Czytelnik pyta: Trzymamy się z daleka od kupowania krótkiej sprzedaży, ponieważ słyszeliśmy, że trwają zbyt długo i mogą nie zostać zaakceptowani. Ale teraz myślimy, że wszystkie dobre ceny są dla krótkiej sprzedaży. Myślimy, że może powinniśmy rozważyć złożenie oferty na krótką wyprzedaż. Ale nie wiemy, od czego zacząć. Ile ofert możemy zrobić? Czy nie powinniśmy zrobić kilka ofert na wypadek, gdyby niektórzy nie przeszli? A ile w ramach ceny katalogowej możemy zaoferować na krótką wyprzedaż? "
Odpowiedź: Cena sprzedaży za krótką sprzedaż często jest bardzo myląca dla kupujących. Nie jesteś sam ze swoimi pytaniami. Wielu nabywców krótkiej sprzedaży ma wrażenie, że oni i ich agenci są jak ślepi prowadzący niewidomych i pod pewnymi względami są. To dlatego, że jest tak wiele elementów do krótkiej sprzedaży. Masz rację, że nie wszystkie krótkie wyprzedaże są bliskie .
Cena katalogowa krótkiej wyprzedaży
Największym pytaniem w krótkiej sprzedaży jest cena. Jak realistyczna jest ta cena katalogowa? Na początek, jeśli sprzedawca nie kwalifikuje się do krótkiej sprzedaży, cena z listy nie jest istotna. To dlatego, że sprzedawcy, którzy nie kwalifikują się do krótkiej sprzedaży, mogą uznać, że ich krótka sprzedaż zostanie odrzucona. W takich przypadkach bank nie zaakceptuje krótkiej sprzedaży, nawet jeśli byłbyś skłonny zapłacić za wartość rynkową.
Nie możesz powiesić swojego kapelusza na liście cenowej krótkiej sprzedaży. Jedyne, co mówi cena z listy , to ile potrzeba, aby sprzedawca podpisał umowę kupna , a czasami nawet tego nie zrobi.
Na przykład w moim indeksie MLS agenci aukcji są zobowiązani do poinformowania agentów kupującego, że sprzedający nie zaakceptuje ceny katalogowej, ale nie wszystkie firmy MLS wymagają takiego ujawnienia.
Jeśli cena katalogowa jest zbyt niska, bank odrzuci krótką sprzedaż . Co więcej, niska cena katalogowa może być strategią stosowaną przez agenta aukcyjnego i sprzedającego w celu przyciągnięcia wielu ofert w ramach krótkiej sprzedaży .
Krótko mówiąc, cena katalogowa krótkiej sprzedaży może oznaczać bardzo niewiele, jeśli w ogóle nic.
Jak określić cenę ofertową dla krótkiej sprzedaży
Musisz myśleć jak agent BPO . Z wyjątkiem kilku rodzajów krótkiej sprzedaży, banki zazwyczaj nie płacą za wycenę. To jak odcięcie nosa na przekór twarzy, ale banki chcą zaoszczędzić trochę pieniędzy. Nie dają też wystarczającej wiary w wiedzę i doświadczenie posiadaczy nieruchomości. Mają tendencję do myślenia, że każde ciepłe ciało może ocenić dom, a to założenie byłoby błędne.
Nie mielibyśmy tego problemu, gdyby banki zaufały agencjom zajmującym się krótką sprzedażą, ale nie mają, i nie bez powodu . Agent krótkiej sprzedaży reprezentuje sprzedającego, a nie bank. Agent aukcji krótkiej sprzedaży chce także szybko sprzedać ten dom. Cena, którą uważa agent sprzedaży krótkoterminowej, to wartość rynkowa, która może znajdować się tuż przed nosem lub może być oszukańczo niska.
Tak więc, bank sprzedaży krótkiej zatrudni agenta BPO i zapłaci temu agentowi mniej niż 100 USD za wyprodukowanie BPO. Agent ten może być lokalnym agentem lub agent może mieszkać poza tym obszarem. To szczęście losowania. Ale wielu agentów BPO przyjrzy się sprzedanej sprzedaży porównywalnej w promieniu 1/2 mil od przedmiotowej nieruchomości.
