Czytelnik pyta: "Mój mąż mówi, że wszyscy nasi sąsiedzi dokonują krótkiej sprzedaży, więc my też powinniśmy ... Nie jestem pewien, czy wie, co to jest krótka sprzedaż. Nie jestem pewien, czy wiem, co to jest krótka sprzedaż lub dlaczego Każdy, kto to zrobi, ale jeśli wszyscy robią krótką sprzedaż, wydaje się, że to jest droga, prawda? Możesz mi powiedzieć, dlaczego na krótką wyprzedaż? Dlaczego nie po prostu wyprowadzić się i opuścić miasto? dlaczego powinniśmy zrobić krótką wyprzedaż. "
Odpowiedź: Krótka sprzedaż to słowo buzzowe do sprzedaży krótkiej. Zdaję sobie sprawę, że słowo to jest tak wszechobecne, że stało się synonimem sprzedaży, ale krótka sprzedaż to pewien rodzaj sprzedaży. Nie każdy dom i sprzedawca kwalifikuje się do krótkiej sprzedaży. Tak więc, chociaż nie cierpię tego mówić, to dlatego, że wszyscy wokół ciebie robią krótką sprzedaż, nie oznacza to, że możesz również zrobić krótką sprzedaż. A jeśli nie możesz zrobić krótkiej sprzedaży, może to być dla ciebie błogosławieństwo w ukryciu, ponieważ może to oznaczać, że masz sprawiedliwość .
# 1 Kwalifikator do krótkiej sprzedaży to brak kapitału
Na początek ludzie, których krótka sprzedaż nie ma equity. Oznacza to, że są dłuższe niż ich dom. Błędem jest zakładać, że po prostu dlatego, że twój dom stracił na wartości, możesz zrobić krótką wyprzedaż. Nie możesz zrobić krótkiej sprzedaży, jeśli masz kapitał.
Equity nie oznacza tylko, że Twoje saldo kredytu hipotecznego jest niższe niż cena sprzedaży, co skutkuje kapitałem własnym. To dlatego, że masz koszty sprzedaży.
Jeśli po odjęciu kosztów sprzedaży - prowizji, opłat za tytuł, opłat rejestracyjnych, wszystkich opłat do sprzedania - nie masz kapitału, to nie masz wystarczająco dużo kapitału do sprzedaży. Na przykład:
- Zbyt dużo equity, aby zrobić krótką wyprzedaż:
Wartość rynkowa: 200 000 USD
Spłata istniejącej hipoteki: 150 000 USD
Koszty sprzedaży (ok.): 18 000 USD
Kapitał własny: 32 000 USD
- Bez kapitału i musi spróbować krótkiej sprzedaży
Wartość rynkowa: 200 000 USD
Spłata istniejącej hipoteki: 190 000 USD
Koszty sprzedaży (ok.): 18 000 USD
Niedobory kapitału: - 8 000 USD
W drugim przykładzie powyżej łatwo zauważyć, że nie musisz koniecznie zawdzięczać więcej niż twój dom jest warty kandydowania do krótkiej sprzedaży. Po prostu nie masz wystarczająco dużo kapitału do sprzedaży.
Dwie pożyczki na krótką wyprzedaż
Niektórzy sprzedawcy mają dwie pożyczki na krótką sprzedaż . Wartość rynkowa może być wystarczająco wysoka, aby spłacić pierwszą pożyczkę, ale nie drugą. W takim przypadku sprzedawca dokonałby krótkiej sprzedaży drugiej pożyczki, a nie pierwszej. Pierwszy pożyczkodawca nie brałby udziału w krótkiej sprzedaży, ale drugi pożyczkodawca.
Albo obie pożyczki mogą być pod wodą. Częściej spotyka się obie pożyczki pod wodą, ale ten scenariusz nie zawsze tak jest.
Kto może zrobić krótką wyprzedaż?
Istnieją dwa podstawowe kwalifikatory do krótkiej sprzedaży. Chociaż te dwa kwalifikatory nie obejmują każdego możliwego rodzaju krótkiej sprzedaży, są one dość standardowe dla około 90% krótkiej sprzedaży. Oni są:
- Bez kapitału
- Sprzedawca Hardship
Z kilkoma wyjątkami, jeśli masz dla Ciebie dwa kwalifikatory, prawdopodobnie uzyskasz zatwierdzenie krótkiej sprzedaży . Jest kilka banków, które nie dokonają krótkiej sprzedaży w normalnych okolicznościach, ale możesz po prostu trzymać się z dala od PNC Bank i wyeliminować połowę bitwy.
Większość banków agresywnie dąży do krótkiej sprzedaży i chce je zatwierdzić.
Dlaczego warto zrobić krótką wyprzedaż?
Na naszej zielonej ziemi nie ma powodu, aby odejść z domu, jeśli możesz zrobić krótką wyprzedaż i uzyskać zwolnienie z odpowiedzialności . Krótka wyprzedaż jest lepsza dla Twojej:
- Zdrowie psychiczne
- Raport kredytowy
- Przyszłość
W pewnych okolicznościach nie ma orzeczenia w sprawie braków i najprawdopodobniej nie ma podatków należnych z umorzonego długu. Skontaktuj się ze swoim księgowym i zasięgnij porady prawnej przed rozpoczęciem krótkiej sprzedaży, aby dowiedzieć się, czy jesteś winien podatki i czy zostaniesz zwolniony z długu.
Nie ma żadnej magicznej pigułki na sprzedaż, która spowodowałaby zniknięcie długu, chyba że nie kwalifikujesz się do braku deficytu lub nie wynegocjowałeś żadnego niedoboru ze swoim bankiem. Urząd Skarbowy ma pewne wyjątki dotyczące rezydencji osobistych, ale musisz się upewnić, że jesteś zwolniony. Niektóre IRS
zasady mają zastosowanie zarówno do Foreclosures, jak i krótkiej sprzedaży.
Jeśli zrezygnujesz z domu, co oznacza odejście z domu, nadal możesz być odpowiedzialny nie tylko za zadłużenie, ale także za szkody, które przydarzą się Twojemu domowi podczas twojej nieobecności. Podnosząc ręce i odchodząc, następujące strony mogą być bardzo zainteresowane Twoim miejscem pobytu:
- Rząd
- Bank
- Twoja firma ubezpieczeniowa
Uzyskując poradę podatkową i prawną oraz kończąc krótką sprzedaż bez uszczerbku, otrzymujesz nową umowę na życie i czyste konto. Znajdź krótkiego agenta sprzedaży z dużym doświadczeniem, aby Cię poprowadzić.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.