Kiedy może się przenieść Homebuyer?
Data posiadania kupującego przy zamykaniu
Należy pamiętać, że zamknięcie nie zawsze oznacza rejestrację czynu, ponieważ w niektórych częściach kraju powiaty zajmują tygodnie w aktach rejestracji. W takich sytuacjach zamknięcie następuje, gdy pieniądze zmieniają właściciela, czyn zostaje sporządzony i spełnione są wszystkie warunki umowy. Gdzie pracuję w Sacramento, kupujący nie dostają kluczy, dopóki firma tytułowa nie potwierdzi, że akt został zarejestrowany i przekazał to potwierdzenie.
Zwyczajowe daty posiadania nabywcy
Lokalny zwyczaj określa, w jaki sposób kupujący prosi o posiadanie, ale posiadanie jest zazwyczaj kwestią uzgodnioną przy akceptacji umowy kupna . Nie jest niczym niezwykłym, że kupujący otrzymuje klucze w dniu zamknięcia transakcji. W niektórych częściach kraju kupujący dają sprzedawcom dzień lub dwa po zamknięciu, aby się przenieść. Czasami sprzedający oddają od kupujących. Cokolwiek zgodzisz się, upewnij się, że jest napisane.
W jaki sposób warunki rynkowe mogą wpływać na daty posiadania przez nabywcę
- Na rynkach sprzedawcy kupujący często dają sprzedawcom kilka dni na przeniesienie bez wynagrodzenia dla kupującego. Ma to na celu uzyskanie przewagi w przypadku, gdy sprzedawca otrzyma wiele ofert .
- Na rynkach kupujących kupujący będą na ogół nalegać na obłożenie przy zamknięciu i wiadomo, że odmawiają zamknięcia, jeśli nieruchomość nie będzie pusta przy zamknięciu.
- Na rynkach neutralnych posiadanie zazwyczaj następuje po zamknięciu.
Wczesne posiadanie nabywcy
Zasadniczo dawanie nabywcom wczesnego posiadania jest mile widziane, ponieważ zbyt wiele rzeczy może pójść źle w ostatniej chwili. Eksmisja nie zawsze jest łatwa ani tania. Z tego powodu specjaliści doradzają, aby sprzedawcy i kupujący zawierali umowy najmu.
Sprzedawca Rent-backs Retain Posiadanie
Kupujący chcą, aby sprzedawcy płacili kwotę równą ich spłacie hipotecznej , plus ubezpieczenie i podatki. Kwota ta jest często dużo większa niż pierwotna spłata kredytu hipotecznego sprzedającego. Bez względu na uzgodnioną kwotę, zrób to na piśmie i zawrzyj umowę najmu, aby chronić wszystkie strony. Kwota jest do negocjacji i nie ma prawdziwego powodu, że musi się opierać na PITI kupującego. Istnieje argument, że kwota czynszu powinna być oparta na średnich czynszach za powierzchnię.
Opóźnienia posiadania z powodu warunków finansowania pożyczki
Nawet najlepiej ułożone plany czasami działają. Twoja umowa może dokładnie określać, kiedy obłożenie jest dozwolone, ale transakcja może się nie zamknąć na czas. Typowe powody to pożyczka. Do czasu podpisania dokumentów kredytowych i oceny ich przez kredytodawcę, ubezpieczyciel może zażądać spełnienia warunku pożyczki przed sfinansowaniem.
Satysfakcja z tego warunku może z łatwością opóźnić pożyczkę.
Niedawny sprzedawca z Carmichael, Kalifornia, odkrył, że nie mogła znaleźć chętnych do pracy w wakacje, w dniu, w którym miała opuścić swój dom z 40 lat. Nabywcy odmówili sprzedającemu dodatkowego dnia na przeprowadzkę, twierdząc, że sprzedawca powinien dokonać ustaleń z dużym wyprzedzeniem przed dniem wyjazdu. Niechętnie, a przy dodatkowym wydatku, sprzedawca zmienił swój dzień przeprowadzki, aby spełnić żądania kupujących.
W ostatniej chwili pożyczkodawca zażądał warunku pożyczki i odmówił sfinansowania pożyczki do czasu spełnienia warunku. Spełnienie warunku opóźniało zamknięcie o 2 dni, ale kupujący żądał kluczy do domu w dniu, w którym pierwotnie planowano zamknąć. Nie chcieli się fizycznie wprowadzić. Chcieli umoczyć dywan.
Jeśli byłeś sprzedawcą, który wyprowadził się i opuścił wolne miejsce zamieszkania, pod tymi warunkami, dałbyś klucze tym nabywcom?
Sprzedający, gdy zostanie poinformowany, że klucze nie powinny być przekazywane kupującemu do momentu zamknięcia transakcji, postanowił wstrzymać klucze. Była w jej prawach. Po co ryzykować problem?
Wskazówka: Zamiast określać posiadanie w określonym dniu, sprytniej jest pisać umowy, które dają posiadanie "na zamknięciu" lub X dni przed lub X dni po, a nie na konkretną datę.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.