Gdy kupujący nie może zamknąć rachunku na czas, ta niefortunna sytuacja może spowodować różnego rodzaju problemy. Główny problem związany jest z tym, że umowy zakupu zawierają datę akceptacji połączoną z datą zamknięcia. W przypadku nieotrzymania terminu zamknięcia, co najmniej umowa jest zagrożona, maksymalnie wygasa umowa. Powszechnym działaniem jest przedłużenie terminu zamknięcia, ale sprzedawcy mogą się nie zgodzić.
Dlaczego sprzedawcy nie chcą przedłużać zamknięcia?
Sprzedający mogą odczuwać, że po upływie miesiąca wartość nieruchomości może wzrosnąć. Być może znajomi lub krewni konsekwentnie stwierdzili, że sprzedawca nie sprzedaje za kwotę, którą uważają za wystarczająco wysoką cenę. Sprzedawca może mieć nadzieję, że uda mu się odzyskać dom na rynku, aby uzyskać wyższą cenę sprzedaży. Na szybko rozwijających się rynkach ceny idą w górę.
Co więcej, być może kupujący poprosili o prośbę o naprawę w środku depozytu, który pozostawił zły smak w ustach sprzedawcy? Nie wszyscy kupujący i sprzedający dogadują się podczas okresu depozytowego. Czasami negocjacje zmierzają na południe i pojawiają się negatywne uczucia. Możliwe, że sprzedawca szuka pretekstu, by pozbyć się kupujących.
Prawdopodobnie ważne jest, aby zwrócić uwagę, że sprzedawca nie zawsze jest prawnie uprawniony do anulowania, ponieważ sąd może na przykład zobaczyć coś inaczej.
Prawnik może przedstawić sprawę, aby udowodnić, że kupujący działał w dobrej wierze, a zamiarem było zamknięcie. W związku z tym sąd mógłby zadecydować, że sprzedawca nie może mieć prawa do rozwiązania umowy tylko z powodu upływu terminu. W sądzie niewiele jest czarno-białych. Jedyną rzeczą, która jest spójna, jest kwota pieniędzy, które kosztują ściganie i obrona.
Mimo to niekoniecznie spowoduje, że sprzedawca podpisze umowę o przedłużeniu czasu, jeśli sprzedawca się nie zgodzi. Sprzedawca może również zdecydować, że nie będzie już sprzedawał nieruchomości.
Dlaczego kupujący potrzebuje rozszerzenia do zamknięcia?
Gdy kupujący nie może zamknąć na czas, dokument, który kupujący zazwyczaj prosi sprzedającego o podpisanie, jest przedłużeniem czasu dodatkowego. Sprzedawca będzie chciał wiedzieć, dlaczego kupujący potrzebuje więcej czasu.
Od powstania TRID opóźnienia wydają się eskalować. W obronie TRID wiele razy opóźnienia wynikają z kiepskiej komunikacji między pożyczkodawcą a agentem zamknięcia lub firmą tytułową. Co więcej, to , co może pójść źle w underwritingu, to takie koszmary.
Pożyczkobiorcy stają w obliczu skrajnej kontroli w celu uzyskania pożyczki. Nie wspominając, że czasami rzeczy z ich przeszłości, które według nich zostały pogrzebane, mają sposób na pojawienie się. Podobnie jak krótka sprzedaż i Foreclosures i osobiste osądy zarejestrowane w innych państwach. Przyczyną opóźnienia przez dłuższy czas może być bezpośredni kontakt z pożyczkodawcą.
Kupujący może również napotkać problemy związane z pracą lub rodziną. Z jakiegoś dziwnego powodu pracowałem ostatnio z dużą liczbą kobiet w ciąży, które wydają się być cholernie na zakup domu na miesiąc przed urodzeniem. Osobiście uważam, że czas oczekiwania matki powinien zmniejszyć stres ze swojego życia, nie dodając do tego, ale niektórzy decydują, że nagle kupno domu jest czymś, co muszą robić, niezależnie.
Nie ma żadnych gwarancji, że tylko dlatego, że twoje życie przebiega sprawnie, wszystko będzie trwało w ten sposób podczas twojego 30- lub 45-dniowego okresu powierniczego. W rzeczywistości odwrotnie jest ogólnie prawdą. Prawo Murphy'ego. Jeśli jest czas na klęskę, okres między podpisaniem oferty kupna domu a zamknięciem jest najlepszym momentem na wstrząs.
Sure-Fired Way, aby skłonić sprzedawcę do podpisania przedłużenia
Gdy kupujący nie może się zamknąć na czas, strategia, która zawsze działa dobrze, to zaoferowanie wypłaty gotówkowego depozytu kupującego sprzedającemu przed zamknięciem. Zakłada to oczywiście, że kupujący jest pewny, że może zamknąć depozyt. Jednakże, jeśli to tylko kwestia kilku kolejnych dni, wydanie depozytu sprzedającemu jest podobne do umieszczania pieniędzy w miejscu, w którym masz usta.
Mówi, że kupujący jest poważny i pewny zamknięcia.
Usuwa również wątpliwości z umysłu sprzedającego. Z pieniędzmi w ręku, te szczere pieniądze stają się bezzwrotne. Depozytariuszami są zazwyczaj strony, które przygotowują instrukcje do uwolnienia depozytów gotówkowych. Dokument określi możliwość, że escrow może się nigdy nie zamknąć, a jeśli nie, kupujący nie otrzyma zwrotu pieniędzy; oprócz możliwości, że jedna ze stron może nawet umrzeć.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.