Czynność związana z egzekucją (DIL) jest jedną z kilku opcji wyjścia z kredytu mieszkaniowego. Zamiast przechodzić przez wykluczenie , możesz dobrowolnie przenieść własność na pożyczkodawcę (który i tak by to zrobił) - zasadniczo podpisujesz akt i przekazujesz klucze.
Dlaczego DIL?
Jeśli nie jesteś w stanie spłacić kredytu hipotecznego, nie możesz uzyskać modyfikacji pożyczki i nie możesz sprzedać domu, transakcja DIL może być najlepszym wyjściem.
Raporty kredytowe: DIL wygląda trochę inaczej na twoim kredycie niż zwykłe wykluczenie, ale efekt końcowy jest taki sam - twój bank przejmuje własność i sprzedaje ją, by spłacić pożyczkę. W wielu przypadkach wyniki kredytowe spadną tak, jakbyś przeszedł przez wykluczenie. Ale możesz szybciej pożyczyć pieniądze, a człowiek przeglądając twoje raporty kredytowe (w przeciwieństwie do skomputeryzowanego modelu scoringowego) może poczuć się lepiej z DIL niż wykluczeniem. Jeśli możesz zrobić cokolwiek innego (np. Krótka sprzedaż , modyfikacja pożyczki lub sprzedaż na wolnym rynku), wyjdziesz wyglądać lepiej.
Niedobór: kiedy twój pożyczkodawca sprzedaje twój dom, dom może sprzedać za mniej niż jesteś winien. Co stanie się z pieniędzmi, które wciąż jesteś winien? Twój pożyczkodawca może spróbować zebrać ten brak , co oznacza, że twoje zmagania jeszcze się nie skończyły. Jednak w niektórych przypadkach można wyeliminować niedociągnięcie w transakcji DIL. Pamiętaj, aby dokładnie zapoznać się z umowami z prawnikiem i poprosić osobę przygotowującą podatek o jakąkolwiek odpowiedzialność.
Prędkość: DIL może być szybszy niż inne opcje, co oznacza, że możesz przestać dokonywać miesięcznych płatności (i przejść do bardziej przystępnych cenowo mieszkań).
Prywatność: chociaż możesz nie przejmować się (ani nikim innym), DIL jest mniej publiczny niż wykluczenie. Jest to umowa między tobą a twoim bankiem - nie jest to postępowanie prawne upoważnione przez twoje państwo.
Bank korzysta również, gdy używa się aktu zamiast egzekucji. Wykluczenie jest kosztowne, czasochłonne i ryzykowne dla banków. Wolą szybko zakończyć sprawy, dlatego zgadzają się na te transakcje.
Powiedział, że banki nie zawsze zgadzają się na pozwolenie ci zwolnić swój dom w ten sposób. Jeśli masz inne zastawy w domu (być może w pewnym momencie dostałeś drugą hipotekę ), twój bank może nie chcieć iść do przodu z DIL.
Wady
Główną wadą czynu w miejsce wykluczenia jest to, że zranisz swój kredyt. Jednak możesz nie mieć innych opcji, a jeśli zamierzasz spóźnić się z płatnościami miesięcznymi i ostatecznie zrezygnować, to nie ma to znaczenia.
Zwróć uwagę, że w przypadku DIL musisz opuścić dom. Przestaniesz dokonywać płatności, a bank będzie właścicielem nieruchomości, więc musisz znaleźć alternatywne zakwaterowanie.
Biorąc pod uwagę te wady, krótka sprzedaż może być lepszą opcją niż DIL. Przy krótkiej sprzedaży możesz nadal być w stanie usunąć wszelkie braki (ponownie przeczytaj umowy z lokalnym prawnikiem), a zmniejszysz swój kredyt.
Ponadto DIL to tylko umowa między Tobą a Twoim pożyczkodawcą hipotecznym . Jeśli jesteś winien pieniądze innym (na drugą hipotekę, wydatki na HOA, podatki itp.), Nadal będziesz winien te pieniądze.
Proces DIL
Aby uzyskać zwolnienie z kredytu hipotecznego, musisz współpracować ze swoim pożyczkodawcą. Każdy pożyczkodawca ma inne wymagania, więc musisz zadzwonić i zapytać o proces. Poinformuj ich, że nie możesz dokonać płatności i upewnij się, że omawiasz wszystkie alternatywy (takie jak modyfikacja pożyczki, krótka sprzedaż, programy rządowe, takie jak HARP 2.0 itd.).
W przypadku większości kredytodawców musisz wypełnić aplikację, a będziesz musiał udowodnić, że nie możesz dokonać płatności. Zaplanuj dostarczanie dokumentów, które pokazują Twoje dochody, miesięczne wydatki i salda na rachunkach bankowych. Twój bank musi zrozumieć, że stoisz w obliczu niemożliwych trudności i że nie ma możliwości, byś mógł zapłacić.
Potrzeba czasu, zanim Twój bank przetworzy aplikację DIL. Oczekuj, że poczekasz 30 dni lub dłużej, zanim usłyszysz odpowiedź, ale nigdy nie zaszkodzi zadzwonić i poprosić o aktualizację statusu.
Nic nie stanie się szybko (ale nadal może być szybsze niż zamknięcie lub sprzedaż na otwartym rynku).
Przed podpisaniem ostatecznej dokumentacji (i podczas całego procesu) uzyskaj wskazówki od lokalnego prawnika zajmującego się nieruchomościami. Kosztować to będzie kilkaset dolarów, ale każde "nieporozumienie" może łatwo kosztować dziesięć razy więcej - lub znacznie więcej. Będziesz chciał szczególnie upewnić się, że rozumiesz, jak każdy niedobór będzie traktowany.