w opłatach, jeśli takie istnieją, dotyczące niewystarczających funduszy i / lub płatności, które są otrzymywane późno poza depozytem
- Kto płaci za które media
- Prawo kupującego do wejścia do nieruchomości
- Obowiązki sprzedawcy związane z utrzymaniem nieruchomości
- Przydział dzierżaw i prawa do podnajmu
- Obowiązki sprzedawcy po kapitulacji
- Ubezpieczenie przedmiotów osobistych sprzedającego
- Różne warunki
Jeśli sprzedawca pozostaje 30 dni lub dłużej, wówczas powinna zostać zawarta umowa najmu.
Ochrona ubezpieczeniowa dla sprzedających renty za wynajem
Czasami kupujący będą nalegać, aby sprzedający utrzymali dotychczasową polisę ubezpieczeniową właściciela domu podczas okresu zwrotu z czynszu. Podczas gdy firmy ubezpieczeniowe nie są zadowolone z utrzymywania zasięgu, wiele osób będzie kontynuować politykę na żądanie.
Jednak z tym wiąże się kilka problemów. Sprzedawca nie jest już właścicielem domu, więc w przypadku roszczenia, firma ubezpieczeniowa sprzedającego może odmówić zapłaty roszczenia. Ponadto kupujący ma ubezpieczenie, ponieważ kredytodawcy nalegają, aby w momencie zamknięcia obowiązywała polisa ubezpieczeniowa kupującego.
Niektóre firmy ubezpieczeniowe argumentowały, że w przypadku wystąpienia roszczenia i złożenia przez sprzedającego roszczenia do firmy sprzedającego, nawet jeśli firma sprzedającego zapłacił, firma sprzedającego może spojrzeć na ubezpieczenie kupującego w celu uzyskania zwrotu.
W obu przypadkach sprzedawca powinien mieć ubezpieczenie rzeczy osobistych i samochodów sprzedającego.
Ustalanie kwot czynszu dla sprzedających renty za wynajem
Czynsz, który sprzedawca płaci, podlega negocjacji. Czasami sprzedawca nie chce płacić czynszu, ale prosi o pozostanie w domu przez kilka dni bez czynszu. W takim przypadku rozsądnie jest zawrzeć umowę dotyczącą kwestii odpowiedzialności i terminu.
Ponieważ większość kupujących finansuje nowy dom, kupujący ponoszą odsetki i płacą podatki oraz ubezpieczenie domu, którego nie zajmują. W większości przypadków rozsądne jest naliczanie sprzedawcy kwoty równej dziennej kwocie składającej się z kwoty głównej nabywcy, odsetek, podatków i ubezpieczenia.
Jeśli nowa spłata kredytu hipotecznego przez nabywcę obejmuje opłaty (podatki i ubezpieczenie), łatwo jest dzielić płatność PITI przez 30 dni i obciążać sprzedającego tą kwotą za dzień.
Na przykład, jeśli nowa płatność kupującego wynosi 3000 USD PITI, będzie to równowartość 100 USD dziennie.
Ale płatność PITI za odsprzedaż sprzedawcy nie jest wymagana. Inteligentni kupcy sprawdzaliby aktualne stawki czynszu. Mogą oni uznać, że obliczenie płatności PITI jest niższe niż średnie stawki czynszu.
W celu dalszej ochrony - i przestrzegania lokalnych przepisów dotyczących kontroli czynszów lub innych przepisów obowiązujących w danym państwie, dotyczących właścicieli i najemców - kupujący i sprzedający mogą chcieć rozważyć podpisanie standardowej umowy najmu. Aby uzyskać więcej informacji, skonsultuj się z prawnikiem nieruchomości.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.