Podtrzymywanie domów, aby pokazać zero dni na rynku
Na rynku kupującego indeks DOM jest zwykle wyższy, ponieważ inwentaryzacja zajmuje więcej czasu. Na rynku sprzedawcy DOM jest mniej.
Dni na rynku. Aby określić średnią liczbę dni na rynku, agenci zajmują ostatnie 30 dni do sześciu miesięcy aukcji sprzedanych, sumują dni na rynku (przed każdą aukcją oczekuje się) i dzielą tę sumę przez liczbę aukcji.
Na przykład, jeśli sześć aukcji weszło do stanu oczekującego w grudniu - co oznacza, że sprzedawca przyjął ofertę kupującego, ale jeszcze się nie zamknął - a trzy z tych ofert pojawiły się na rynku przez pięć dni, jedna aukcja była dostępna na rynku przez 21 dni a dwie zostały wymienione na 30 dni przed zaakceptowaniem oferty, najpierw sumują wszystkie dni na rynku. Średnie dni na rynku w grudniu w tym przykładzie pochodzą z dodania 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30, co odpowiada 96 dniom. Następnie podzielenie 96 na sześć aukcji będzie równe 16 przeciętnym dniom na rynku.
Czy średnie dni na rynku są ważne?
Co jest ważniejsze? 16 przeciętnych dni na rynku lub liczba dni na rynku każdego wpisu? Jeśli jesteś kupującym, oczywiście liczy się dom, który chcesz kupić. Jeśli jesteś sprzedawcą, którego dom jest dostępny na rynku od 17 dni, spadniesz do niższych 50% domów sprzedanych w poprzednim miesiącu.
Jak kupujący patrzą na dni na rynku
Nie ma żadnych ifs, ands ani buts na ten temat. Kiedy kupujący widzą długie dni na rynku, uważają, że sprzedawca desperacko chce sprzedać, ponieważ dom jest nadal dostępny na rynku. Kupujący są również przekonani, że w domu może być coś nie w porządku, co spowodowało, że inni nabywcy nie zdali tego. Oba te założenia mogą być jednak błędne.
Mieszkania mogą pozostać na rynku z następujących powodów:
- Częstym powodem jest zawyżona cena.
Agent mógł "wykupić" aukcję, wprowadzając sprzedawcę w błąd, że dom jest wart więcej niż rynek. Nie jest niczym niezwykłym, że agent celowo bierze zbyt drogie aukcje . - Motywacja małego sprzedawcy.
Czasami sprzedający chcą "przetestować rynek", wyceniając zbyt wysoko, aby sprawdzić, czy mogą znaleźć głupca, który zapłaciłby tę cenę. Jest to najgorszy błąd sprzedawcy . - Upór.
Sprzedawcy mogą utknąć w cenie i skłonni do oczekiwania na rynek, dopóki rynek nie zacznie podnosić ceny wywoławczej. - W dół rynku nieruchomości.
Na rynkach nabywców sprzedanie domu może potrwać dłużej niż na rynkach sprzedawcy. Dom, który sprzedałby się w ciągu pięciu dni na rynku sprzedawcy, mógłby sprzedać się w ciągu 90 dni na rynku nieruchomości . - Niedostępne do wyświetlenia.
Jeśli nieruchomość jest najemca zajęty, może być trudno uzyskać spotkanie od najemcy. W większości przypadków domy ze skrytką są wyświetlane częściej niż te bez.
- Nieodpowiednie do pokazania.
Czasami sprzedawcy umieszczają domy na rynku, zanim będą gotowi, aby kupujący mogli to zobaczyć. Mogą one kończyć naprawy odsprzedaży lub malowanie w ciągu pierwszych 30 do 60 dni aukcji. - Zredukowane czasy wyświetlania.
