Czekam na zamknięcie w domu
Co oznacza, że pożyczkodawca odgrywa ważną rolę, której nie można przeoczyć.
Kupujący i sprzedający mogą zgodzić się na wcześniejszą datę zamknięcia w umowie kupna , ale jeśli pożyczkodawca nie może wykonać w tym czasie, nie ma znaczenia, która data zostanie wybrana, ponieważ nie będzie ona zamykana w dniu kupujący i sprzedający określić. Zamknie się, gdy pożyczkodawca będzie gotowy do zamknięcia. Co więcej, nie każdy pożyczający cenił sobie wygodę.
Proces zamykania Escrow
W zależności od miejsca zamieszkania dowolna liczba podmiotów może obsłużyć proces zamykania. Porozmawiajmy o kilku. Agentem zamknięcia może być oficer depozytowy , bliżej, firma tytułowa lub prawnik specjalizujący się w nieruchomościach .
Proces zamykania może się znacznie różnić, nawet w tym samym stanie. Na przykład w Kalifornii proces escrow jest inny w północnej Kalifornii niż w południowej Kalifornii. Podstawowa różnica między nimi polega na tym, że instrukcje escrow są rysowane i podpisywane na frontowym końcu (krótko po przyjęciu oferty) w południowej Cal i na końcu (tuż przed zamknięciem) w północnej Cal.
Zanim jednak będzie można zamknąć dowolny depozyt, wszystkie warunki umowy kupna muszą zostać spełnione; wówczas sprzedawca składa depozyt, a kupujący lokuje środki. Oto przykładowe warunki wymagane w Kalifornii. Proces zamykania stanu może się różnić.
- W pełni wykonana umowa zakupu i dodatki.
- Depozyt poważnych depozytów pieniężnych .
- Inspekcja domu lub zwolnienie.
- Wypełnienie obowiązków sprzedawcy, takich jak przedłożenie raportu z inspekcji szkodników i / lub ich zakończenia, certyfikacja dachu , gwarancja domu , wstępna polityka dotycząca tytułu , pokwitowanie odbioru przez beneficjenta , naprawy, jeśli takie istnieją, zgodnie z wnioskiem o naprawy .
- Zakończenie inspekcji kupujących, w tym zwolnienie z ewentualnych wydatków.
- Ostateczna kontrola lub zrzeczenie się kupującego.
- Ocena własności przez rzeczoznawcę kredytodawcy.
- Udzielenie pożyczki przez pożyczkodawcę i zaspokojenie przez nabywcę warunków pożyczki, takich jak złożenie dowodu posiadania polisy ubezpieczeniowej właściciela domu .
- Instrukcje dotyczące escrow podpisane przez sprzedawcę i kupującego.
- Podpisany i notarialnie podpisany akt sprzedawcy z podaniem tytułu.
- Kupujący podpisał i notarialnie umowę powierniczą i wystawił weksel .
- Podpisy kupującego na wszystkich dokumentach kredytowych.
- Depozyt środków kupującego od pożyczkodawcy.
- Depozyt salda zaliczki kupującego i kosztów zamknięcia kupującego .
Jak długo trwa zamknięcie domu?
Nabywcy, którzy otrzymali pre- premię kredytową przed pre-kwalifikacją, często są gotowi zamknąć się wcześniej. Proces wstępnego zatwierdzania obejmuje weryfikację niektórych pozycji z góry, przed podpisaniem umowy zakupu, przesunięcie pożyczkobiorcy o kilka kroków bliżej zamknięcia.
Jeśli pożyczkodawca zweryfikował zatrudnienie kredytobiorcy, rachunki bankowe i raport kredytowy , zamknięcie może nastąpić tak szybko, jak underwriterzy mogą przetworzyć dokumenty i przejrzeć ocenę, zazwyczaj w ciągu tygodnia lub dwóch. Jeśli jednak dokument nie zawiera dokumentu, takiego jak wstępny raport dotyczący tytułu lub warunki sprzedaży sprzedającego, zamknięcie może zostać opóźnione.
Większość federalnie powiązanych kredytów hipotecznych może zostać zamknięta w ciągu 30 dni. Specjalne programy kupujących w domu po raz pierwszy , w szczególności te związane z pomocą przy płatnościach kupującego , mogą zająć od 35 do 45 dni. Te specjalne pożyczki wymagają zwykle zatwierdzenia z dwóch procesów underwritingowych.
Z drugiej strony, przestrzeganie wytycznych TRID może czasami spowolnić proces, ponieważ podmioty, które współpracują, nie mają wcześniejszych relacji.
Opóźnienia w domu
Największe problemy często występują po przesłaniu pliku do subemitenta. Funkcjonariusze ds. Pożyczek są ogólnie zaznajomieni z wytycznymi dotyczącymi underwritingu; nie zawsze jednak mogą przewidzieć odpowiedź ubezpieczyciela. Każdy subemitent jest wyjątkowy.
Nieco gorzej dla kupujących niż siedzenie na pudełkach zawierających każdą cenną własność, czekając na przejezdnych i nie wiedząc, czy ich pożyczka zostanie zatwierdzona przez subemitenta. Ostatnie kilka dni zamknięcia może być bardzo napięte.
Instytucjonalni pożyczkodawcy wydają się powodować więcej opóźnień niż brokerzy hipoteczni. Nie jestem pewien, czy to dlatego, że duże banki postępują zgodnie z własnymi procedurami, czy też ich pracownicy wybijają zegar i nie przejmują się tym plikiem, jak zlecone kontrprzeciwne części, ale większość opóźnień w moim depozycie pochodzi z dużych banków.
Oto typowe problemy, które mogą opóźnić lub uniemożliwić zamknięcie, z których wiele, muszę powiedzieć, powinno zostać zaadresowanych przed poddaniem się underwriterowi, ale czasami piłka zostaje upuszczona:
- Niska wycena lub underwriter zleca ocenę oceny , która nie jest zgodna z pierwszą oceną.
- Dodatkowy dług znaleziony w zaktualizowanym raporcie kredytowym kupującego.
- Błędy odnotowane w raporcie kredytowym kupującego.
- Nowe zastawy lub wyroki wniesione przeciwko kupującemu lub sprzedającemu po aktualizacji tytułu.
- Chmury na tytuł.
- Zmiana stanu cywilnego dla kupującego lub sprzedającego.
- Wymagane zaktualizowane wyciągi bankowe lub dokumenty finansowe.
- Brak informacji o ubezpieczeniu.
- Utracone zobowiązanie dotyczące pożyczki lub programu.
- Istotne zmiany w opłatach w oszacowaniu pożyczki.
Jeśli umowa kupna nie zawiera postanowienia, które uzależnia zamknięcie od zatwierdzenia pożyczki, może to narazić na poważny depozyt kupującego, jeśli pożyczka nie zostanie zatwierdzona, a transakcja nie zostanie zamknięta.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.