Czytelnik pyta: Mój mąż i ja złożyliśmy ofertę na krótką wyprzedaż . Wiemy, że to długo czekać . Nasz agent powiedział, że może potrwać od 4 do 6 miesięcy, zanim bank zaakceptuje naszą ofertę. Ale tu jest kopacz. To naprawdę fajny dom i wciąż jest na rynku, nawet po tym, jak sprzedawca przyjął naszą ofertę. Obawiamy się, że inny nabywca domu przelicytuje nas. Jeśli sprzedawca zaakceptuje naszą ofertę, czy inny nabywca domu może nas przebić i zabrać nasz wymarzony dom? "- Bezsenność w Salinas
Odpowiedź: Kiedy myślę o Salinas, przychodzi mi na myśl "Me and Bobby McGee", co prawdopodobnie jest przed czasem. "Szukam tego domu i mam nadzieję, że go znajdzie." Chodzi o to, Bezsenność w Salinas, gdyby to była zwykła transakcja, musiałbyś się odwołać do sprzedawcy, który próbował się wymknąć. Ale ponieważ jest to krótka sprzedaż , istnieje powód do niepokoju w związku z ofertą i przebiorem.
Prawa różnią się w zależności od stanu. To, co prawda w Arizonie, może nie być prawdziwe w przypadku nieruchomości w New Jersey. Pierwsze miejsce, na które należy zwrócić uwagę, znajduje się w umowie kupna . Prawie wszystko, co reguluje twoją transakcję, będzie zawarte na kilkunastu stronach, które podpisałeś ze sprzedawcą.
Krótka oferta sprzedaży Oferty przyjęcia i oferty
Ogólnie rzecz biorąc, wiele krótkich sprzedaży zostanie dodatkowo określonych w dokumencie zwanym dodatkiem do krótkiej sprzedaży . SSA służy do ochrony sprzedawców i kupujących w transakcji krótkiej sprzedaży. Modyfikuje umowę zakupu.
W większości transakcji dotyczących nieruchomości proces przebiega następująco:
- Oferta przedstawiona sprzedawcy.
- Sprzedawca akceptuje ofertę i podpisuje ją.
- Wykonana oferta dostarczona do kupującego.
Nieznaczna zmiana ma miejsce, gdy sprzedawca musi wyjaśnić część oferty lub w inny sposób zmienić część oferty:
- Oferta przedstawiona sprzedawcy.
- Sprzedawca wystawia ofertę licznika .
- Kupujący przyjmuje ofertę licznika .
- Wykonana oferta dostarczona do sprzedawcy.
Jest to również proces krótkiej sprzedaży. Główną różnicą jest to, że dodatek do krótkiej sprzedaży może zmienić sposób przedstawiania, przyjmowania, kontrowania i dostarczania ofert. SSA odnosi się również do:
- Okres czasu wszystkie strony zgadzają się czekać na zatwierdzenie krótkiej sprzedaży .
- Ile ofert jest wysyłanych do banku.
- Czy sprzedawca musi poinformować kupujących, czy inne oferty są wysyłane do banku.
W przeważającej części sprzedawca może sprzedać tylko jednemu kupującemu. Sprzedawca nie może jednocześnie wyrazić zgody na sprzedaż wielu konkurującym nabywcom. Co więcej, sprzedawca na ogół nie może anulować twojej umowy, jeśli jesteś zgodny z umową, tylko dlatego, że sprzedawca może otrzymać lepszą ofertę od innego kupującego.
Ale są sposoby, aby skłonić cię do anulowania własnego kontraktu. Jednym ze sposobów jest wysłanie przez sprzedającego drugiej oferty, oferty rezerwowej , do banku, który jest wyższy niż oferta. Ponieważ bank może zapytać, którą ofertę chciałby zaakceptować bank. W takim przypadku sprzedawca może wskazać na drugą ofertę. Jeśli twoja oferta jest uzależniona od zatwierdzenia banku , możesz stracić swoją ofertę dla kupującego, który ci zapłacił.
Rzadko się to zdarza, ale może się zdarzyć. Inny kupujący może również wysłać ofertę bezpośrednio do banku i ominąć agenta aukcyjnego i sprzedającego razem. Ponownie, rzadko, ale kupujący może to zrobić. W celu ochrony kupującym krótkiej sprzedaży zaleca się zasięgnięcie porady prawnej.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.