Niektórzy sprzedawcy uważają, że kupujący będzie przestrzegał ścisłych terminów wyświetlania, takich jak godzina 9:00 w poniedziałek lub tylko 5 do 18 wieczorem w piątek. Kupujący zwiedzają domy według własnych harmonogramów. Jeśli Twój dom nie jest dostępny w momencie, gdy kupujący chce go zobaczyć, prawdopodobnie nigdy go nie zobaczy - Zmniejszona prowizja.
- Chociaż agenci zakupów muszą pokazywać wszystkie wykazy, wielu agentów odmawia wyświetlania domów, które nie płacą tej samej prowizji, co konkurencyjne domy. Często te domy są notowane przez brokerów dyskontowych .
- Mały Internet lub ekspozycja MLS.
Jeśli w domu znajduje się jedno zdjęcie w usłudze MLS , kupujący najprawdopodobniej przekazują wpis i zamiast tego wybierają domy, które mają wiele zdjęć.
Praktyka agenta polegająca na powtarzaniu dni na rynku
Powszechną praktyką wśród wielu pośredników w obrocie nieruchomościami jest wycofanie wykazu z MLS po upływie określonej liczby dni i ponowne wystawienie go jako nowy wpis. Agenci ponownie wystawiają na sprzedaż zero dni, ponieważ wiedzą, że kupcy skłaniają się ku nowym ofertom.
Wielu nabywców nie lubi tej praktyki, ponieważ uważają ją za wprowadzającą w błąd, a nie dokładny obraz liczby dni na rynku. Po tym, jak dom jest dostępny na rynku przez 60 do 90 dni, nie jest niczym niezwykłym, aby sprzedać go w ciągu pięciu dni po powrocie na rynek jako nowy wpis.
Czasami aukcje wygasają. Wielu agentów bierze udział w aukcji przez 90 dni i po wygaśnięciu aukcji nowy agent otwiera listę i zbiera nagrody za ciężką pracę pierwszego agenta. Jeśli jesteś zadowolony ze swojego obecnego agenta, możesz rozważyć ponowne wystawienie swojego obecnego agenta.
Wyszukiwanie skumulowanych dni na rynku
Niektóre systemy MLS odmawiają agentom wycofania aukcji i wpisania jej jako nowego wpisu bez wcześniejszego anulowania lub wygaśnięcia wpisu. W obu przypadkach agentowi względnie łatwo jest określić liczbę dni na rynku; to nie jest takie proste dla kupującego.
- Sprawdź historię aukcji.
Jednym ze sposobów jest wprowadzenie adresu nieruchomości do MLS w celu znalezienia duplikatów, przeterminowanych lub wycofanych ofert. W Sacramento MLS jest to znane jako ciągnięcie "historii" nieruchomości. - Poszukaj łącznego DOM.
Niektóre indeksy MLS zmieniły sposób, w jaki są wykazywane aukcje i będą zawierać łączne dni na rynku w samym wykazie. - Zapytaj swojego agenta.
Jeśli współpracujesz z lokalnym specjalistą , twój agent będzie miał dość dobry pomysł, jeśli dom został wymieniony wcześniej, na jak długo i przez kogo. - Zapytaj agenta notowań.
Ponieważ agenci nieruchomości nie mogą fałszywie przedstawiać nieruchomości, możesz poprosić agenta aukcji o bezpośrednie pytanie. Nie pytaj, jak długo dom był na rynku, ponieważ mogła wystąpić obniżka ceny , więc agent będzie czuł się uzasadniony, mówiąc ci dni na rynku po nowej cenie. Zapytaj, czy wygasł / wycofał / anulował, a następnie ponownie wystawiony. Być specyficznym. - Wyszukaj online.
Wprowadź adres nieruchomości na kilka różnych sposobów w wyszukiwarkę, np. Google lub Yahoo. Wszystkie poprzednie aukcje online powinny się pojawiać. - Zapytaj sąsiadów.
Sąsiedzi wiedzą wszystko, co dzieje się w ich okolicy i często z przyjemnością informują, jak długo dom jest na rynku.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.