Porównują podobny kwadratowy materiał filmowy i wiek. Możesz zrobić to samo.
Różne rodzaje ceny ofertowej krótkiej sprzedaży
Chociaż istnieje wiele sposobów obliczania wartości rynkowej, nie każdy agent BPO wykorzystuje wszystkie narzędzia dostępne dla agenta. Agent BPO może brać pod uwagę tylko ostatnie 3 miesiące sprzedanych domów najbliżej przedmiotowej nieruchomości. Agent może zignorować lokalizację, stan, unikalne czynniki i trendy, takie jak niższe ceny na aktywnych i oczekujących aukcjach.
Oto różne rodzaje cen ofertowych krótkiej sprzedaży i dlaczego są różne:
- Cena dla krótkiej sprzedaży. Jest to cena, którą zgadza się agent aukcji i sprzedawca. Służy do przyciągnięcia oferty. Może być wysoka; może być niski; może być bezpośrednio na pieniądze.
- Cena krótkiej sprzedaży agenta BPO. Cena ta jest często obliczana statystycznie, ale bez wewnętrznej inspekcji jest zasadniczo bezwartościowa. Nawet przy inspekcji wnętrza ceny BPO nie zawsze są poprawne, głównie dlatego, że agent może nie działać w sąsiedztwie. Ale to jest cena oferty , którą zaakceptuje bank krótkiej sprzedaży.
- Opinia przedstawiciela lokalnego nabywcy o wartości. Specjalista z sąsiedztwa to prawdopodobnie twój drugi najlepszy zakład na uczciwą opinię o wartości rynkowej. Ten agent będzie znał historię i trendy zakupów domów w tej okolicy. Jeśli ta cena jest wyższa niż wartość BPO, to czy oferujesz cenę w pobliżu tej wartości, zależy w dużej mierze od tego, jak bardzo chcesz domu i czy stoisz w obliczu konkurencyjnych ofert.
- Opinia lokalnego rzeczoznawcy na temat wartości rynkowej. Ocena będzie średnio kosztować od 300 do 500 dolarów, ale profesjonalny rzeczoznawca z doświadczeniem oceniającym domy w tej dzielnicy powinien przedstawić ważną opinię o wartości. Jest to jednak tylko jedna opinia.
- Ocena pożyczkodawcy kupującego w związku z krótką sprzedażą. Ten rodzaj oceny odbywa się za pośrednictwem puli ocen , a rzeczoznawca może być lub może nie być doświadczony i może nie znać okolicy. Dzięki kacowi spowodowanemu przez HVCC , jest to w zasadzie ocena w celu potwierdzenia oferty, a nie w celu potwierdzenia faktycznej wartości rynkowej.
Podsumowując, podstawą do wyboru ceny ofertowej krótkiej sprzedaży jest ustalenie, ile będzie potrzebował bank, na podstawie oceny wartości przez agenta BPO. Twoja cena ofertowa musi być rozsądna. Bank może lub nie może zezwolić na zniżkę w oczekiwaniu na zatwierdzenie krótkiej sprzedaży . Pamiętaj jednak, że ani Twoja cena ofertowa, ani cena agenta BPO nie może mieć żadnej podstawy w wartości rynkowej. Kwota, którą płacisz i wartość rynkową, może być dwiema różnymi rzeczami.
Przygotuj się na kontrofertę z banku, jeśli twoja cena ofertowa jest za niska.
Aby odpowiedzieć na pytanie dotyczące wielu ofert zakupu . Powinieneś porozmawiać z prawnikiem o pułapkach i prawnych wadach pisania wielu ofert na krótką wyprzedaż, kiedy nie możesz ich kupić. Ogólnie rzecz biorąc, agenci etyczni odradzają tę praktykę, chyba że kupujący ujawni ten fakt w ofercie.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.